Definicija tržišnog pristupa

Što je tržišni pristup?

Tržišni pristup je metoda određivanja vrijednosti imovine na temelju prodajne cijene slične imovine. Jedna je od tri popularne metode procjene, zajedno s pristupom troškova i analizom diskontiranog novčanog toka (DCF).

Bez obzira na vrstu imovine koja se vrednuje, tržišni pristup proučava nedavnu prodaju slične imovine, prilagođavajući razlike među njima. Na primjer, prilikom procjene nekretnina mogu se prilagoditi čimbenici kao što su kvadratni snimci jedinice, starost i mjesto zgrade i njezine pogodnosti.

Budući da se tržišni pristup oslanja na usporedbu slične imovine, on je najkorisniji kada postoje značajni podaci o nedavnoj prodaji uporedive imovine.

Ključni odvodi

Tržišni pristup je metoda za određivanje vrijednosti imovine. To je jedan od tri popularna pristupa, zajedno s pristupom troškova i analizom diskontiranog novčanog toka (DCF). Tržišni pristup ističe se situacijama kada su na raspolaganju obilni podaci o usporedivim podacima transakcije. Kad ti podaci nisu dostupni, mogu biti potrebni alternativni pristupi.

Kako funkcionira tržišni pristup

Kao što mu ime kaže, tržišni pristup želi odgovoriti na pitanje „koja je fer tržišna vrijednost ove imovine?“ Da bi odgovorio na ovo pitanje, procjenitelj mora istražiti nedavne transakcije koje uključuju sličnu imovinu. Budući da ta imovina vjerojatno neće biti identična onoj koja se vrednuje, bit će potrebno izvršiti različite prilagodbe.

Na nekim tržištima, poput stambenih nekretnina ili dionica kojima se trguje javno, često je dostupno mnoštvo podataka, što tržišni pristup čini relativno lakim za korištenje. Na drugim tržištima, poput dionica u privatnom poslu ili alternativnih ulaganja poput umjetnosti ili vina, može biti prilično teško pronaći usporedive transakcije.

U situacijama kada su dostupni ograničeni podaci, procjenitelj će se možda morati osloniti na alternativne metode kao što su troškovni pristup ili analiza diskontiranog novčanog toka (DCF).

Osnovne prednosti tržišnog pristupa su u tome što se on zasniva na javno dostupnim podacima o usporedivim transakcijama. Kao takav, može zahtijevati manje subjektivnih pretpostavki nego alternativni pristupi. Primarni nedostatak tržišnog pristupa je taj što može biti nepraktično u situacijama kada postoji malo usporedivih transakcija, kao što je to slučaj u slučaju privatne tvrtke koja posluje na tržišnom niši s malo konkurenata.

Primjer tržišnog pristupa

Za ilustraciju pretpostavimo da kupujete novi stan. Popis stana u vašem omiljenom susjedstvu naći ćete za 200.000 USD. Jedinica je stan s 1 spavaćom sobom, 1.000 četvornih metara s 1 kupaonicom. U dobrom je konstrukcijskom stanju, ali zahtijeva manju obnovu. Iako se nalazi u poželjnoj četvrti, pogled mu je zatamnjen i nema vlastiti stroj za pranje i sušenje rublja.

Iako vam se sviđa stan, smatrate da je tražena cijena previsoka. Budući da je stan naveden više od mjesec dana, počinjete sumnjati da će prodavač, ako date poštenu ponudu, prihvatiti čak i ako je ispod njihove tražene cijene.

U tu svrhu odlučili ste odrediti fer tržišnu vrijednost stana tako što ćete pogledati primjere sličnih stanova u istom kvartu koji su prodani u prošloj godini. Svoja otkrića sastavljate u tablicu, kao što slijedi:


Usporedne transakcije
	Transakcija 1	Transakcija 2	Transakcija 3	Transakcija 4	Transakcija 5
Cijena	$ od 250.000	$ 175.000	$ od 150.000	$ 315, 000	$ će zauzimati čak 225.000
Kvadratna stopa	900	800	1100	1800	1600
Cijena po kvadratu (zaokruženo)	$ 275	$ od 220	$ 135	$ 175	140 $
Spavaće sobe	2	2	1	2	2
Kupaonice	1	1	1	2	1
Pogled?	Da	Da	Ne	Da	Ne
Perilica i sušilica u apartmanu?	Da	Ne	Da	Ne	Ne
Potrebne obnove	nijedan	nijedan	manji	nijedan	manji

Tržišni pristup oslanja se na podatke iz usporedivih transakcija.

Gledajući ove rezultate, počinjete izvlačiti neke opće zaključke. Za početak, vidjet ćete da se cijena stanova po SF kreće između 140 i 275 USD, s tim da više cijene pripadaju onima s više spavaćih soba i kupaonica, boljim pogledom, vlastitim aparatima i ne trebaju obnove.

Suprotno tome, stan koji tražite otkupljuje po cijeni od 200 USD po SF i ima manje od tih značajki od čak i najjeftinijeg stana u vašoj tablici. Čini se da ovo opravdava vašu intuiciju da je stan precijenjen.

Na temelju tih podataka odlučite dati ponudu za 150 000 dolara.

Prodavač prihvaća vašu ponudu.

Usporedite investicijske račune × Ponude koje se pojavljuju u ovoj tablici potječu od partnerstava od kojih Investopedia prima naknadu. Opis pružatelja usluga

Povezani uvjeti

Uporedivi podaci Uporediva se upotrebljava u tehnici procjene u kojoj se nedavno prodana imovina koristi za utvrđivanje vrijednosti slične imovine. više Kako pristup usporedbe prodaje može procijeniti vrijednost vašeg doma Pristup usporedbi prodaje metoda je procjene koja nekretninu uspoređuje s drugim nekretninama sa sličnim karakteristikama. više Definicija relativne vrijednosti Relativna vrijednost procjenjuje vrijednost investicije razmatrajući kako se uspoređuje s vrednovanjima u drugim, sličnim ulaganjima. više Kako koristiti pristupni pristup vrijednosti nekretninama Pristup dohotku je metoda procjene nekretnina koja omogućuje investitorima procjenu vrijednosti imovine na temelju prihoda koji donosi. više Kakva je vrijednost razbijanja tvrtke? Vrijednost raspada korporacije vrijedi svakog od njenih glavnih poslovnih segmenata ukoliko su odvojeni od matične tvrtke. više Trenutna tržišna vrijednost (CMV) Trenutna tržišna vrijednost je sadašnja vrijednost financijskog instrumenta koja može biti zaključna cijena ili ponuđena cijena ovisno o stavci. više partnerskih veza