Izazov koji prvi put kupujete kuću može se činiti toliko zastrašujući da je primamljivo ili otići s prvom kućom koja padne u vaš cjenovni rang ili nastaviti iznajmljivati. Da bismo vam pomogli da demistificirate postupak i dobijete maksimum od kupnje, istražit ćemo što ćete morati razmotriti prije kupnje, što možete očekivati od samog postupka kupnje i nekoliko korisnih savjeta za lakši život nakon što kupite kupiti svoj prvi dom. Na primjer, možda nećete htjeti izvući novac iz svog Roth IRA-a kako biste ga ostvarili.
Vodič: Osnove hipoteke
Razmatranja prije kupnje
Prvo što trebate utvrditi su koji su vaši dugoročni ciljevi, a zatim kako se vlasništvo kuće uklapa u te planove. Moguće je da jednostavno želite pretvoriti sve one "izgubljene" uplate najamnine u hipoteke koje zapravo dovode do toga da imate nešto opipljivo. Drugi vide vlasništvo nad kućom kao znak njihove neovisnosti i uživaju u ideji da postanu svoj posjednik. Sužavanje krupnih ciljeva vlasništva nad kućom usmjerit će vas u pravom smjeru. Evo pet pitanja koja ćete se zapitati:
- Koji tip kuće najbolje odgovara vašim potrebama? Kada kupite stambenu nekretninu, na raspolaganju vam je nekoliko mogućnosti: tradicionalna obiteljska kuća, gradska kuća, stan, zadruga ili obiteljska kuća s dvije do četiri jedinice. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, ovisno o ciljevima vašeg vlasništva, tako da morate odlučiti koja će vam vrsta imovine pomoći da postignete te ciljeve. Također možete uštedjeti na otkupnoj cijeni u bilo kojoj kategoriji odabirom gornjeg dijela fiksatora, iako bi vrijeme, utrošeni kapital i novac koji se ulaže potrebno za pretvaranje gornjeg dijela fiksacije u vaš dom kuće iz snova mogao biti puno više nego što ste se založili. (Da biste detaljnije pregledali svoje mogućnosti, pogledajte "Odgovara li vam život stanara?" I "Je li kućanstvo kooperativno za vas?") Koje će karakteristike vašeg idealnog doma imati? Iako je dobro zadržati određenu fleksibilnost na ovom popisu, vi kupujete možda najveću kupnju svog života, a zaslužujete da ta kupovina odgovara i vašim potrebama i željama što je moguće bliže. Vaš popis treba sadržavati osnovne želje, poput susjedstva i veličine, sve do manjih detalja poput rasporeda kupaonice i kuhinje koja dolazi s pouzdanim aparatima. Koliko hipoteke ispunjavate? Prije nego što započnete s kupovinom, važno je steći predstavu koliko će vam zajmodavac zapravo biti spreman kupiti vašu prvu kuću. Možda mislite da si možete priuštiti mjesto od 300.000 dolara, ali zajmodavci mogu misliti da ste dobri za 200.000 dolara, ovisno o faktorima kao što su koliki drugi dug, mjesečni prihod i koliko dugo radite na svom trenutnom poslu. (Za uvod u terminologiju i strukturu hipoteke pročitajte naš vodič Osnove hipoteke .) Koliko si zapravo kuće možete priuštiti? S druge strane, ponekad će vam banka dati kredit za više kuća nego što stvarno želite platiti. Baš kao i kod kupnje novog automobila, želite pogledati ukupne troškove kuće, a ne samo mjesečnu uplatu. Naravno, važno je pogledati i mjesečnu uplatu, zajedno s koliko umanjivanja predujma možete platiti, koliko su porezi na imovinu u vašem odabranom kvartu, koliko će koštati osiguranje vlasnika kuća, koliko predviđate potrošnju za održavanje ili poboljšanje kuću, i koliki će biti vaši troškovi zatvaranja. (Za pomoć u odlučivanju koja je vrsta hipoteke najbolja za vas, pročitajte "5 stvari koje morate znati da biste bili prethodno odobreni za hipoteku" i "Donesite odluku o hipoteci na temelju rizika.") Tko će vam pomoći pronaći dom i vodič vi putem kupnje? Agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da pronađete domove koji zadovoljavaju vaše potrebe i da su u vašem cjenovnom rangu, a zatim će se sastati s vama da biste ih pregledali. Nakon što odaberete kuću za kupnju, ovi profesionalci mogu vam pomoći u pregovaranju o cjelokupnom postupku kupnje, uključujući davanje ponude, zajam i dovršavanje papira. Dobra stručnost agenta može vas zaštititi od zamki na koje naiđete tijekom postupka. (Nastavite čitati o tome u "Pronalaženju agenta za unos podataka" i "Prednosti korištenja advokata za nekretnine.")
Najbolji savjeti za kupnju vašeg prvog doma
Postupak kupnje
Sad kad ste se odlučili založiti, istražimo što možete očekivati od samog postupka kupnje kuće. Ovo je kaotično vrijeme s ponudama i šalterama koji bijesno lete, ali ako ste spremni na gnjavažu (i papirologiju), kroz postupak možete proći sa svojom manje-više netaknutom razumom. Evo osnovnog napretka koji možete očekivati:
Obavezno iskoristite sve dostupne mogućnosti pronalaska kuća na tržištu, uključujući korištenje vašeg agenta za nekretnine, pretraživanje mrežnih popisa i vođenje okolica koje vas zanimaju u potrazi za znakovima za prodaju. Ondje s prijateljima, obitelji i poslovnim kontaktima stavite neke dostavljače. Nikad ne znate odakle može doći dobra referenca ili vodič za kuću.
Kupac za prvu kupnju kuće nudi širok izbor mogućnosti pomoći ulasku u dom, uključujući zajmove koji podržavaju savezni savez i zajmove za one koji nemaju standardni minimalni 20% predujma. Vaša država također može imati vlastite programe za kupce koji prvi put dolaze u kuću. Vaša hipotekarna kamatna stopa će također imati veliki utjecaj na ukupnu cijenu koju plaćate za svoj dom, pa obavite kupovinu. To će se zaista isplatiti. (Da biste saznali više, pogledajte naš prezentacijski prikaz "Financiranje početnika za kupce kod kuće.")
Vaš agent za prodaju nekretnina pomoći će vam da odlučite koliko novca želite ponuditi za kuću zajedno sa bilo kojim uvjetima koje želite zatražiti, poput kupca da plati svoje troškove zatvaranja. Vaš agent će tada predstaviti ponudu agentu prodavatelja; prodavatelj će ili prihvatiti vašu ponudu ili izdati protuvrijednost. Zatim možete prihvatiti ili nastaviti vraćati se naprijed i natrag dok ne postignete ugovor ili ne odlučite da ga nazovete da prekine. Ako postignete sporazum, uplatit ćete dobronamjerni depozit i postupak zatim prelazi u escrow. Escrow je kraće vremensko razdoblje (često oko 30 dana), gdje prodavač skine kuću s tržišta s ugovornim očekivanjem da ćete kupiti kuću - pod uvjetom da s njom ne naiđete na neke ozbiljne probleme. (Za više informacija o postupku escrowa, pročitajte "10 prepreka zatvaranju novog doma.")
Čak i ako se kuća koju namjeravate kupiti čini besprijekornom, obuka profesionalnog pregleda vašeg potencijalnog novog doma ne može zamijeniti kvalitetu, sigurnost i opće stanje. Ako kućna inspekcija otkrije ozbiljne nedostatke koje prodavač nije otkrio, općenito ćete moći odustati od ponude i vratiti svoj depozit. Pregovaranje s prodavateljem za popravke ili sniženje prodajne cijene druge su mogućnosti ako se nađete u ovoj situaciji. (Za savjete kako postići bilo koji put u pregovorima pročitajte "Dobivanje onoga što želite.")
Ako možete sklopiti ugovor s prodavateljem ili još bolje, ako inspekcija nije otkrila neke značajnije probleme, trebali biste biti spremni zatvoriti. Zatvaranje u osnovi uključuje potpisivanje tone papira u vrlo kratkom roku, moleći se da ništa ne propadne u posljednjem trenutku.
Stvari s kojima ćete se baviti i koje ćete platiti u posljednjim fazama kupnje mogu uključivati procjenu kuće (hipotekarne tvrtke to zahtijevaju da zaštite svoj interes za kuću), izvršavajući pretragu naslova kako biste bili sigurni da nitko drugi osim prodavatelj ima potraživanje vlasništva nad nekretninom, pribavljanje privatnog hipotekarnog osiguranja ili povrata zajma ako je predujam manji od 20% i ispunjavanje hipoteke. (Za više informacija o zamkama privatnog hipotekarnog osiguranja pogledajte „6 razloga za izbjegavanje privatnog hipotekarnog osiguranja“ i „Outsmart privatno hipotekarno osiguranje.“)
Čestitamo, novi vlasnici kuće… Što sada?
Potpisali ste papire, platili prijevoznike i novo se mjesto počinje osjećati kao kod kuće. Igra je li tako? Ne baš. Provjerimo sada nekoliko konačnih savjeta kako život kao novog vlasnika kuće učiniti zabavnijim i sigurnijim.
- Nastavite štedjeti. Uz vlasništvo kuće dolazi do velikih neočekivanih troškova, poput zamjene oluka za kišu ili dobivanja novog bojlera. Pokrenite fond za hitne slučajeve svog doma kako ne biste bili uhvaćeni bez zaštite kad ti troškovi neminovno nastanu. (Da biste štedjeli novac za hitne fondove, pročitajte članak "Izgradite sebi fond za hitne slučajeve.") Redovito održavajte. Uz veliku količinu novca koju ulažete u svoj dom, poželjet ćete se izvrsno pobrinuti za njega. Redovito održavanje može smanjiti troškove popravka tako što će moći riješiti probleme kad su mali i upravljivi. Zanemarite tržište stanova. Nije važno koliko vaš dom vrijedi u bilo kojem trenutku - osim trenutka kad ga prodate. Mogućnost izbora kada prodajete kuću, umjesto da budete prisiljeni na prodaju zbog preseljenja posla ili financijske nevolje, bit će najveća odrednica hoćete li vidjeti solidnu dobit od ulaganja. Ne oslanjajte se na prodaju kuće za financiranje vašeg umirovljenja. Iako imate dom, ipak biste trebali nastaviti štedjeti maksimum na svojim računima za odlazak u mirovinu svake godine. Iako se može činiti teško povjerovati onome tko je promatrao bogatstva koja su neki stvorili tijekom stambenog balona, nećete nužno ubiti prilikom prodaje kuće. Ako svoj dom želite gledati kao izvor bogatstva u mirovini, uzmite u obzir da nakon što otplatite hipoteku, novac koji ste potrošili na mjesečne isplate možete koristiti za financiranje nekih životnih i zdravstvenih troškova u mirovini., (Da biste naučili kako najbolje iskoristiti za svoju kuću kada je vrijeme za prodaju, pogledajte "Ispravite to i preokrenite: vrijednost preuređenja.")
Donja linija
Ovaj kratki pregled trebao bi vam pomoći na putu ka popunjavanju bilo kakvih praznina u znanju o kupnji kuće. Imajte na umu da što se više prethodno edukujete o procesu, to će on biti manje stresan i veća je vjerojatnost da ćete dobiti kuću koju želite po cijeni koju možete sebi priuštiti - i sa osmijehom na licu.
