Što je kapital?
Praćenje kapitala je skup strategija namijenjenih smanjenju ukupnog kapitala u nekretnini. Strategije oduzimanja kapitala mogu se koristiti dužnicima kao način da imovinu učine neprivlačnom za vjerovnike, kao i grabežljivi zajmodavci koji žele iskoristiti vlasnike kuća koji se suočavaju sa ovrhom.
Ključni odvodi
- Skidanje vlasništva je praksa zaštite imovine u kojoj se imovina štiti distribucijom udjela u njoj na više stranaka. Također se smatra grabežljivom praksom pozajmljivanja jer pomaže vjerovnicima da smanje potražnju vlasnika za imovinu sustavnim kupnjom vlasničkog udjela i kontrolom novčanog toka povezan s imovinom.Spousal stripping i HELOC dva su najčešća oblika uklanjanja kapitala.
Razumijevanje uklanjanja vlastitog kapitala
Skidanje vlasništva neki vide kao jedan od najjednostavnijih i najuspješnijih metoda zaštite imovine protiv vjerovnika, dok drugi taktiku vide jednostavno kao oblik predatorskog pozajmljivanja.
Ideja koja se skriva vlasnički kapital kao strategija zaštite imovine jest da se smanjenjem kamata na nekretninama vjerovnici obeshrabre od uključenja imovine u bilo koje potraživanja prema dužniku. Dajući zahtjev drugoj strani za imovinom, vlasnik može zadržati korištenje imovine, kao i kontrolu nad novčanim tokom, istodobno čineći imovinu neprivlačnom imovinom bilo kojem vjerovniku koji u protivnom može pokušati izvršiti pravnu presudu protiv vlasnika nekretnine.
Kao mehanizam predatorskog pozajmljivanja, uklanjanje kapitala vrši protiv vlasnika kuća koji se suočavaju sa ovrhom. Investitor otkupljuje nekretninu od vlasnika kuće pod prijetnjom isključenja iz imovine i pristaje da će tu nekretninu dati u najam bivšem vlasniku, koji će tada moći nastaviti koristiti nekretninu kao prebivalište. Predatorski investitori često koriste ovu metodu kako bi iskoristili prednost vlasnika nekretnina s ograničenim resursima i informacijama.
Oblici uklanjanja kapitala
Pored strategija koje koriste grabežljivi zajmodavci, dvije su najčešće strategije uklanjanja vlasničkog kapitala supružnički striptiz i home kapitalne kreditne linije (HELOC).
Skidanje supružnika postupak je prenosa prava vlasništva na ime supružnika dužnika. Ova strategija omogućava dužniku da podnese zahtjev za odustajanje od nekretnine na ime supružnika, koji vjerojatno nema ni mali dug. Iako ova strategija nije načini zaštite od vjerovnika, to je jednostavna i dostupna strategija zaštite imovine za mnoge vlasnike kuća koji upravljaju značajnim dugom.
Kreditne linije kuće omogućuju vlasniku da kapital koristi u svojoj kući kao kreditnu liniju. HELOC je vrsta druge hipoteke, korištenjem osnovnog kapitala ili razlike između vrijednosti kuće i preostalog hipotekarnog stanja kao osiguranja na kreditnoj liniji. Sredstva u HELOC-u funkcioniraju na slične načine kao na kreditnoj kartici. Banka koja izdaje HELOC vlasniku kuće pružit će brojne načine za korištenje tih sredstava, uključujući kreditnu karticu izdanu od banke vezano za račun. Iako HELOC-ovi nude neke atraktivne pogodnosti, uključujući promjenjive kamatne stope i, u nekim slučajevima, niske ili nikakve troškove zatvaranja, oni također mogu staviti zajmoprimce u opasnost da izgube kapital u njihovoj kući.
Primjer uklanjanja kapitala
Pretpostavimo da dom vrijedi 500 000 USD, a vlasnik može zatražiti izuzeće od imovine u iznosu od 100 000 USD. Bez hipoteke, vjerovnik vlasniku kuće mogao bi postaviti založno pravo na kući u iznosu od 400 000 USD, tj. Preostalo manje od oslobođenja od poreza. Uz hipoteku, vjerovnik neće moći postaviti založno pravo na taj iznos zbog jamstvenog interesa na koji zajmodavac ima hipoteku.
