Definicija zajma visokog omjera

Što je zajam visoke kvote?

Zajam visokog omjera je zajam pri čemu je vrijednost zajma visoka u odnosu na vrijednost nekretnine koja se koristi kao kolateral. Hipotekarni zajmovi koji imaju visoke omjere kredita imaju vrijednost zajma koja se približava 100% vrijednosti imovine. Zajam za visoki omjer može biti odobren zajmoprimcu koji ne može odložiti veliki predujam.

Za hipoteke, visoki omjer zajma obično znači da vrijednost zajma prelazi 80% vrijednosti imovine. Izračun se naziva omjer zajam / vrijednost (LTV), što je procjena kreditnog rizika koji financijske institucije koriste prije odobrenja hipoteke.

Ključni odvodi

• Zajam s visokim omjerom je zajam pri čemu je vrijednost zajma visoka u odnosu na vrijednost nekretnine koja se koristi kao kolateral. Hipotekarni zajmovi koji imaju visoke omjere kredita imaju vrijednost zajma koja se približava 100% vrijednosti imovine. Zajam visokog omjera obično znači da vrijednost zajma prelazi 80% vrijednosti nekretnine. Izračun se naziva omjer zajam-vrijednost (LTV).

Formula za zajam s visokim kvotama koji koristi LTV

Iako ne postoji određena formula za izračun zajma visokog omjera, ulagači bi prvo trebali izračunati omjer zajam-vrijednost u svojoj situaciji kako bi utvrdili prelazi li zajam prag od 80% LTV.

$\text{Omjer zajma na vrijednost}=\frac{\text{Iznos hipoteke}}{\text{Procijenjena vrijednost imovine}}$ Odnos zajma prema vrijednosti = Procijenjena vrijednost imovineMototeka

Kako izračunati zajam visoke kvote koristeći LTV

1. LTV omjer izračunava se dijeljenjem iznosa posuđenog prema procjenjenoj vrijednosti nekretnine. Rezultat množite s 100 da biste ga izrazili kao postotak. Ako vrijednost zajma nakon što vaš predujam prelazi 80% LTV-a, zajam se smatra zajmom visokog omjera.

Što vam govori zajam visoke omjera?

Zajmodavci i davatelji financija koriste LTV omjer za mjerenje razine rizika povezanog s davanjem hipotekarnog kredita. Ako dužnik ne može izvršiti znatan uplaćeni iznos, što rezultira time da se vrijednost zajma približava vrijednosti procijenjene vrijednosti nekretnine, smatrat će se da je zajam velikog omjera. Drugim riječima, kako se vrijednost zajma približava 100% vrijednosti imovine, zajmodavci mogu zajam smatrati previše rizičnim i odbiti zahtjev.

Zajmodavcu prijeti gubitak zajma, posebno ako je LTV previsok. Banka možda neće biti u mogućnosti prodati nekretninu kako bi pokrila iznos zajma datom zajmoprimcu koji ne ispunjava uvjete. Takav scenarij lako se može dogoditi u ekonomskom padu kada stambena svojstva obično opadaju. Ako zajam koji je dao zajmoprimcu premašuje vrijednost imovine, kaže se da je zajam podvodan. Ako dužnik ne ispuni hipoteku, banka će izgubiti novac kad ode prodati nekretninu za nižu vrijednost od nepodmirenog stanja hipoteke. Banke prate LTV kako bi spriječile takav gubitak.

Kao rezultat toga, većina kredita s visokim udjelom zahtjeva neki oblik osiguranja kako bi se zaštitio zajmodavca. Osiguranje se naziva privatnim hipotekarnim osiguranjem (PMI) koje bi dužnik trebao kupiti zasebno kako bi zaštitio zajmodavca.

Povijest visokih zajmova

Do 1920-ih ljudi su kupili kuće ne odlazeći u banku, već štedeći vlastiti novac sve dok nisu imali dovoljno za komad zemlje ili zemlje s kućom na njemu. Zatim je stigla tvrtka za izgradnju i zajam koja bi ljudima pozajmljivala novac za kupnju kuće, a zatim bi ih trebala vraćati u ratama tokom više godina. Čak i tada, zajmovi su obično bili upola niži od vrijednosti kuće ili manje.

Do kraja 1920-ih banke su davale visoke zajmove do 80% vrijednosti kuće. Privatno hipotekarno osiguranje nastalo je radi zaštite banaka, ali sve je to otišlo obrnutim putem 1930-ih, kada su ljudi bez posla prestali plaćati, a banke i PMI kompanije prolazile su i pod zaštitom.

Kongres je usvojio zajam za vlasnike domova, koji je počeo garantirati da su hipoteke i omjeri potonuli na 15%. Kasnije je putem Federalne uprave za stanovanje i drugih agencija paušalna uplata pala na niske jednocifrene cifre i čak 0% kako bi potaknula vlasništvo nad kućama.

Ovaj je sustav napredovao do otprilike 2007.-2008., Kada se pojavila hipotekarna kriza 2008. godine. Oštar porast hipotekarnih hipoteka koji su propali početkom 2007. godine doprinio je najtežoj recesiji u desetljećima. Stambeni procvat sredinom 2000-ih - u kombinaciji s tadašnjim niskim kamatama - potaknuo je mnoge zajmodavce da ponude kredite za kuće pojedincima s lošim kreditnim sposobnostima. Nakon pucanja mjehurića nekretnina, mnogi zajmoprimci nisu uspjeli izvršiti plaćanja na hipotekarnim hipotekama.

Nudeni krediti s visokom omjerom

Federalna stambena uprava nudi programe putem kojih zajmoprimci mogu dobiti FHA kredite s omjerom LTV-a do 96, 5%. Drugim riječima, program zahtijeva 3, 5% uplate. Međutim, program zahtijeva minimalni kreditni rezultat kako bi bio odobren za zajam visokog omjera. Postoje i druge ponude za koje je dopušten niži kreditni rezultat uz 10% unosa.

Također, zajmovi FHA zahtijevaju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP). No, možete refinancirati nakon što LTV padne ispod 80% i zajam se više ne smatra zajmom visokog omjera, što bi eliminiralo osiguranje.

Primjer visokog zajma

Recimo da zajmoprimac planira kupiti dom i to ima procijenjenu vrijednost od 100 000 USD. Zajmoprimac uplaćuje 10.000 USD avansa, a preostalih 90.000 dolara posudit će se. Rezultat je omjer zajam-vrijednost od 90% ili (90.000 / 100.000), što bi se smatralo zajmom visokog omjera.

Razlika između visokih zajmova i zajmova s ​​vlasničkim kapitalom

Zajam home-equity je ratu zajma glavnice ili druga hipoteka koja omogućuje vlasnicima domova da se u njihovom prebivalištu posuđuju protiv svog kapitala. Zajam se temelji na razlici između kapitala vlasnika kuće i trenutne tržišne vrijednosti kuće.

Zajam za vlasnički kapital namijenjen je onim zajmoprimateljima koji već imaju hipoteku i koji su uplatili dio hipotekarnog stanja, pri čemu vrijednost imovine prelazi saldo kredita. Drugim riječima, zajam vlasničkog kapitala omogućava vlasnicima domova da se mogu zadužiti na temelju udjela u kući. Zajam s visokim omjerom, s druge strane, može imati vrijednost zajma koja se približava 100% vrijednosti imovine.

Ograničenja korištenja zajma s visokom stopom

Zajmovi visokog omjera mogu imati veće kamatne stope, posebno ako zajmoprimci imaju nizak kreditni rezultat. Vaš kreditni rezultat je brojčana vrijednost koja predstavlja vašu sposobnost otplate duga i zajmodavcima pokazuje koliki ste rizik neplaćanja. Ako je rezultat nizak, kamatna stopa će vjerojatno biti veća.