Kako rade
Uz obrnutu hipoteku, zajmodavac vrši plaćanja vlasniku kuće na temelju postotka vrijednosti u kući. Kada vlasnik kuće umre ili se udalji iz imovine, može se dogoditi jedna od tri stvari: (1) Vlasnik kuće ili njegovi nasljednici mogu prodati kuću kako bi otplatili zajam '(2) vlasnik kuće ili nasljednici mogu refinancirati postojeći zajam čuvati dom; ili (3) zajmodavac može biti ovlašten prodati kuću kako bi podmirio saldo zajma.
Iako postoji nekoliko vrsta povratnih hipoteka, uključujući i one koje nude privatni zajmodavci, oni uglavnom dijele sljedeće značajke:
- Stariji vlasnici kuća nude se veći iznosi kredita od mlađih. Skuplje kuće ispunjavaju uvjete za veće zajmove. Povratna hipoteka mora biti glavni dug prema kući. Ostali zajmodavci moraju biti vraćeni ili pristati na podređivanje svojih zajmova primarnom nosiocu hipoteke. Naknade za financiranje mogu biti uključene u trošak zajma. Zajmodavac može zahtijevati otplatu u slučaju da vlasnik kuće ne uspije održati imovinu, a ne uspije zadržati imovina osigurana, ne plati porez na imovinu, proglasi stečaj, napušta nekretninu ili počini prijevaru. Zajmodavac također može zatražiti povrat ako je dom osudjen ili ako vlasnik kuće doda novog vlasnika u vlasništvo nekretnine, podnosi sve ili dio imovine, promijeni klasifikaciju područja imovine ili uzme dodatne zajmove protiv imovine.
HECM zajmovi
Obrnute hipoteke postoje od 1960-ih godina, ali najčešća povratna hipoteka je hipoteka za konverziju hipotekarnih hipotekarnih kredita sa federalnom osiguranjem (HECM). Te su hipoteke prvi put ponuđene 1989. godine, a osiguralo ih je američko Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja (HUD).
HECM-ovi su jedine obrnute hipoteke koje je izdala savezna vlada, a ograničavaju troškove zajmoprimcima i jamče da će zajmodavci ispuniti svoje obveze. Primarni nedostatak HECM-a je taj što je maksimalni iznos zajma ograničen.
Krediti koji nisu HECM
Povratne hipoteke koje nisu HECM dostupne su u raznim kreditnim institucijama. Glavna prednost ovih povratnih hipoteka je da nude kredite u iznosima koji su viši od limita HEMC-a. Jedan od nedostataka zajmova koji nisu HECM-ovi je taj što oni nisu federalno osigurani i mogu biti znatno skuplji od kredita HECM-a.
Ukupni godišnji trošak zajma
Iako kamatnu stopu na hipoteku HECM-a određuje vlada, a izvorni trošak zajma HECM-a je ograničen na 2% vrijednosti kuće, ukupni trošak zajma i dalje može varirati od zajmodavca. Nadalje, u potrazi za zajmodavcem, zajmoprimci moraju uzeti u obzir troškove zatvaranja treće strane, osiguranje hipoteke i naknadu za servis.
Da bi se zajmoprimcima pomoglo u usporedbi troškova hipoteke, savezni Zakon o pozajmljivanju istine zahtijeva davatelje hipoteke predstaviti dužnicima objavu troškova u obliku ukupnih godišnjih troškova zajma (TALC). Koristite ovaj broj kada uspoređujete zajmove različitih dobavljača; samo imajte na umu da će stvarni troškovi obrnute hipoteke uvelike ovisiti o odabranim opcijama dohotka
Opcije prihoda
Povratne hipoteke HECM pružaju najrazličitije mogućnosti donošenja prihoda, uključujući paušalne isplate, kreditne linije, mjesečni predujam gotovine ili bilo koju kombinaciju istih.
Kreditna linija možda je najzanimljivija značajka zajma HECM-a, jer se iznos novca dostupan zajmoprimcu s vremenom povećava za iznos kamate. Non-HECM zajmovi nude manje mogućnosti prihoda. (Za ostale opcije financiranja od kuće pročitajte Zajmove o glavnom ulaganju: Što trebate znati .)
Kamatne stope
Kamatna stopa na hipotekarne hipoteke HECM-a vezana je za jednogodišnju stopu osiguranja američke riznice. Zajmoprimci imaju mogućnost odabira kamatne stope koja se može mijenjati svake godine ili one koja se može mijenjati svakog mjeseca. Godišnja prilagodljiva stopa mijenja se istom stopom kao i svako povećanje ili smanjenje jednogodišnje stope jamstva američke riznice. Ova godišnja prilagodljiva stopa ograničena je na 2% godišnje ili 5% tijekom trajanja zajma. Hipoteka s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM) počinje nižom kamatnom stopom od ARM-a i prilagođava se svaki mjesec. Tijekom trajanja kredita može se kretati 10% gore ili dolje. (Da biste saznali više o oružju , pogledajte ARMed i Opasno .)
Kako povratne hipoteke mogu pomoći: Studija u stvarnom svijetu
Gotovo polovica starijih od 70 godina i starijih koji imaju kreditnu karticu ne isplate svoj dug u cijelosti svaki mjesec, ali obrnute hipoteke mogu vam pomoći u tome. U „Kako izvlačenje domaćeg kapitala i povratne hipoteke utječu na kreditne rezultate starijih kućanstava“, radni dokument koji je financirala američka uprava za socijalno osiguranje, a objavio ga je u rujnu 2016. istraživački centar za penzionisanje u Michiganu, Sveučilište u Michiganu, istraživači Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini i Maximilian D. Schmeiser otkrili su da se revolving dug na kreditnim karticama smanjuje kada stariji ljudi uzimaju obrnute hipoteke.
Otplate i dugovi za plaćanje duga također postaju manje uobičajeni, barem tijekom tri godine nakon što se obratna hipoteka povuče. Najviše su imali koristi seniori koji su doživjeli kreditni šok u dvije godine prije nego što su uzeli obrnutu hipoteku. (Istraživači su kreditni šok definirali kao pad kreditnog rezultata od 25 ili više bodova.) Ti se starije osobe možda nisu kvalificirali za drugu vrstu zajma glavničkog kapitala zbog svog kredita; kvalifikacija za povratnu hipoteku ne ovisi o bonitetu starijeg klijenta.
Studija je utvrdila da su korisnici kredita s hipotekarnom hipotekom smanjili dug na kreditnoj kartici više od zajmoprimaca koji su uzeli druge vrste zajmova s vlasničkim kapitalom (zajmovi s vlasničkim kapitalom zatvorenog kapitala, kreditne linije kod kuće i refinanciranje gotovine). Predhodni iznosi i povećani mjesečni novčani tok koje pružaju obrnute hipoteke pomogli su starijim osobama u otplati duga na kreditnoj kartici.
Prema studiji, starije osobe koje su u početku povukle 10.000 dolara obrnutom hipotekom smanjile su dug na kreditnoj kartici za 2.364 dolara u prvoj godini nakon posuđivanja te sume. Dodatno zaduživanje rezultiralo je minimalnim dodatnim isplatama duga: za svakih dodatnih 10 000 američkih dolara povučenih unaprijed, seniori su otplatili još 166 USD, a za svakih dodatnih 100 USD mjesečnim novčanim tokom povratna hipoteka, stariji su isplatili dodatnih 45 USD duga tijekom cijele godine .
Vrijedno je napomenuti da ova studija pokriva zajmoprimce koji su između 2008. i 2011. uzeli obrnutu hipoteku, što je jedinstveno loše razdoblje u financijskoj povijesti. Slična studija provedena u razdoblju ekonomskog prosperiteta mogla bi imati drugačija otkrića.
Starije osobe koje obrnutu hipoteku smatraju rješenjem duga na kreditnoj kartici trebale bi procijeniti vrijedi li iznos osnovnog kapitala koji će izgubiti u naknadnim hipotekarnim naknadama i kamate u smislu iznosa kamata na kreditnoj kartici koji će uštedjeti. Ovo je složen izračun koji najbolje provodi računovođa ili financijski planer. Savjetnik za povrat hipoteke možda nije dovoljno odgovoran da odgovori na ovo pitanje
Donja linija
Uzimanje zajma protiv kuće velika je odluka koja će utjecati na vaše trenutne financije i imanje koje ostavljate svojim nasljednicima. Uključeni su značajni troškovi, uključujući osnivanje kredita, servis i kamate. Također se morate sjetiti da se, obrnutim hipotekom, vaš dug vremenom povećava zbog kamata na kredit. Ako se predomislite u vezi s kreditom ili trebate iseliti iz imovine zbog zdravstvenih razloga, prihod od prodaje nekretnine koristi se za otplatu obrnute hipoteke. Ovisno o veličini zajma i vrijednosti imovine, nakon otplate kredita može ostati malo ili nimalo novca.
Prije nego što uzmete povratnu hipoteku, trebalo bi temeljito istražiti temu, usporediti troškove raznih zajmodavaca i pročitati sve dokumente o otkrivanju podataka. Iako ulaganje prihoda od obrnute hipoteke općenito nije preporučljivo zbog potrebe da se nadoknade troškovi zajma i kamate, prihod od obrnute hipoteke može pružiti priliku za preusmjeravanje ostalih elemenata vašeg portfelja ulaganja. Prije nego što preuzmete hipoteku, razmotrite novčani tok koji će pružiti obrnuta hipoteka i preispitati posljedice koje će ovaj novi izvor prihoda imati na vašu cjelokupnu strategiju ulaganja.
Za više uvida, pogledajte Zamke obrnute hipoteke .
