Načini hipoteke

Neki hipotekarni zajmoprimci imaju na umu samo dvije stvari: "Koliko si mogu priuštiti?" i "Koje će biti moje mjesečne isplate?" Oni maksimiziraju svoje kredite na hipotekarni dug i koriste hipoteku koja samo za kamatnu ili negativnu amortizaciju smanjuje svoje mjesečne isplate. Zatim se oslanjaju na rast cijena kuća kako bi pomračili rizike povezane sa stalnim ili sve većim stanjem hipoteke.

U mnogim slučajevima, ako ti vlasnici domova imaju dovoljno sreće da akumuliraju dio kapitala u svojim domovima, ponovo povećavaju svoje financije putem zajma glavnice ili refinanciranja gotovine, a zatim koriste prihod za dodatnu kupovinu, otplatu duga potrošača, ili čak napraviti dodatna ulaganja. Zvuči rizično? To je., pokazat ćemo vam kako osigurati hipoteku koju si možete priuštiti i kako biste izgradili kapital tako što ćete je brzo otplatiti.

Izrada hipoteke iz matematike

Svaka hipoteka ima raspored amortizacije. Raspored amortizacije je tablica koja hronološkim redoslijedom prikazuje svaku zakazanu uplatu hipoteke, počevši od prve isplate i završava s konačnom uplatom. (Za amortizaciju, pogledajte Razumijevanje strukture plaćanja hipoteke i donošenje odluke o hipoteci na temelju rizika .)

U rasporedu amortizacije svako je plaćanje razdijeljeno na otplatu kamate i glavnicu. Na početku rasporeda amortizacije, veliki postotak ukupne isplate je kamata, a mali postotak ukupne isplate je glavnica. Kako plaćate hipoteku, iznos koji je namijenjen za kamate smanjuje se i iznos dodijeljen glavnici povećava.

Obračun amortizacije najlakše je razumjeti razdvajanjem na tri dijela:

Dio 1 - Stupac 5: Ukupne mjesečne isplate

Izračun ukupnog mjesečnog plaćanja prikazan je dolje opisanom formulom.

$\begin{matrix} = \frac{P_{ja}}{1 - (1 + ja)^{- n}} \\ gdje: \\ = iznos periodičnog plaćanja \\ P = preostala glavnica hipoteke \\ ja = periodična kamatna stopa \end{matrix} \ početak {poravnanje} & \ tekst {A} = \ frac { tekst {P} _i} {1 - (1 + i) ^ {-n}} \ & \ textbf {gdje:} \ & \ tekst {A} = \ tekst {periodični iznos plaćanja} \ & \ tekst {P} = \ tekst {preostala glavnica hipoteke} \ & i = \ tekst {periodična kamata} \ & n = \ tekst {broj preostalog zakazanog roka plaćanja} end {usklađeno}$ A = 1− (1 + i) −nPi gdje je: A = iznos periodičnog plaćanjaP = preostala glavnica hipoteke = periodična kamatna stopa

2. dio - Stupac 6: Periodični interesi

Slika 1

Izračun periodične obračunane kamate izračunava se na sljedeći način:

Periodična kamatna stopa (stupac 3) x preostali glavni saldo (stupac 4)

Napomena: Kamatna stopa prikazana u stupcu 3 godišnja je kamatna stopa. Mora se podijeliti na 12 (mjeseci) da bi se postigla periodična kamatna stopa.

Dio 3 - Stupac 7: Osnovna plaćanja

Izračun periodičnog plaćanja glavnice prikazan je dolje opisanom formulom.

Ukupna uplata (stupac 5) - periodična isplata kamata (stupac 6)

Slika 2

Na slici 2. prikazan je raspored amortizacije 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom. Radi prostora, prikazano je samo prvih pet i posljednjih pet mjeseci.

Raspored amortizacije pokazuje kako će se plaćanjem dodatnih 300 USD mjesečno prema glavnici iste hipoteke prikazano na slici 1 skratiti vijek trajanja hipoteke na oko 21 godinu i 10 mjeseci (262 ukupno mjeseca u odnosu na 360), a smanjiti će se ukupni iznos kamata isplaćenih tijekom trajanja hipoteke u iznosu od 209 948 dolara.

Kao što vidite, glavnica hipoteke smanjuje se za više od dodatnih 300 USD koje bacate na nju svakog mjeseca. Štedi vam više novca smanjujući mjesečne kamate na preostali rok.

Na primjer, ako se na početku 30-godišnje hipoteke mjesečno plaćalo dodatnih 300 USD tijekom 24 mjeseca, dodatni iznos za koji se smanjuje glavnica veći je od 7.200 USD (ili 300 $ x 24). Stvarni iznos ušteden plaćanjem dodatnih 300 USD mjesečno do kraja druge godine iznosi 7.430, 42 USD. Uštedjeli ste 200 dolara u prve dvije godine hipoteke - a koristi se samo povećavaju jer se prelaze u život hipoteke!

To je zato što kada se dodatnih 300 USD primijeni na glavni saldo hipoteke svaki mjesec, veći postotak zakazane hipotekarne isplate primjenjuje se na glavni saldo hipoteke u sljedećim mjesecima. (Saznajte više o plaćanju hipoteke u našem vodiču o osnovama hipoteke .)

Prave prednosti ostvarivanja ubrzanih hipotekarnih plaćanja

Prave prednosti ubrzanih plaćanja mjere se računanjem uštede u odnosu na ono što se odustaje. Na primjer, umjesto da se plati dodatnih 300 USD mjesečno prema hipoteci prikazanoj gore, 300 USD se može upotrijebiti za nešto drugo. To se naziva analizom troškova i koristi.

Recimo da potrošač s hipotekom prikazanom u gornjim rasporedima amortizacije pokušava odlučiti hoće li unositi hipoteku u iznosu od 300 dolara mjesečno. Potrošač razmatra tri izbora kako je prikazano u nastavku. Za svaku opciju izračunati ćemo troškove u odnosu na koristi ili ono što se može uštedjeti u odnosu na odustajanje. (Za potrebe ovog primjera, pretpostavit ćemo da iskorištavanje bilo kakvog kapitala u kući putem zajma hipotekarnog kapitala nije opcija. Također ćemo zanemariti odbitke poreza na kamate od hipoteke, što bi moglo promijeniti brojeve malo.)

Tri opcije vlasnika kuće uključuju:

Dobivanje petogodišnjeg potrošačkog zajma u iznosu od 14 000 američkih dolara uz kamatnu stopu od 10% za kupnju plovila. Otplata duga na kreditnoj kartici od 12 000 dolara koji nosi 15% godišnju stopu (složena dnevno). Ulaganje u burze.

Opcija 1: Kupnja čamca

Odluka o kupnji čamca ujedno je stvar zadovoljstva i ekonomije. Jedrilica - poput mnogih drugih potrošačkih "igračaka" - je amortizacijska imovina. Dodavanje duga kućanstava za kupnju nelikvidne, amortizacijske imovine dodaje rizik bilanci kućanstva. Taj potrošač mora odvagati korisnost (zadovoljstvo) stečenu posjedovanjem plovila naspram stvarne ekonomičnosti odluke.

Možemo izračunati da će zajam za 14.000 dolara za čamac uz kamatnu stopu od 10% i petogodišnji rok imati mjesečne isplate od 297, 46 dolara.

Sadržaj:

Izrada hipoteke iz matematike

Prave prednosti ostvarivanja ubrzanih hipotekarnih plaćanja

Izbor urednika