Pretpostavljiva hipoteka omogućuje kupcu nekretnine da preuzme hipoteku od prodavatelja nekretnine. Mogu biti koristi i za kupca i za prodavatelja u vezi s pretpostavljenom hipotekom. Međutim, sve ovisi o kupcu koji ima sposobnost preuzimanja pretpostavljene hipoteke, koja je često niža od prevladavajuće tržišne stope. Uz to, pretpostavljiva hipoteka pomaže kupcu da izbjegne određene troškove namire. Općenito, zajmovi dani tijekom hipoteke u posljednjih 20 godina rijetko su nadoknađivi, s izuzetkom iznimke kredita VA i FHA.
Kupac nije jedina stranka koja ima koristi od hipoteke koja se može pretpostaviti. Prodavatelj sudjeluje u arbitražnom postupku tako što naplaćuje veću cijenu imovine, zahtijevajući od kupca da plati troškove zatvaranja koje prodavatelj može pretrpjeti, ili zahtijeva plaćanje gotovinom u iznosu od polovine uštede kupca u dogovorenom vremenskom okviru.
Na primjer, ako je trenutna kamatna stopa 8%, pretpostavljiva hipotekarna stopa je 5%, a kupac planira živjeti u kući pet godina, prodavatelj može zahtijevati polovicu često neiskorištene očekivane uštede za pet godina razdoblje. U takvom slučaju pretpostavljiva hipoteka može prodavatelju koristiti čak i više nego kupcu!
Evo nekih od prednosti i nedostataka pretpostavljenih hipoteka za kupce i prodavače.
prednosti
- Ako je pretpostavljiva kamatna stopa niža od trenutačnih tržišnih stopa, kupac odmah štedi novac. Postoje i manji troškovi zatvaranja povezani s pretpostavkom o hipoteci. Ovo može uštedjeti novac kako prodavaču, tako i kupcu. Ako kupac postigne nižu kamatnu stopu, prodavaču će biti lakše pregovarati o cijeni koja je bliža fer tržišnoj cijeni. Prodavatelj može imati koristi i od koristi pretpostavljene hipoteke kao marketinške strategije za privlačenje kupaca. Nisu sve hipoteke pretpostavljive i prodavač bi mogao preuzeti prednost nad tržišnom konkurencijom.
Nedostaci
- Kupac koji preuzima hipoteku može zahtijevati veliku količinu gotovine ili uzeti drugu hipoteku. Ako se dom procjenjuje po cijeni većoj od hipoteke koja ostaje na kući, kupac mora nadoknaditi razliku. Dom bi na tržištu mogao biti za 350.000 dolara, ali hipoteka za pretpostaviti je samo 200.000 dolara. Kupac će morati dati doprinos u iznosu od 150 000 USD. Druga hipoteka je problematična jer su uključena dva hipotekarna zajmodavca, a detalji ugovora složeni su u slučajevima kada kupac propusti. Štoviše, pretpostavka drugog zajma negira prednosti zajmljivog zajma.
Konačno, mogu se pretpostaviti zajmovi VA i FHA pod uvjetom da kupac dobije odobrenje za kredit od hipotekarnog zajmodavca. Ova nepredviđena situacija nije postavljena na zajmodavcu, koji se slaže da se zajam može preuzeti, već je, naprotiv, način na koji zajmodavac može utvrditi je li kupac isplativ. U takvim slučajevima prodavatelj neće dobiti nijedan arbitražni profit, ali kupac mora platiti dodatne naknade VA-u ili FHA-i.
