Iako postoje financijske koristi od ulaganja u nekretninu za najam, postoje i rizici - i stanari koji ne plaćaju najamninu, i glavobolja što su stanodavci -. Trebat ćete odmjeriti poreze, cijene nekretnina, hipoteku i troškove održavanja, kao i vašu želju da budete posjednik kada odlučite je li posjedovanje najma mudri financijski potez.
Razmislite o poreznim prednostima
Možete odbiti kamate, poreze, osiguranje i druge troškove od prihoda imovine i obično odbiti gubitke u odnosu na vaš drugi dohodak. Amortizaciju možete odbiti i od poreza. Odbitak je u osnovi dodatak za habanje preko 27, 5 godina od 26. siječnja 2019. Možete prodati nekretninu za iznajmljivanje i ustupiti prihod u drugu nekretninu za iznajmljivanje bez plaćanja poreza na kapitalni dobitak. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte „Porezne olakšice za vlasnike drugih domova“)
Ne zaboravite da ćete biti gazdarica
Vaša nekretnina za iznajmljivanje je posao koji zahtijeva vrijeme i energiju. Morat ćete biti u toku s zakonima o najmu i zakonski su potrebni za održavanje sigurne i pogodne imovine za svoje stanare. Imajte na umu da najmoprimac koji plaća najviše dolara ima pravo očekivati skoro trenutni odgovor na bilo koji veliki ili mali problem. Iznajmljivači koji znaju da plaćaju malo pod tržištem, obično su malo manje zahtjevni. Pomaže ako možete sami napraviti manje popravke. Također morate sakupljati najamnine i rješavati se sa delinkventnim stanarima.
Ako je potencijal upravljanja vlastitim iznajmljivanjem zastrašujući, zatražite od vašeg posrednika za prodaju nekretninu preporuku upravitelju nekretnine ili skrbniku ili pretražite putem interneta. Samo budite svjesni da će unajmljivanje upravitelja imovine uštedjeti u vašim povratima.
Učinite vaš domaći zadatak za nekretnine
Provedite toliko vremena, ako ne i više, istražujući nekretninu za najam kao što biste kupili stan za život. Morate znati specifičnosti tržišta, zakone o zoniranju i trendove za iznajmljivanje i prodaju kuća na lokaciji o kojoj razmišljate. Pogledajte škole, prijevoz, rekreacijske resurse, kupovinu i što stanari na tom području očekuju od najma. Kupnja ovrhe može biti opcija, jer banka koja ovrha obično želi vratiti hipoteku i prodati će nekretninu manju od tržišne vrijednosti.
Želite da vaše imanje bude privlačno iznajmljivačima. Potražite nekretninu uz obalu ili u blizini fakultetskog kampusa ili lokalne škole. Starija kuća u stabilnoj zajednici ili jedna u susjedstvu koja se revitalizira mogu biti dobre mogućnosti. Ako kupite nekretninu za iznajmljivanje na novom igralištu, pazite na "sindrom golf terena". Ako su novija i draža kućišta za golf izgrađena na istom općenitom području, vaš bi se objekt mogao pojaviti za nekoliko godina što će sniziti cijenu.
Nemojte zanemariti pokretanje brojeva
Upotrijebite aplikacije za pametne telefone ili internetske hipotekarne proračune za analizu mjesečnih troškova stanovanja. Kalkulator bi vam trebao omogućiti da unesete kupoprodajnu cijenu, predujam, poreze, osiguranje i kamatnu stopu na hipotekarni kredit. Stope hipoteke na nekretninama najma obično su veće od stopa za primarni dom.
Također faktor u održavanju i popravcima. Dobro pravilo je oko 1% kupoprodajne cijene godišnje, tako da bi imanje od 300.000 dolara koštalo otprilike 3000 dolara godišnje za održavanje. Međutim, možda želite povećati postotak na 1, 5% ili 2% ako je nekretnina starija. Još jedan način izračunavanja popravaka i održavanja je pridržavanje onoga što se ponekad naziva "kvadratnim pravilom stopala", što sugerira vlasnike domova proračun od 1 USD po četvornom stopa godišnje. Na primjer, ako vaša kuća za iznajmljivanje iznosi 1800 četvornih metara, potražite 1800 dolara godišnje troškova popravka i održavanja.
Savjeti za potencijalnog stanodavca
Primjer stvarnog svijeta
Evo primjera projiciranog prihoda: Recite da iznajmljujete kuću od 300.000 USD za 2000 dolara mjesečno. 20% predujma je 60.000 USD, a 30-godišnja fiksna kamatna stopa na saldu od 240.000 USD 4%. Porez, osiguranje i proračun za održavanje donijet će mjesečni trošak na 1.764 USD, donoseći nominalnu dobit od 2.838 USD godišnje ili 4, 73% predujma godišnje. Nije loše. To je puno bolje od štednog računa i bolje nego što većina dionica plavih čipova plaća dividendu, iako možda ne toliko koliko biste mogli zaraditi na burzi u dobroj godini. Ali kad izračunate tipičnu amortizaciju od 3, 64%, nominalni dobitak od 2.838 USD postaje gubitak od 6.252 USD, koji možete primijeniti u odnosu na drugi prihod. Međutim, ovisno o vašem poreznom razredu, to bi moglo iznositi nekoliko stotina dolara porezne uštede do pozitivnog novčanog toka plus mogućnost da će dom cijeniti u vrijednosti.
Donja linija
Ulaganje u nekretnine za zaradu nije za svakoga, ali ako s investicijama postupate kao s poslovanjem, imate toleranciju prema inherentnim rizicima i rukuju se čekićem, financijske koristi mogu biti velike. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte "Kako potražiti drugi dom")
