Za razliku od dionica dionica, investicijska svojstva ne mogu se istovariti u nekoliko sekundi jednim klikom miša. Vrijeme između odluke o prodaji i stvarnog datuma prodaje često se mjeri tjednima ili mjesecima. Prodaja vlastitog doma može biti zastrašujući proces ako ne znate odakle započeti, ali prodaja investicione nekretnine zahtijeva još više posla.
Količina kapitala i porezna pitanja vezana za realizaciju tog kapitala složeni su u poslovanju s investicijskim nekretninama. Međutim, to nije nemoguće realizirati sami., pogledat ćemo postupak prodaje investicijske nekretnine i usredotočiti se na to kako ograničiti porez na dobit.
Zašto prodavati?
Razlozi prodaje imovine za najam su različiti. Stanodavci koji osobno upravljaju njihovim imanjima mogu se preseliti i žele uložiti u nešto u blizini svog novog prebivališta. Ili iznajmljivač možda želi uložiti na cijeni najamnine, a ne nakupljati novac putem najma. To čak može biti slučaj nekretnine koja gubi novac, bilo kroz upražnjeno mjesto, bilo premalo najamnine da pokrije troškove. Bez obzira na razlog, ulagači u nekretnine koji žele prodati morat će se suočiti s porezima.
Porezni čovjek dolazi
Porezi na kapitalnu dobit od prodaje nekretnina za iznajmljivanje mnogo su strmiji u usporedbi s direktnom prodajom imovine za osobnu uporabu. Osnovni kapitalni dobitak koji morate platiti na dobiti od prodaje povećava se bilo kojom amortizacijom koju ste zatražili protiv imovine. To znači da ako je imovina izgubila novac, a gubitak ste koristili u odnosu na vaš porezni račun u prethodnim godinama, imat ćete veći porezni račun kada prodaja prođe.
Primjer - porez na dobit i amortizacija
Recimo da imate nekretninu za najam koju ste kupili za 150.000 dolara, a prodaje se za 200.000 dolara. Obično to znači da kapitalni dobitak plaćate na 50 000 USD. Ako ste oduzeli 20 000 USD amortizacije tijekom vremena u kojem ste posjedovali nekretninu, dugujete razliku između prodajne cijene i kupoprodajne cijene umanjene za amortizaciju: 200 000 USD - (150 000 USD - 20 000 USD). Umjesto da dugujete kapitalni dobitak od 50.000 USD, sada dugujete kapitalni dobitak na 70.000 USD.
Napomena: To vas ne bi trebalo obeshrabriti da zatražite gubitke od amortizacije . Gotovo je uvijek bolje da se porezne olakšice ostvare što prije i kasnije .
Prevrtanje
Odjeljak 1031 internog kodeksa prihoda omogućuje investitorima nekretninama da izbjegnu porez na dobit tako što će ih ponovno uložiti u imovinu slične vrste. Uz pomoć odvjetnika ili poreznog savjetnika, možete postaviti prodaju tako da se prihod stavlja na escrow račun sve dok ih niste spremni koristiti za kupnju nove imovine. Postoji rok od 45 dana za odabir nove imovine i šest mjeseci za dovršetak transakcije. Ako namjeravate obaviti rollover, trebali biste započeti traženje nove imovine prije nego što prodate staru.
Razmjena 1031 izvrsno funkcionira ako namjeravate ponovo investirati u drugu nekretninu. Ako samo želite prestati biti izravno uključeni, možete unajmiti profesionalnog upravitelja nekretnina za vaše trenutačno mjesto ili ga prodati i kupiti imovinu kojom upravljaju profesionalno. Ako je vaš cilj samo prikupljanje kapitala, morat ćete pojesti porez na kapitalni dobitak.
Uključuje kao štit
Osnivanje poduzeća postaje sve popularnije za investitore u nekretnine. Uključivanjem ulagači mogu umanjiti odgovornost tako da korporacija djeluje kao štit između vas i potencijala koji vas stanar može tužiti. Vaša kuća i osobne financije ne mogu se zahtijevati u bilo kakvim sudskim postupcima ili pravnim postupcima kada se uključite. Korporacije također imaju različita povoljna porezna pravila, posebno s kapitalnim dobicima od prodaje imovine.
Za određenu vrstu investitora u nekretnine osnivanje ima smisla. Ako zapošljavate ljude da pronađu i upravljaju širokim rasponom svojstava za ostvarivanje prihoda i ostvaruju značajne profite od toga, osnivanje će umanjiti vaš porezni račun, a zatim ćete vidjeti dobit kroz strukturu dionica vaše korporacije. Za većinu ulagača u nekretnine postoje bolji načini za ostvarivanje prednosti uklapanja bez kompliciranja kako se ostvaruju prihodi.
Osnivanje može stvoriti prepreku između vas i zarade od vaše imovine, tako da ako ovisite o tom prihodu na bilo koji način, možda nećete moći pristupiti onoliko lako koliko želite - posebno s velikim profitima poput prodaje od prodaje imanje. Usporedno je lako inkorporirati, zahtijevajući samo neke stručne savjete i papirologiju, ali izvlačenje imovine iz korporacije (na primjer, njihovo prodavanje i povlačenje u mirovinu) je složenije jer idete linijom namjernih utaja / prijevara poreza osim ako vi prodajete korporaciju umjesto svojstava koja je čine. To je, naravno, mnogo teže nego prodati kuću.
Suprotno tome, ako osobno upravljate dva ili tri svojstva i imate čak jedno ili dva više kojim se profesionalno upravlja, od inkorporacije možda nećete imati koristi. Ako prihod od vaših najma ne povećava troškove za svaku nekretninu s velikom maržom, bolje je da ih držite onakvima kakvi jesu i koristite amortizaciju i otpise gdje možete ili promijeniti svoje vlasništvo nad nekretninama u maloj tvrtki.
Osim što malu tvrtku koriste kao alternativu za osnivanje, neke države dopuštaju investitorima u nekretnine otvaranje zasebnog društva s ograničenom odgovornošću za svaku imovinu koju posjeduju. Iako ovo ne mora nužno umanjiti poreze, to štiti vaše financije, kao i svaku imovinu, od bilo kakvih parnica koje se mogu voditi protiv neke od vaših nekretnina.
Donja linija
Prodaja nekretnine za najam može biti izazovna, a još je teže ako se nadate da ćete izbjeći veliki porezni račun na prihod. Ako prodajete da biste uložili u drugu nekretninu, jednostavno možete napraviti preokret od 1031 i odložiti porezni račun. Ako prodajete jer vam je potreban kapital, morat ćete platiti neke poreze.
Najbolji scenarij, kao i kod dionica, jest odgoditi prodaju investicijske nekretnine, posebno najam koji se još lošiji ili bolji, osim ako ne nadoknadite kredite ili gubitke kako biste dio zalogaja uzeli iz poreza na kapitalni dobitak. Na ovaj način imat ćete priliku smanjiti svoj ukupni porezni račun i usmjeriti više prihoda.
