DEFINICIJA servisiranja viška hipoteke
Servisiranje viška hipoteke predstavlja postotak mjesečnog novčanog toka koji ostaje nakon što je novčani tok podijeljen na kupon i glavnicu plaćanja za nositelja hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS). Naknada za servisiranje obično ide serviseru kredita i vjerojatno je jamstvena naknada za osiguravatelja MBS.
RASPOLOŽENJE Servis viška hipoteke
Na primjer, u uobičajenom ugovoru o MBS-u, ako je kamatna stopa na hipoteku 8%, nositelj MBS-a mogao bi dobiti 7, 5%, serviser hipoteke primi 0, 25%, a MBS-ov osiguranik 0, 15%, a preostalih 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) kao višak servisa.
Poput MBS-a, višak servisiranja podložan je uplatu unaprijed i produženju. Kada se procjenjuje višak servisa, on se vrednuje na temelju procjene koliko će trajati anuitet. To se mora procijeniti jer se ne može sa sigurnošću znati kada bi hipotekarni dužnik mogao refinancirati ili na drugi način otplatiti svoju hipoteku. Vrijednost viška servisiranja može se drastično promijeniti kad se promjene kamatne stope, jer promjene trenutnih kamatnih stopa u odnosu na kamatnu stopu na hipoteci određuju koliko dugo može trajati anuitet viška servisiranja povezan s tom hipotekom.
Odakle potječe višak hipoteke
Prekomjerno servisiranje hipoteke može biti rezultat rukovanja hipotekama koje je nalogodavac kupio, a potom prodao. Ako kupac ne sam servisira zajam, mogao bi sklopiti ugovor o servisiranju eventualno s nalogodavcem ili trećom stranom. Prema takvom aranžmanu, serviser obično zadržava pravo na primanje dijela kamata koje su izvršili zajmoprimci, s obzirom na cjelokupni skup hipoteka koje se servisira.
Podatke o izdvajanju hipoteke predstavlja iznos kamate koji je zadržao serviser, a serviser ga dijelom smatra oblikom razumne nadoknade za obavljene usluge. Ako postoji dio prinosa za servisiranje hipoteke koji prelazi ono što bi se moglo smatrati razumnom naknadom za obavljene usluge, to se naziva prekomjerni servisni namaz i predstavljalo bi trajno ulaganje u dio kamate temeljnog hipotekarnog fonda.
Služba za unutarnje prihode (IRS) prethodno je presudila da će vlasništvo nad nekim hipotekarnim viškovima za servisiranje hipotekarnih nekretnina predstavljati imovinu nekretnina, pa bi se prihodi od viška servisnih marži tretirali kao kamata na obveze osigurane hipotekama na nekretninama. Ovo se rješenje smatra primjenjivim za ulaganja u nekretnine u porezne svrhe.
