Pomoću ira kupujete nekretnine

Sadržaj

• Prava IRA za imovinu
• Što je, a nije tvoje
• Kupovina u IRA-i
• Posjedovanje nekretnine u IRA-i
• Prodaja nekretnine u IRA-i
• Za i protiv vlasništva u IRA-i
• Donja linija

Kada su u pitanju IRA-ovi, financijska imovina - dionice, obveznice i uzajamni fondovi ili fondovi kojima se trguje na burzi (ETF) - jesu uobičajeni osumnjičeni za ulaganje. Ipak, moguće je pod određenim uvjetima posjedovati nekretnine u vašem Roth IRA-u. Možete kupiti obiteljske ili multipleks kuće, stambene zgrade, trgovačke objekte kao što su maloprodaje, hoteli ili uredski kompleksi, sirovu zemlju i parcele, pa čak i klizne brodove.

Međutim, nije tako lako kupiti nekoliko stotina dionica. Ako se želite upustiti u kupovinu nekretnina putem vlastite IRA-e, trebate znati pravila - a ima ih puno.

Ključni odvodi

• Možete držati nekretnine u svojoj IRA-i, ali za to će vam trebati usmjereni IRA. Svaka nekretnina koju kupite mora biti isključivo u svrhu ulaganja: vi i članovi obitelji ne možete je koristiti. Kupnja nekretnina u IRA obično zahtijeva plaćanje u gotovini, a sve troškove vlasništva mora platiti IRA. Zadržavanje nekretnina u vašoj IRA može biti naporno, s poreznim pitanjima i birokracijom. Ali, s druge strane, imovina vam može pružiti dobru (ili veliku) stopu prinosa i diverzificirati vaš portfelj.

Prava IRA za kupnju investicijske imovine

Prije svega, vaš se IRA mora usmjeriti na sebe. Izraz "samostalno usmjeravanje" znači da alternativna ulaganja prihvaćaju ili nude skrbnik IRA-a, financijska institucija ili tvrtka odgovorna za vođenje evidencije i zahtjeve za izvještavanje o IRS-u. Upućeni IRA neovisan je o svim brokerskim agencijama, bankama ili investicijskim tvrtkama koje bi donijele odluke umjesto vas (većina brokerskih računa ionako ne dopušta vlasništvo nad nekretninama).

Za kupnju i posjedovanje imovine putem vaše IRA trebat će vam skrbnik, subjekt specijaliziran za samostalne račune koji će upravljati transakcijom, povezanom dokumentacijom i financijskim izvještavanjem. Sve ide preko skrbnika kako bi vas spriječilo da kršite stroga pravila koja se tiču ​​ove vrste transakcija nekretninama.

Kao što biste očekivali, skrbnik će naplatiti naknadu za uslugu. No, neće vas savjetovati kako najbolje strukturirati svoje udjele. Zadaća ovog skrbnika je da vodi poslove u dvorištu.

Prije nego što pogledamo ostatak pravila, shvatite ovu osnovnu činjenicu: Vi i vaša IRA dvije ste odvojene cjeline. Vaša IRA posjeduje nekretninu, vi je nemate. Zapravo će naslov vlasništva glasiti "XYZ Trust Company skrbnik (FBO) IRA".)

Što je, a nije tvoje

Vaša nekretnina mora biti isključivo investicija. Ne možete ga koristiti kao kuću za odmor, mjesto za život svoje djece, drugi dom ili ured za svoje poslovanje. Ova pravila vrijede za vas i za ljude koje IRS smatra "diskvalificiranim". Dakle, tko se smatra osobom s invaliditetom?

• Vaši supružnici Vaši roditelji, bake i djedovi, Vaša djeca i njihovi supružnici, unuci i praunuci Dobavljači usluga vašeg IRAAny entiteta koji posjeduje više od 50% imovine

Također ne možete kupiti nekretninu od jednog od tih diskvalificiranih ljudi - to se zove samoinicijativna transakcija - niti IRA može kupiti imovinu koju već posjedujete. Više o zabranjenim transakcijama možete saznati u odjeljku 4.72.11.2.1 Priručnika o unutarnjim prihodima.

Obavljanje kupnje

Vaš IRA saldo mora biti prilično visok, jer dobivanje hipoteke za kupnju imovine unutar IRA-e nije jednostavno. Vjerojatno ćete morati platiti u gotovini, što ne samo da donosi velik zalogaj s računa, već i utječe na vašu stopu povrata niz cestu.

Investitori u nekretnine često odbacuju mali iznos i iskorištavaju još uvijek relativno niske kamatne stope kako bi utjecali na kupnju, misleći da mogu zaraditi više novca na nekretnini nego što će platiti s kamatama. Ako ne možete financirati kupovinu nekretnina, gubite taj potencijal značajnog povrata ulaganja (ROI).

Neke će banke razmotriti zajmove za ovu vrstu transakcije, ali to predstavlja još jedan problem: Svi prihodi od imovine tada se mogu smatrati nepovezanim poslovno oporezivim dohotkom (UBTI). Više o UBTI možete saznati iz odjeljka 511 404 IRS-ovog kodeksa internih prihoda (IRC).

Posjedovanje nekretnine

Kako vaša IRA ne plaća porez, ne možete iskoristiti odbitke koji dolaze s posjedovanjem nekretnina. Budući da ste platili gotovinom, nema hipotekarnih kamata za odbitak. Niti ostvarujete pogodnosti odbitka poreza na imovinu ili amortizacije. Ako vaša imovina generira prihod od najma, svaki dio toga ide pravo u vašu IRA-u. Kako ne posjedujete imovinu, ne možete iskoristiti nijedan prihod. (Naravno, novac ćete dobiti na kraju, kada povučete s računa prilikom odlaska u mirovinu.)

S druge strane, ništa od održavanja ili drugih povezanih troškova posjedovanja nekretnina ne izlazi iz vašeg džepa. IRA plaća za sve. Međutim, to nije bez nedostataka. Svaki dolar koji izlazi iz vašeg IRA-a je dolar koji više ne dobiva nekoliko desetljeća za uvažavanje u oporezivanju vrijednosti.

Jedan ogroman rizik: troškovi održavanja koji troše gotovinu vaše IRA-e i dovode do skupih kazni ukoliko „preko doprinosa“ na računu pokrijete ih.

A što se događa ako imovina ima niz velikih troškova koji guraju vaš IRA saldo toliko nisko da na računu nema dovoljno novca da ga plati? Zapamtite, ne možete platiti ništa u vezi s ovom nekretninom iz vlastitog džepa, a doprinosi IRA-a ograničeni su: 2020. možete položiti samo 6.000 do 7.000 dolara ako imate 50 ili više godina.

Ako to ne pokriva popravak, a morate položiti više, spremni ste za kazne povezane s previše doprinosa. To predstavlja značajan rizik, jer imovina može često zahtijevati skupo održavanje, a prihod koji dobijete od najma možda neće pokriti ono što trebate potrošiti u godini visokog održavanja.

Prodaja nekretnine u IRA-i

Da biste prodali nekretninu, napravite prodajnu cijenu baš kao i kod bilo kojeg drugog posjeda nekretnina. Nakon što se obje strane dogovore o cijeni i uvjetima, zatražite da vaš skrbnik proda nekretninu u ime vaše IRA-e. Sav novac vratit će se u vašu IRA ili bez odgoda ili poreza, ovisno o sastavu vaše IRA-e.

Konačno razmatranje: likvidnost. Koliko ste jednostavno izvučeni iz ulaganja? Sa zalihama je relativno jednostavno. Ponekad možete dobiti svoj novac u sekundi. Suprotno tome, nekretnine su notorno nelikvidna investicija. Možda će vam trebati dosta vremena za oduzimanje, a usput možete izgubiti novac. Kao što je osam milijuna ljudi saznalo u Velikoj recesiji 2008., mogli biste se naći s imovinom koja vrijedi manje od iznosa koji dugujete.

Za i protiv vlasništva u IRA-i

Spomenuli smo toliko problema i nedostataka, možda se u ovom trenutku pitate postoji li smisao stavljanja imovine u IRA. Povijesno gledano, nekretnine su bile dugoročno ulagane, jer vrijednosti nekretnina s vremenom rastu, a dugoročno uvažavanje ide ruku pod ruku s dugoročnim horizontom ulaganja mirovinskog računa. Kratkoročno, svaki prihod koji imovina ostvaruje porez je zaštićen u IRA-i. Napokon, kao tvrda imovina, nekretnina pomaže diverzificirati portfelj inače uložen u dionice i druge vrijednosne papire - nije najgora ideja na svijetu.

prozodija

• Nekretnine pomažu u diverzifikaciji portfelja, često se krećući u suprotnosti s financijskim tržištima.

• Nekretnine su s vremenom cijenjene, što je idealno za IRA-in dugoročni investicijski horizont.

• Nekretnine mogu osigurati stalan dotok prihoda od najma, a svaki prihod od najma raste bez poreza u IRA-i.

• Možete kupiti, prodavati, prebacivati ​​i sakupljati nekretnine.

kontra

• Morate postaviti samostalnog IRA-a s skrbnikom.

• Ne možete potraživati ​​odbitke za porez na imovinu, hipoteke, amortizaciju i druge troškove koji se odnose na imovinu.

• Svi troškovi, popravci i troškovi održavanja moraju biti plaćeni sredstvima IRA-e, a vi morate platiti drugima da ih izvrše i upravljaju imovinom.

• Vi i vaša rodbina ne možete živjeti u ili voditi posao izvan posjeda.

Donja linija

Korištenje IRA-e za kupnju investicijske nekretnine nije slabovidno, niti za one koji nisu upoznati s različitim vrstama pojedinih mirovinskih računa. Ulaganje u nekretnine bilo koje vrste prilično je rizično ili u najboljem slučaju veliko održavanje; za IRA, nekretnine su izuzetno rizičan izbor. Ne samo da vrijednosti imovine mogu opadati nego rasti; godina značajnih troškova održavanja također vas može složiti kazne ako vaš prihod i ograničenje doprinosa IRA-e ne pokrivaju popravke koje ne možete priuštiti da ih zanemarite.

Ako nemate vremena i stručnosti za upravljanje nekretninama, vjerojatno se najbolje snalazite s više glavnih strategija za svoj IRA. Ili razmislite o sekuritiziranim opcijama za nekretnine, poput investicijskih fondova za prodaju nekretnina (REITs) ili uzajamnih fondova i ETF-ova koji ulažu u imovinu. To su neizravni oblik vlasništva nad nekretninama, ali oni su jednostavniji i likvidniji prijedlog - i oni se mogu održavati i u redovitim IRA-ima.