Sadržaj
- Atraktivna dugoročna investicija
- Izgradnja kapitalnog kapitala
- Lokacija, lokacija, lokacija
- Isključenje kapitalnih dobitaka
- Porezni odbitci
- Zakon o porezu na smanjenje poreza i radnih mjesta
- Visoki unaprijed troškovi
- Potencijalna amortizacija
- Ponos i odgovornosti
- nelikvidnost
- Donja linija
Vlasništvo kuće uvijek je bilo dio američkog sna. Zbog toga mnogi prihvaćaju posjedovanje kuće kao ispravnu, čak i obaveznu stvar, bez obzira na dobrobiti i rizike. Ako razmišljate o kupnji kuće, trebali biste znati i pregledati prednosti i nedostatke investicije koju namjeravate poduzeti - kao što bi bilo koja odluka o ulaganju - prije potpisivanja isprekidane crte.
Ključni odvodi
- Ako razmišljate o vlasništvu nad domovima, budite svjesni i pregledajte prednosti, zajedno s svim potencijalnim rizicima s kojima biste se mogli suočiti prije nego što zaključite ugovor. Koristi ulaganja u dom uključuju uvažavanje, kapital, porezne odbitke i odbitne troškove. Ulaganje u dom može uključivati visoke prethodne troškove, amortizaciju i nelikvidnost.
Atraktivna dugoročna investicija
Vrednovanje predstavlja porast vrijednosti kuće s vremenom. Cijene nekretnina su ciklične, a vlasnici kuća ne bi trebali očekivati da će se vrijednost imovine u kratkom roku drastično povećati. Ali ako ostanete u svom domu dovoljno dugo, postoji vrlo velika vjerojatnost da ćete biti u mogućnosti prodati svoj dom radi zarade zbog uvažavanja kasnije u budućnosti.
U stvari, kupovina kuće jedna je od najboljih dugoročnih investicija koje možete uložiti.
Unatoč nekim dramatičnim padovima, poput one u razdoblju od 2008. do 10. godine, stambene nekretnine imaju tendenciju rasta. Prema saveznoj banci St. Louisa, prosječna cijena prodanih kuća u SAD-u porasla je sa 340.400 u trećem kvartalu 2014. na 380.300 u trećem tromjesečju - 10-postotno povećanje vrijednosti u pet godina. Vratite se desetljeću kada je prosječni dom donio 274.100 USD (Q3 2009) i imate 28% porasta. To nije loš povrat ulaganja koja vam također pruža mjesto za život.
Nekretnine cijene prije svega zbog zemljišta na kojem dom sjedi, dok stvarna struktura opada kako vrijeme prolazi. Dakle, izraz "lokacija, lokacija, lokacija" nije samo fraza nekretnine, već vrlo važna razmatranje pri kupnji kuće. Susjedstvo s pogodnostima koje donosi - školske četvrti, parkovi, stanje na cestama itd. - kao i grad u kojem se nalazi dom, sve je to čimbenik koji cijeni ovo imanje.
Razmislite o kući koja je zapuštena i razorena do te mjere da je nenaseljena. Zemljište ispod kuće možda još uvijek vrijedi značajnu svotu novca - više od prebivališta u ovom slučaju. Prodavatelj može razmotriti prodaju kakva jest - s još uvijek netaknutom strukturom - ili trošiti malo više na rušenje kuće i prodaju zemljišta po višoj cijeni.
Izgradnja kapitalnog kapitala
Domaći kapital predstavlja razliku između toga koliko još dugujete po vašoj hipoteci i tržišne cijene ili vrijednosti vašeg doma. Domaći kapital i uvažavanje mogu se razmatrati zajedno. Kao što je gore spomenuto, vaš dom će s vremenom vjerojatno rasti na tržišnoj vrijednosti. Vaš kapital također raste kako otplaćujete hipoteku, s tim što manje plaćanja ide prema kamatama i više prema smanjenju stanja na vašem kreditu.
Vrednovanje je promjena vrijednosti vašeg doma tijekom vremena, dok je kapitalna vrijednost kuće razlika između salda na vašoj hipoteci i tržišne vrijednosti vašeg doma.
Stvaranje glavnice traje neko vrijeme jer treba vremena za snizenje glavnice zbog hipotekarnog kredita - osim ako, naravno, ne izvršite veliki predujam ili redovne uplate. Međutim, morate imati na umu da je duljina vremena u kojem dom imate velik faktor u tome koliko kapital možete graditi i uvažavanje koje možete ostvariti. Što duže zadržavate novac, to ćete dobiti više kapitala.
Dok plaćate hipoteku i smanjujete iznos koji dugujete, a da to ne shvaćate, štedite kako vrijednost vašeg doma raste - jednako kao što se vrijednost štednog računa povećava s kamatama. Kad prodate, vjerojatno ćete dobiti svaki dolar koji ste platili i više, pod pretpostavkom da ostanete u svojoj kući dovoljno dugo. Vremenom bi prosječni prinos od 6% (kamatne stope) na vašu štednju trebao biti i veći
pokrijte troškove.
Još jedan plus: kućni kapital pruža fleksibilnost za dobivanje zajma vezanog za iznos vašeg osnovnog kapitala. Mnogi investitori istodobno slijede kapital i uvažavanje kuće. Ako investitor vjeruje da se njihova vrijednost kuće uvelike cijeni, oni mogu odgoditi zajam domaćeg kapitala kako bi imali bolju priliku za ostvarenje uvažavanja prodavača.
Lokacija, lokacija, lokacija
Iako otplata hipoteke djeluje isto bez obzira gdje živite, rast tržišne vrijednosti ovisi o lokaciji. Prema indeksu Federalne agencije za stambeno financiranje (FHFA) Indeks cijena kuća (HPI), cijene nekretnina porasle su u prosjeku za 32, 93% u petogodišnjem razdoblju koje je završilo 31. kolovoza 2019. u SAD-u. Međutim, cijene u odjelu popisa stanovništva u Srednjem Atlantiku porasle su samo za 22, 26%, dok su se cijene u popisu Tihog oceana popisale u prosjeku za 41, 04%.
Kako biste vidjeli kako to može utjecati na cijene tamo gdje namjeravate kupiti, pogledajte cijeli FHFA grafikon u nastavku:
|
Podjela |
Podjela rangiranje |
Jedna godina |
Četvrtina |
Petogodišnji |
Od 1991. Q1 |
|---|---|---|---|---|---|
|
SAD |
4, 94% |
1, 11% |
32.93% |
174, 44% |
|
|
planina |
1 |
6.91% |
1, 77% |
47.18% |
276, 71% |
|
pacifički |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41.04% |
218, 63% |
|
Južni Atlantik |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36.39% |
177, 94% |
|
Središnji zapadni jug |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Istočni Južni Središnji |
5 |
5, 27% |
0, 99% |
29.59% |
149, 60% |
|
Istočni sjeverni centar l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30.25% |
128, 07% |
|
Nova Engleska |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24.41% |
152, 51% |
|
Središnji zapadni sjever |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28.60% |
171, 64% |
|
Srednji Atlantik |
9 |
4, 04% |
0, 76% |
22.26% |
146, 18% |
Izvor: FHFA. Popisi stanovništva u SAD-u, postotne promjene cijena kuća. Desezonirano prilagođen, HPI-jev postupak samo za kupnju, razdoblje je završilo 31. kolovoza 2019. godine.
Isključenje kapitalnih dobitaka
Na kraju ćete prodati svoj dom. Kad to učinite, zakon vam omogućuje da zadržite dobit i ne plaćate porez na kapitalni dobitak. Pa, ne nužno i sav profit. Dobitak neoporezivog do 250 000 USD za samohrane vlasnike kuća i 500 000 USD za bračne parove. Ovo je samo za vaše glavno prebivalište - ne za drugi dom ili kuću za odmor.
Nekoliko je zahtjeva koje morate ispuniti kako biste se kvalificirali za ovo izuzeće. Morate posjedovati dom najmanje dvije godine - 24 mjeseca - u posljednjih pet godina do dana zatvaranja. Uvjet za prebivanje naređuje da ste trebali živjeti u domu najmanje 730 dana ili dvije godine, tijekom petogodišnjeg razdoblja koje je dovelo do rasprodaje. Posljednji zahtjev, zahtjev za potražnjom, naglašava da niste profitirali od prodaje drugog primarnog prebivališta tijekom dvogodišnjeg razdoblja, što je dovelo do najnovije prodaje.
Porezni odbitci
Nakon uvažavanja, prednost vlasništva nad kućama koja se navodi najčešće su odbitci poreza ili uštede. Kad kupite kuću, možete odbiti dio troškova posjedovanja kuće od poreza koje plaćate državi. To uključuje kamate na hipoteku i na vašem glavnom prebivalištu i na drugom domu, što može iznositi tisuće dolara godišnje.
Kamate na zajmove s vlasničkim kapitalom ili kreditne linije vlastitog kapitala (HELOC-ovi) također se odbijaju ako se sredstva značajno poboljšaju vaš dom.
Također možete odbiti do 10.000 USD državnih i lokalnih poreza (SALT), uključujući porez na imovinu.
Učinak Zakona o porezima i smanjenju radnih mjesta
Zakon o porezima na dobit i radnim mjestima, donesen u prosincu 2017., uvelike je izmijenio dijelove poreznog zakona koji se odnose na vlasništvo kuće. Ako budući Kongres ne izmijeni zakon, sve odredbe istječu nakon 31. prosinca 2025. No, za sada su promjene u tom zakonu smanjile vrijednost posjedovanja kuće.
Zakon ograničava odbitke za hipotekarne kamate na 750 000 USD ukupnog hipotekarnog duga, uključujući za prvi i drugi dom i sve stambene vlasničke ili HELOC kredite. Prethodno ograničenje iznosilo je 1.000.000 USD hipotekarnog duga plus dodatnih 100.000 američkih dolara duga.
Postoji iznimka koja dopušta 1.000.000 USD ukupnog hipotekarnog duga ako ste kupili dom 14. ili 2017. prosinca 2017. Ova odredba se primjenjuje čak i ako refinancirate staru hipoteku. Kamata na zajam na domaćem kapitalu može se odbiti samo ako se novac koristi za znatna poboljšanja kuće u kojoj ste uzeli kredit. Prije toga, kamata do 100.000 USD bila je odbitna bez obzira na to kako se koristio novac iz osnovnog kapitala.
Zakonom je također postavljena granica odbitka za SALT na 10.000 USD. Prije toga, sva SALT plaćanja bila su odbitna, osim ako niste bili podložni alternativnom minimalnom porezu.
Ostale nove odredbe uključuju ograničenja zahtjeva za gubitkom od nezgode, osim za federalno proglašene katastrofe. Odbici za pokretne troškove više ne postoje osim vojne službe koja se kreće zbog razloga rada.
Sve ove promjene smanjile su vrijednost posjedovanja kuće - uključujući i činjenicu da će, udvostručenjem standardnog odbitka (još jedna značajka Zakona), manje ljudi imati dovoljno odbitka da podnesu raspored A umjesto da uzmu standardni odbitak. Dakle, činjenica da imate pravo na odbitak poreza ne znači da će vam ona na kraju biti korisna. Strogo ograničavanje odbitka za SALT posebno će štetno utjecati na smanjenje dostupnih odbitka za ljude koji žive u državama s visokim porezom.
Visoki unaprijed troškovi
Troškovi ulaganja u dom mogu biti visoki - tu se isplati više od prodajne cijene imovine i kamatne stope na vašu hipoteku. Za početak možete očekivati da ćete platiti bilo gdje od 2% do 5% kupoprodajne cijene u cijenu zatvaranja. Neki od najčešćih troškova zatvaranja uključuju pristojbu za prijavu, naknadu za procjenu troškova, odvjetničke pristojbe, porez na imovinu, hipotekarno osiguranje, kućni pregled, premiju osiguranja vlasnika prve godine, titulu, titulu, osiguranje naslova, bodove (unaprijed plaćene kamate), naknadu za izvor, snimanje naknade i anketiranje.
Stručnjaci kažu da bi trebali nadoknaditi te troškove barem pet godina kako biste povratili te troškove.
Potencijalna amortizacija
Ne povećavaju se svi domovi. Stambena kriza iz 2008. dovela je do toga da su mnogi vlasnici kuća bili pod vodom, što znači da dugujete više hipoteke nego što vrijedi vaš dom. Stambena kriza ne bi stagnirala ili padala, kako bi se smanjila ili smanjila cijene kuća. Regionalni ili lokalni ekonomski uvjeti mogu rezultirati kućnim vrijednostima koje ne idu u korak s inflacijom.
Također zapamtite da će se stvarna struktura u kojoj živite s vremenom smanjivati. To može biti zbog istrošenosti imovine ili nedostatka održavanja i popravaka.
Ponos i financijske odgovornosti
Jedna od često spominjanih prednosti vlasništva nad kućom je znanje da posjedujete svoj mali kutak svijeta. Svoju kuću možete prilagoditi, preraditi, obojiti i ukrasiti bez potrebe za vlasnikom kuće.
Međutim, vlasništvo ima odgovornosti. Morate platiti hipoteku ili riskirati da izgubite svoj dom i kapital koji ste izgradili. Održavanje i održavanje su vaša odgovornost. Ne možete nazvati posjednika u 2 sata ujutro da popravi nepropusnu vodovodnu cijev. Ako je krov oštećen, morate ga popraviti - ili ga popraviti - sami. Košnja travnjaka, uklanjanje snijega, osiguranje vlasnika kuća i osiguranje od odgovornosti padaju na vas.
nelikvidnost
Za razliku od zaliha, koje se mogu prodati u roku nekoliko dana, kuće su obično potrebno mnogo duže za istovar. Činjenica da možete imati pristup do 500 000 američkih dolara bez poreza na dobit ne znači da imate spreman pristup. U međuvremenu, još uvijek morate izvršiti hipoteku i održavati kuću dok je ne prodate.
Donja linija
Dom je investicija koja dolazi s mnogim investicijskim koristima, ali i rizicima, što ga čini investicijom koja nije svima. Važno je vaganje investicijske koristi u odnosu na rizike. Racionalna usporedba prednosti i nedostataka može vam pomoći da odlučite hoćete li uložiti novac u kućno ulaganje ili potencijalno pronaći bolji povrat negdje drugdje.
povezani članci
Planiranje mirovina
Trebaju li umirovljenici posjedovati ili iznajmljivati domove?
iznajmljivanje
Razlika između iznajmljivanja i posjedovanja kuće
Domaći kapital
Pronađena je pukotina za kamate na zajmove na glavnici
Domaći kapital
Zajam za domaći kapital prema HELOC-u: u čemu je razlika?
Porezni odbitci / krediti
Evo odbitka koje ste izgubili zbog promjena poreznog zakona
Vlasništvo kuće
Skriveni troškovi posjedovanja kuće
Veze partneraPovezani uvjeti
Kako funkcionira omjer zajam / vrijednost (LTV) Omjer zajma i vrijednosti definiran je kao omjer procjene kreditnog rizika koji financijske institucije i drugi zajmodavci ispituju prije odobrenja hipoteke. više Zajam za kupnju glavnice Zajam za vlasnički kapital je potrošački zajam osiguran drugom hipotekom, koji omogućava vlasnicima kuća da se zadužuju protiv svog kapitala u kući. više Prodaja nekretnina Kratka prodaja U nekretninama se kratka prodaja prodaje kada vlasnik kuće u financijskoj nevolji proda svoju imovinu za manje od iznosa dugovanog hipotekom. više Kamate odbitne porezne kamate Porezno odbitne kamate trošak su zajma koji porezni obveznik može zatražiti u saveznoj ili državnoj poreznoj prijavi za smanjenje oporezivog dohotka. Vrste kamata koje se odbijaju za porez uključuju hipoteku, hipoteku na investicijske nekretnine, kamate za studentske zajmove i još mnogo toga. više Zajam Federalne stambene uprave (FHA Zajam) Zajam Federalne stambene uprave (FHA) hipoteka je osigurana od FHA, namijenjena zajmodavcima s nižim prihodima. više Kako profitirati od nekretnina Nekretnine su stvarne - tj. opipljive - imovina koja se sastoji od zemlje i svega što se može naći, uključujući zgrade, životinje i prirodne resurse. više