Refinanciranje hipoteke znači otplatu postojećeg zajma i zamjenu je novom. Mnogo je razloga zbog kojih se vlasnici kuća refinanciraju: za postizanje niže kamatne stope; skratiti rok njihove hipoteke; pretvoriti iz hipoteke s podesivom stopom (ARM) u hipoteku s fiksnom stopom ili obratno; iskoristiti domaći kapital kako bi financirali veliku kupnju ili konsolidirali dug.
Budući da refinanciranje može koštati između 3% i 6% glavnice zajma i - kao što je to slučaj sa originalnom hipotekom - zahtijeva procjenu, pretragu naslova i naknade za prijavu, vlasniku kuće važno je odrediti je li refinanciranje mudra financijska odluka.
Refinanciranje radi osiguranja niže kamatne stope
Jedan od najboljih razloga refinanciranja je snižavanje kamatne stope na vaš postojeći zajam. Povijesno, pravilo je da je refinanciranje dobra ideja ako možete smanjiti kamatnu stopu za barem 2%. Međutim, mnogi zajmodavci kažu da je 1% ušteda dovoljna za poticaj za refinanciranje.
Ključni odvodi
- Niža kamatna stopa na vašu hipoteku jedan je od najboljih razloga za refinanciranje. Kada kamate padnu, razmislite o refinanciranju kako biste skratili trajanje hipoteke i platili znatno manje kamate. Prebacivanje na hipoteku s fiksnom stopom - ili na podesivu - točna - može imati smisla ovisno o stopama i koliko dugo planirate ostati u svom trenutnom domu. Pridruživanje glavnice ili konsolidiranje duga mogu biti dobri razlozi za refinanciranje - ili to ponekad može pogoršati zamku duga.
Smanjivanje kamatne stope ne samo da vam pomaže uštedjeti novac, već također povećava stopu po kojoj ulažete kapital u vaš dom i može umanjiti veličinu mjesečne uplate. Na primjer, hipoteka na 30 godina s fiksnom kamatnom stopom s kamatnom stopom od 9% na kuću od 100 000 USD ima plaćanje glavnice i kamate u iznosu od 804, 62 USD. Isti zajam od 4, 5% smanjuje vaše plaćanje na 506, 69 USD.
Refinanciranje za skraćivanje roka zajma
Kad kamatne stope padnu, vlasnici kuća često imaju priliku refinancirati postojeći zajam za drugi zajam koji bez mnogo promjene mjesečne isplate ima znatno kraći rok. Za 30-godišnju hipoteku s hipotekom na kući od 100 000 USD, refinanciranjem od 9% do 5, 5% može se smanjiti rok za pola godine na 15 godina, uz samo malu promjenu mjesečne uplate s 804, 62 na 817, 08 USD.
Refinanciranje za pretvaranje u hipoteku s podesivom stopom ili fiksnom stopom
Iako ARM-ovi često nude niže stope od hipoteka s fiksnom stopom, periodična prilagođavanja mogu rezultirati povećanjem stopa višim od stope dostupne putem hipoteke s fiksnom stopom. Kada se to dogodi, pretvaranje u hipoteku s fiksnom stopom rezultira u niža kamatna stopa i uklanja zabrinutost zbog budućih povećanja kamatnih stopa.
Suprotno tome, pretvaranje iz zajma s fiksnom stopom u ARM može biti dobra financijska strategija ako kamatne stope opadaju. Ako stope i dalje padaju, periodične prilagodbe stope za ARM rezultiraju snižavanjem stopa i manjim mjesečnim hipotekarnim plaćanjima eliminirajući potrebu refinanciranja svaki pad stopa. S druge strane, hipotekarne kamatne stope rastu, to bi bila nepromišljena strategija.
Pretvaranje u ARM koji često ima niže mjesečno plaćanje od hipoteke na određeno vrijeme može biti dobra ideja za vlasnike domova koji ne planiraju ostati u svom domu dulje od nekoliko godina. Ako kamatne stope opadaju, ovi vlasnici kuća mogu smanjiti kamatnu stopu na zajam i mjesečno plaćanje, no neće se morati brinuti o budućim višim kamatama, jer neće dugo živjeti u kući.
Refinanciranje za dodirivanje kapitala ili konsolidiranje duga
Iako su prethodno spomenuti razlozi refinanciranja financijski ispravni, hipotekarno refinanciranje može biti klizavo nagib za neprekidni dug.
Vlasnici domova često pristupaju kapitalu u svojim domovima kako bi pokrili velike troškove, poput troškova preuređenja kuće ili školovanja djeteta na fakultetu. Ti vlasnici kuća mogu opravdati refinanciranje činjenicom da pregradnja dodaje kući vrijednost ili da je kamatna stopa na hipotekarni kredit manja od stope na novac posuđen iz drugog izvora.
Drugo opravdanje je da je kamata na hipoteke neoporeziva. Iako su ovi argumenti istiniti, uvećavanje broja godina koje dugujete na hipoteci rijetko je pametna financijska odluka niti trošenje dolara na kamate da biste dobili 30- odbitka poreza. Također imajte na umu da je od stupanja na snagu Zakona o smanjenju poreza i radnih mjesta veličina kredita na koji možete odbiti kamate pala s milijun na 750.000 dolara ako ste kuću kupili nakon 15. prosinca 2017. godine.
Mnogi vlasnici kuća refinanciraju konsolidaciju svog duga. Po nominalnoj vrijednosti, zamjena duga s visokim kamatama hipotekom s niskom kamatnom stopom dobra je ideja. Nažalost, refinanciranje ne donosi automatsku financijsku opreznost. Napravite ovaj korak samo ako ste uvjereni da se možete oduprijeti iskušenju da ga potrošite nakon što vas refinanciranje oslobodi od duga.
Potrebne su godine da se nadoknade 3% do 6% glavnice koja košta refinanciranje, zato to nemojte činiti osim ako ne planirate ostati u svom sadašnjem domu duže od nekoliko godina.
Imajte na umu da veliki postotak ljudi koji su jednom stvorili dugove s visokim kamatama na kreditnim karticama, automobilima i drugim kupnjama jednostavno će to ponoviti nakon što im hipotekarno refinanciranje pruži raspoloživi kredit za to. To stvara trenutni četvorostruki gubitak sastavljen od izgubljenih naknada za refinanciranje, izgubljenog kapitala u kući, dodatnih godina povećanih plaćanja kamata na novu hipoteku i povrata duga s visokim kamatama nakon što se kreditne kartice ponovo isplate - mogući rezultat je beskrajno produženje ciklusa duga i eventualni bankrot.
Donja linija
Refinanciranje može biti izvrstan financijski potez ako smanjuje vašu hipoteku, skraćuje rok zajma ili vam pomaže da brže izgradite kapital. Ako se pažljivo koristi, to može biti i dragocjeno sredstvo za stavljanje duga pod kontrolu. Prije nego što se refinancirate, pažljivo pogledajte svoju financijsku situaciju i zapitajte se: Koliko dugo planiram nastaviti živjeti u kući? Koliko ću novca uštedjeti refinanciranjem?
Zakon o smanjenju poreza i radnih mjesta promijenio je veličinu kredita od kojeg možete oduzeti kamate: smanjio se s milijun na 750 000 USD ako ste kuću kupili nakon 15. prosinca 2017.
Opet, imajte na umu da refinanciranje košta 3% do 6% glavnice kredita. Potrebne su godine da se taj trošak nadoknadi štednjom ostvarenom nižom kamatnom stopom ili kraćim rokom. Dakle, ako ne planirate ostati u kući duže od nekoliko godina, trošak refinanciranja može negirati bilo koju od potencijalnih ušteda. Također se isplati zapamtiti da pametni vlasnik kuće uvijek traži načine kako smanjiti dug, izgraditi kapital, uštedjeti novac i eliminirati plaćanje hipotekom. Oduzimanje novca iz vašeg kapitala kada refinancirate ne pomaže postizanju nijednog od tih ciljeva.
