Što je pouzdano ulaganje u nekretnine?
Vlasničko povjerenje u nekretnine u nekretnine jednostavno je investicijsko povjerenje u nekretnine (REIT) s nadzorom vlasništva nad jednim poduzećem. Tvrtkama s vlasništvom nad nekretninama povezanim s njihovim poslovanjem može biti korisno spajanje nekretnina u REIT za posebne porezne olakšice. Ovu strategiju ublažavanja poreza mogu koristiti trgovci i banke s mnogim trgovinama ili podružnicama.
Ključni odvodi
- Vlasnički REIT je bilo koji REIT sa više od 50% udjela u vlasništvu pojedinog društva. Kapitativni REIT-ovi su obično podružnice. Kao REIT, vlasnici REIT-a uživaju sve iste porezne prednosti kao i standardni REIT. Sveobuhvatno, kapitalno REIT računovodstvo može biti složeno za matično društvo i podružnica REIT-a. Računovodstveni i porezni profesionalci trebali bi osigurati da su oni u potpunosti u skladu sa svim saveznim i državnim zakonima koji sadrže vlastiti REIT.
Razumijevanje zakladnih investicijskih investicija u nekretnine
Moguće je stvoriti pouzdano ulaganje u nekretnine u svrhu iskorištavanja poreznih olakšica koje nudi investicijsko povjerenje u nekretnine (REIT). Tvrtke mogu odlučiti razviti ili preuzeti kontrolno vlasništvo u REIT-u radi stjecanja vlasništva. Status kontroliranja ili zatočenja definiran je kao više od 50% udjela u vlasništvu REIT-a.
Tvrtke koje grade vlastiti REIT u svrhu upravljanja vlastitim nekretninama obično će ih okarakterizirati kao najam ili hipotekarni REIT. Hipotekarni REIT osiguravaju hipotekarni kapital za obećanje uzajamnog dohotka koji je često osnova za REIT-ov prihod. Tvrtke također mogu koristiti nepokretne investicijske fondove u nekretnine prenoseći nekretnine u REIT, nakon čega iznajmljuju nekretnine od tih REIT-ova.
Trustovi za ulaganja u nekretnine
Vlasnički REIT je jednostavno REIT s kontrolom vlasništva nad jednom tvrtkom. Pored toga, vlastiti REIT-ovi su jednostavno REIT-ovi. Subjekt se može klasificirati kao REIT ako ispunjava određene zahtjeve Službe za unutarnje prihode i Poglavlje 26 Zakona o unutarnjim prihodima. REIT-ovi mogu biti udruzi povjerenja, udruženja ili korporacije, ali bez obzira na to što svi moraju izabrati da budu oporezovani kao korporacije.
Kodeks internih prihoda omogućava svim REIT-ovima da raspodjeljuju sav prihod svojim dioničarima. To čini REIT-ove sličnim partnerstvima pod poreznim kodom jer partnerska društva općenito nemaju prihoda i svu svoju zaradu raspodjeljuju kroz K-1.
REIT-ovi moraju ispunjavati nekoliko zahtjeva da bi se kvalificirali za odbitke poreza na raspodjelu dohotka koji općenito karakteriziraju REIT-ove. Neki od najvažnijih zahtjeva uključuju:
- Izbori za oporezivanje kao korporacija. Najmanje 90% bruto prihoda od dividendi, kamata, najamnina ili druge imovine. Najmanje 75% ukupne imovine koju predstavljaju imovina, novčani ekvivalenti i državni vrijednosni papiri moraju imati vlasništvo 100 ili više osoba (kontrolne tvrtke mogu imenovati izvršitelje kao dioničare da bi ispunile ovaj zahtjev)
Ako subjekt ispunjava zahtjeve REIT-a, mora isplatiti najmanje 90% svog prihoda dioničarima i stoga mu je omogućeno da podjelu dohotka uzima kao odbitak. Preostali iznos nakon tražene distribucije oporezuje se potrebnom stopom poreza na dobit.
Pomoćno računovodstvo
Vlasnički REIT-ovi smatraju se podružnicama i stoga njihovo vlasništvo mora biti na neki način evidentirano na financijskim podacima matične tvrtke. Općenito postoje tri načina za knjiženje ovisnih i ovisnog vlasništva u financijskim izvještajima matične tvrtke. Tvrtke mogu izvještavati o konsolidiranim financijskim izvještajima ili mogu upravljati vlasništvom ili putem kapitalnog ili troškovnog postupka.
Pod Općenito prihvaćenim računovodstvenim načelima (GAAP), tvrtke imaju mogućnost izrade konsolidiranih financijskih izvještaja koji integriraju sve aspekte financija podružnice ako matično društvo posjeduje više od 50% vlasničkih prava. Obično nije korisno ili primjenjivo da matično društvo uključi konsolidirani REIT u konsolidirano izvještavanje o financijskim izvještajima zbog poreznih povlastica koje vlastiti REIT dobiva sam, što je često razlog njegovog stvaranja. Stoga se vlasničko REIT vlasništvo obično obračunava na financijskim maticama matične tvrtke ili putem kapitalnog ili troškovnog postupka.
Ovlaštene porezne olakšice REIT-a
Postoji nekoliko poreznih olakšica povezanih s ograničenim porezima REIT-a. Federalno oporezivanje REIT-a raspravlja se u naslovu 26 internog prihoda, ali države mogu imati i svoja porezna pravila za REIT-ove koji mogu povećati ili smanjiti porezne olakšice.
Općenito, matično društvo u vlasništvu REIT-a može odbiti troškove zakupa ili hipoteke koje plati svom zarobljenom REIT-u što smanjuje njegov oporezivi dohodak. To nije nužno velika korist, jer bi se ti troškovi obično oduzimali, ali mogu stvoriti korisne prednosti u obradi plaćanja itd. Jedna od najvećih prednosti je to što matična tvrtka prima dio raspodjele dividende iz zarobljenog REIT-a. koji se potencijalno mogu oporezivati nižom stopom.
Vlasnički REIT uživa sve porezne povlastice statusa REIT. Može odbiti 90% ili veći iznos svog prihoda koji raspoređuje dioničarima. Također plaća saveznu stopu poreza na dobit na preostali dohodak.
Zakoni koji upravljaju zatočenim REIT-ovima
Budući da vlasničke podružnice REIT-a mogu potencijalno stvoriti nekoliko prednosti, postoje i neke savezne i državne odredbe koje ih ciljaju. Općenito, većina zakonodavstva definira vlasništvo kao kontrolu vlasništva od 50%. Savezni zakoni zahtijevaju da svako postupanje bude fer i u skladu s procjenom imovine i pregovorima. Neke države imaju svoje posebne zahtjeve, a u nekim slučajevima postoje ograničenja koja mogu sveobuhvatno ukloniti taktiku izbjegavanja plaćanja poreza. Općenito, računovodstveni i porezni stručnjaci trebali bi osigurati da temeljni REIT-ovi i racionalno računovodstvo REIT-a zajedno budu u skladu sa svim saveznim i državnim zakonima.
