Za većinu ljudi kupovina nekretnina je neuobičajena pojava. Uključivanje u transakcije s nekretninama samo jednom ili dva puta u životu pruža malo prilika za intimno upoznavanje s postupkom. Postoje planine papira za potpisivanje, zbunjujući novi vokabular s kojim se treba baviti i mnoštvo prodavača koji brzo govore - od agenata za prodaju nekretnina do hipotekarnih posrednika - koji se osmjehnu, pokažu i kažu vam gdje se potpisati.
Negdje u zanosu oduševljenja kupnjom nekretnine i dosade zbog potpisivanja obrazaca, lako je izgubiti trag za što plaćate i koliko trošite. Osim iznosa hipoteke, većina ostalih troškova svodi se u kategoriju koja se naziva zatvorski troškovi. Ako obratite pažnju na ove troškove prije nego što dođete do zatvaranja, možete vam pomoći da shvatite kamo ide vaš novac, a možda čak i uštedite nekoliko stotina dolara.
Ključni odvodi
- Tekući troškovi zatvaranja su troškovi poput poreza na nekretnine koje plaćate zatvaranjem i svaki mjesec nakon toga; troškovi zatvaranja koji se ponavljaju su jednokratne isplate, poput bodova, naknada za zajmove i naknada za kućne inspekcije. Potražite priručnik za zajam za kućanstvo iz Povjerenstva za financijsku zaštitu potrošača da biste procijenili naknade u vašem području. Budite oprezni za pretjerano visoku prijavu, osiguravanje, zaključavanje hipotekarne stope i naknade za obradu zajma i za rabare brokerskih kuća.
Završni troškovi: što su oni?
Izraz "troškovi zatvaranja" skraćen je za ukupne troškove nekoliko desetaka potencijalnih troškova povezanih s kupnjom i financiranjem nekretnina. Ti se troškovi mogu svrstati u "ponavljajuće" i "ponavljajuće".
Ponavljajući troškovi
Ponavljajući se troškovi plaćaju ne samo nakon zatvaranja, već i nakon toga mjesečno. Uključuju porez na nekretnine, osiguranje vlasnika kuća i - ako odustajete od manje od 20% kupoprodajne cijene - privatno hipotekarno osiguranje (PMI), za koje ćete htjeti izbjeći plaćanje ako možete.
Ti se troškovi moraju financirati unaprijed u trenutku kupnje, što se vrši stavljanjem na račun tako da su dostupni za pokriće obveza za sljedeću godinu. To je poznato kao stavljanje novca u escrow. Ovisno o datumu zatvaranja, možda će biti potrebno i unaprijed plaćanje kamate kako biste pokrili prvih nekoliko dana ili tjedana u kući.
Nepovratni troškovi
Nepovratni troškovi također se plaćaju pri zatvaranju. Oni mogu uključivati:
- Naknada za prijavu (dobit zajmodavca) Niz naknada za zajam (to može uključivati naknadu za porijeklo, naknadu za procjenu troškova, naknadu za kreditno izvješće, poreznu uslugu, pretplatničku naknadu, naknadu za pripremu dokumenata, naknadu za prijenos bankovnog računa, naknade za uredsku administraciju itd.).), Naknada za uslugu posrednika (ako radite s hipotekarnim brokerom) Svaka inspekcija kuće potrebna zajmodavca (poput inspekcije štetočina) Trošak procjene troškova zajmodavca (u kojoj je netko plaćen da potvrdi da je posjed vrijedi barem onoliko koliko prodajna cijena)
Ostali troškovi pri zatvaranju
Troškovi zatvaranja mogu također uključivati:
- Naknade Federalne stambene uprave (FHA)Veteranska uprava (VA) naknade Rural Housing Service (RHS) naknade povezane s hipotekama zajamčenim vladinom naknadom za utvrđivanje poplava kako bi istražili je li imovina na području podložnom poplaviAzemlje za provjeru granica imovine kako bi se provjerile granice imovineTitle pristojbe (koje može uključivati naknadu za nagodbu, pretragu naslova, ispit vlasništva, pismo o zatvaranju usluge, izradu dokumenata, javnobilježničke naknade, odvjetničke naknade i osiguranje naslova)
Mnoštvo drugih troškova može uključivati kurirsku / dostavnu naknadu, zavjere, pristojbu za snimanje, porez na transfer i opcionalnu kućnu garanciju.
Koliko koštaju?
Naknade se uvelike razlikuju ovisno o zajmodavcu, zemljopisnom položaju nekretnine i cijeni kuće. Posavjetujte se s priručnikom za domaće zajmove, koji je pripremio Ured za zaštitu potrošača, kao smjernicu za procjenu naknada. Bankovna stopa također je oborila prosječne državne naknade za zatvaranje; upućivanje na taj grafikon može vam dati referentnu vrijednost, ovisno o lokaciji vašeg doma.
Pazite na smeće
"Naknade za smeće", poznate i kao "naknada za smeće", uključuju se u većinu hipoteka. Ne postoji način da ih potpuno izbjegnete, ali često ih možete umanjiti.
Pazite na prekomjerne naknade za obradu i dokumentaciju u sljedećih pet kategorija:
- Naknada za prijavuUpisna naknadaKomat za zaključavanje hipoteke Naknada za obradu kreditaBrokerski popust
Ako se čini da neki od ovih troškova neobično visoki, pitajte ih o njima, jer se često mogu pregovarati. Ovaj se savjet odnosi i na ostale naknade. Ako izgleda smiješno, pitajte o tome. Često će sam čin ispitivanja upitnikom smanjiti ili ukinuti naknadu.
Neki zajmodavci sada nude sve-u-jednom, paušalne naknade koje uključuju troškove zatvaranja.
Višenamjenske cijene troškova zatvaranja
Uvidjevši da su potrošači preplavljeni naknadama i frustrirani prilikom pokušaja utvrđivanja da li su naknade fer, neki zajmodavci sada nude sve-u-jednom, paušalne naknade koje uključuju sve troškove zatvaranja. Terminologija "sve u jednom" koristi se i za opisivanje drugih hipotekarnih proizvoda, poput hipoteka koje su vezane za provjeru računa, stoga pri kupovini ovih proizvoda vodite računa da kupite onaj koji se strogo primjenjuje na zatvaranje hipoteke. troškova, a ne drugim bankarskim odnosima ili proizvodima.
U pravilu možete očekivati da ćete u troškovima zatvaranja potrošiti 3% do 5% cijene nekretnine.
Umanjite bol
Ako je tržište nekretnina na vašem području povoljno za kupce, od prodavatelja možete zatražiti plaćanje troškova zatvaranja. Ako to nije opcija, dobivanje hipoteke sve u jednom vjerojatno je najbolji način da se smanji osjećaj da ste iskorišteni tijekom zatvaranja. Dok još uvijek plaćate naknade, nećete morati očajavati zbog njih jedne naknade po puta.
Usporedba kupnje je još jedan način da se ugodno utječe na proces i dobije bolji osjećaj troškova. Zatražite od pola desetak zajmodavaca za procjenu zajma i usporedbu rezultata. Ovo će vam pomoći da naučite terminologiju i steknete osjećaj naknade za zatvaranje u vašem području. Nakon što odaberete zajmodavca i imate pri ruci procjenu zajma, spremite je. Kasnije će vam dobro doći.
Donja linija
Službeni obrazac koji uključuje podjelu svih troškova zatvaranja zove se završni račun. Imate pravo vidjeti dokument završne izjave 24 sata prije zatvaranja. Zatražite to i usporedite ga s procjenom zajma. Ako brojevi nisu dovoljno blizu, postavite pitanja.
Provodeći vrijeme u trgovini za usporedbu i pažljivo pregledavajući svu dokumentaciju unaprijed, možete minimizirati troškove i zabrinutosti povezane s troškovima zatvaranja koji nastaju prilikom kupnje nekretnina.
