Što je povoljna stambena investicija?
Uspješni investitori u nekretnine više su od iznajmljivača. Oni su pametni rukovoditelji. Ulagači u nekretnine djeluju slično kao portfeljni menadžeri i poslovni menadžeri koji se fokusiraju na maksimiziranje profita istovremeno stvarajući vrijednost za klijente. Ovaj članak govori o povoljnim ulaganjima u stanovanje kao poslovnoj i investicijskoj strategiji U članku se prvo definira pristupačno stanovanje i razmotre tri demografske skupine koje predstavljaju najbolje ciljno tržište. Zatim se u članku govori o profitabilnosti i prodabilnosti pristupačnog stanovanja, kao i financiranju te društvenim implikacijama povoljnih ulaganja u stanovanje.
Ključni odvodi
- Pristupačno stanovanje uključeno je u portfelje mnogih investitora u nekretnine, uglavnom zbog pripadajućih državnih poreznih kredita. Vlasnici ulagača zainteresirani za pristupačno stanovanje trebali bi osigurati da takva investicija bude isplativa i provodiva u svom području. Investitori bi trebali izračunati troškove koji uključuju kupovinu, obnovu i održavanje povoljnog stanovanja kako bi se utvrdilo da li je isplativa investicija. U pravilu, investitor će imati najbolja svojstva u poželjnim područjima po povoljnim cijenama kako bi osigurao odgovarajuću potražnju i profitabilnost.
Razumijevanje povoljnog stanovanja
Koncept koji stoji iza pristupačnog stanovanja je osigurati smještaj za one članove društva s ograničenim primanjima. Vlasnici imovine dobijaju porezne olakšice ako koriste postotak svoje imovine kao pristupačno stanovanje (na primjer, toliko jedinica za najam u zgradi). Iznajmljivači također primaju pomoć vlade pri plaćanju stanarine svaki mjesec. Četiri skupine ljudi obično trebaju pristupačno stanovanje.
Starije osobe i osobe s invaliditetom
Osobe starije od 65 godina i osobe s invaliditetom značajan su postotak američke populacije. Studije pokazuju da se ti brojevi povećavaju i da će dostići rekordne razine u narednih 20 do 30 godina. Ljudi u tim skupinama trebaju kućište koje je u neposrednoj blizini javnog smještaja i modificirano kako bi im pomoglo u svakodnevnom životu. Izmjene uključuju rampe umjesto stepenica, kupaonice s invalidskim kolicima, rukohvate i modificirane ormare i ormare.
studenti
Sve veći broj odraslih i netradicionalnih studenata i sveučilišnih studenata povećao je potrebu za stanovanjem izvan kampusa. Odrasli studenti s obiteljima trebaju privatno stanovanje u blizini kampusa. Međunarodnim studentima treba smještaj koji je dostupan tijekom cijele godine, jer je jeftiniji i povoljniji od čestih međunarodnih putovanja na godišnjim odmorima i odmorima.
Vojska
Pripadnici vojne službe imaju mogućnost stanovanja u bazi i izvan nje. Stanovanje na bazi zahtijeva izgradnju, upravljanje nekretninama i održavanje terena, dok je za stanovanje izvan baze potrebna dodatna pomoć na lokaciji, prilagođena gradnja i financiranje kupovine. Kućište izvan baze mora biti blizu baze i lako se useljavati i izlaziti iz nje. Ulagači u vojna stanovanja trebaju biti upoznati sa saveznim ugovorima, kao i posebne smjernice za svaku granu službe.
Programi rehabilitacije i ponovnog ulaska
Dio stanovništva zahtijeva prijelazno stanovanje. Primjerice, beskućnici i obitelji, ovisnici koji se oporavljaju i oni koji su nedavno otpušteni iz popravnih ustanova zahtijevaju smještaj na pola puta. Neki odrasli i djeca u državnim zaštitnim službama i programima mentalnog zdravlja zahtijevaju grupne domove i susjedstvo. Apartmani i pansioni trebaju biti dovoljno veliki da pružaju odgovarajuće sadržaje i privatnost stanovnicima, ali također moraju olakšati razinu sigurnosti i pristupačnosti primjerene za svaku skupinu.
Zahtjevi za pristupačne stambene investicije
Pristupačnost je važna za investitore, jer određuje dvije ključne stvari: profitabilnost i mogućnost prodaje. Programi za subvencioniranje stanovanja, kao što je odjeljak 8, pomažu obiteljima s nižim prihodima da pribave najam plaćanjem dijela tržišne cijene za jedinice najma. Ulagači u pristupačno stanovanje trebali bi znati srednji prihod za njihovo područje kako bi odredili koju vrstu povrata mogu dobiti prilikom kupovine nekretnine i korištenja za pristupačno stanovanje.
Nekoliko izvora može pomoći ulagaču u utvrđivanju prosječnog dohotka. Američki biro za popis stanovništva sastavlja prosječne dohotke za države, županije i gradove. Web stranice za nekretnine pružaju ove informacije osobama zainteresiranim za kupnju domova u određenim regijama. I na kraju, informacije su dostupne i putem državnih i lokalnih uprava, agencija za ekonomski razvoj i stambenih vlasti.
- Za pristupačnu najamninu izračunajte 30% srednjeg dohotka u vašem području. Ovo je vaš očekivani bruto prihod po pristupačnoj najma jedinici. Za pristupačno vlasništvo kuće, izračunajte 35% srednjeg dohotka za princip, kamate, porez na imovinu, osiguranje vlasnika kuća i naknade za udruživanje. Zatim izračunajte očekivanu prodajnu cijenu oduzimanjem iznosa za porez, osiguranje i naknade na temelju nastavnih stopa za to područje. Pomoću razlike, principa i kamata odredite kupoprodajnu cijenu na temelju tekućih kamatnih stopa za vaše područje. Bankarski ili hipotekarni profesionalac može vam pomoći da brzo odredite ove iznose.
rentabilnost
Da biste odredili potencijalnu profitabilnost investicije, procijenite operativne troškove. Za jedinice najma počnite s porezima i osiguranjem koje plaćate kao vlasnik. Uključite sve troškove komunalnih usluga, održavanja zgrada i terena, kao i troškove prenosa kao što su inspekcija, potvrda o zauzetosti, registracija i druge naknade koje zahtjeva vaša županija ili općina.
Za prodajne jedinice odredite svoje troškove financiranja, troškove zatvaranja u trenutku stjecanja i u vrijeme prodaje, materijalne i radne troškove za izgradnju ili sanaciju te troškove prijenosa.
Za obje jedinice najma i prodaje odredite troškove marketinga i oglašavanja. Najveći projekt će propasti ako ne možete privući iznajmljivače ili kupce. Čak i jednostavna, učinkovita strategija oglašavanja koštat će i novca i vremena. Razmislite o troškovima poslovanja koji utječu na vašu konačnu vrijednost.
Zatim utvrdite svoj prihod. Za najam jedinice koristite iznos očekivanog bruto prihoda po pristupačnoj jedinici. Za prodajne jedinice koristite otkupnu cijenu navedenu gore. Koristite standardnu formulu:
Prihod - rashodi = bruto dobit
Razmislite o svom novčanom toku. Ako plaćate komunalije, neki programi dopuštaju dodatni iznosi za subvencioniranje za pokriće dijela komunalnih usluga stanara. Na kraju, pogledajte situaciju poreza na dohodak. Amortizacija će utjecati na vašu poreznu obvezu i imat će različite utjecaje na stvarni novčani tok ili stvarnu neto dobit.
prođa
Investitor pristupačnog stanovanja mora locirati i izmijeniti jedinice koje ispunjavaju smjernice za subvencije za najam dostupne od strane lokalnih stambenih vlasti. Za prodavatelje se usredotočite na minimaliziranje troškova izgradnje i sanacije jedinica koje se prodaju na tržištu.
- Započnite s jednostavnom logikom. Ako nije profitabilno, nije tržišno. Obrnuto je također točno. Iskoristite prednost ograđenih domova. Mnogo je domova za jednu i dvije obitelji koji su napušteni zbog ovrha. Obratite se lokalnim agencijama za ekonomski razvoj koji nabavljaju ove jedinice ispod tržišne cijene i prodaju ili sklapaju ugovor s lokalnim programerima radi rehabilitacije i preprodaje. Također, saznajte koliko i šansi prodaju šerifi u vašoj blizini. Provjerite smjernice za svaku županiju na koju ćete ciljati jer se smjernice mogu razlikovati između županija u istoj regiji ili državi. Ove jedinice se često kupuju na mjestu koje se ne vidi i mogu predstavljati značajne troškove sanacije i vrijeme prijelaska na prodaju. Radite s tvrtkom za prodaju i naučite o lokalnom prodajnom mjestu od strane vlasnika (FSBO). Možete pronaći prilike za kratku prodaju tamo gdje prodavač ili prodajni agent dogovorio smanjenu otplatu hipoteke kako bi se olakšala snižena cijena za brzu prodaju. Te jedinice mogu biti najmanje skupe za popravljanje i preprodaju.
Uspješni investitori znaju kada i kako se kretati na tržištu. Ne zaboravite provesti tekuću analizu kupovine i prodaje zadržavanja najamnih jedinica. Ako su troškovi rada, materijala i financiranja visoki, možda sada nije vrijeme za kupovinu više nekretnina. Ako na vašem tržištu postoji više iznajmljivača, sada možda neće biti profitabilno vrijeme da tržišne jedinice prodaju, čak i ako su kamate niske. Ako je tržišna najamnina i prosječni dohodak na vašem području visok, sada je možda najisplativiji trenutak za zadržavanje imovine zbog mjesečnog dohotka od najma koji može ostvariti.
Tretirajte svoj portfelj nekretnina baš kao i vaš portfelj umirovljenja s malo više boje i učvršćenja.
finansiranje
Istražite razne alternative financiranja dostupne ulagačima. Pročitajte web stranice za Fannie Mae, Freddie Mac i HUD Multifamily Financing. Spoznajte lokalni bankar i komercijalni hipotekarni posrednik ili savjetnika kako biste identificirali programe zajmodavca i pronašli privatne investitore. Pridružite se lokalnim udruženjima za izgradnju kuća, preuređenje i ulaganje u nekretnine. Postanite član gospodarske komore i pridružite se agencijama za ekonomski razvoj. Pomoću tih odnosa možete identificirati javno i privatno financiranje i operativno partnerstvo.
Plan akcije
- Biti informiran. Saznajte o pristupačnim kućama u cijeloj zemlji i na vašem području. Uključite se. Napravite tržište za pristupačno stanovanje. Identificirajte nišu u svom području i ispunite je. Formirajte partnerstva s istomišljenicima i izvorima financiranja. Budite isplativ investitor. Djeluje kao voditelj portfelja i poslovni menadžer. Primijenite uobičajene savjete o ulaganju i poslovnoj strategiji.
Posebna razmatranja za ulaganje u povoljne stambene prostore
Ulagač stambenog smještaja mora biti posjednik, investitor i poslovni izvršitelj. Kao posjednik ugradite ljudski element. Imajte na umu da možete stvoriti tržište pomažući obitelji i svoju zajednicu. Kao investitor stvorite portfelj nekretnina blue-chip. Imajte najbolja svojstva, u najpoželjnijim područjima, po najpovoljnijim cijenama, koji će donijeti najviše profita.
Kao poslovni izvršitelj, stvorite robnu marku, generirajte dobru volju i maksimizirajte tržišnu vrijednost vašeg branda, a ne samo na pojedinačnim jedinicama. Sjetite se da vaše aktivnosti također stvaraju radna mjesta i mogućnosti zapošljavanja građevinskih radnika i agenata prodaje nekretnina. Vaše marketinške i upravljanje imovinom pomažu u privlačenju radnika na radnu snagu u područjima u kojima se nalaze vaše jedinice. Ne samo da možete stvoriti osobni profit, već možete stvoriti i ekonomske prilike za ljude i zajednice kroz povoljna ulaganja u stanovanje.
