Koja je metoda ponovljene prodaje?
Metoda ponovljene prodaje način je izračunavanja promjena u prodajnoj cijeni istog dijela nekretnine unutar određenih vremenskih okvira.
Analitičari tržišta stanovanja koriste ovaj relativno jednostavan pristup za procjenu pomaka u cijenama kuća tijekom razdoblja koja se protežu mjesecima i godinama. Različiti indeksi cijena stanova usvojili su metodu ponovljene prodaje kako bi kupcima kupcima pružili informacije o tržištu nekretnina i prodavači, investitori u imovinu i oni koji rade u industriji financiranja stanovanja i stambenog zbrinjavanja.
Ključni odvodi
- Metoda ponovljene prodaje procjenjuje kako se procjene vrijednosti kuća s vremenom mijenjaju usredotočujući se na različite prodajne cijene istog dijela nekretnine. Različiti indeksi cijena stanova usvojili su metodu ponovljene prodaje kako bi se eliminirao problem obračuna razlika u cijenama u kućama s različite karakteristike. Metoda ponovljene prodaje ne uključuje nedostatke, ograničavajući podatke o kućama koje su prodane više od dva puta tijekom uzorka i zanemarujući činjenicu da se ista imovina može mijenjati s vremenom.
Razumijevanje metode ponovljene prodaje
Tržište stanova smatra se jednim od vodećih ekonomskih pokazatelja Sjedinjenih Država. Stanje stambenog tržišta i ukupne ekonomije na više su načina isprepleteni. Kada cijene nekretnina porastu, vlasnici kuća rastu u samopouzdanju i često otpuštaju konce za svoju torbicu, pokrećući rast potrošnje. Programerima se također pružaju znakovi povećane potražnje, povećavajući bruto domaći proizvod (BDP) ulaganjem više u novo zemljište, materijale i radna mjesta za izgradnju novih kuća.
Indeksi cijena kuća imaju zadatak i važan posao procjene trendova nekretnina. Većina njih to pokušava postići praćenjem vrijednosti u određenom području tijekom određenog vremenskog razdoblja. Nažalost, neki izračuni ovih indeksa mogu rezultirati nepreciznom slikom kretanja cijena stanova.
Neuspjeli izračuni uključuju odabir slučajnih uzoraka kuća za praćenje. Ova svojstva možda nisu na prodaju ili bi se njihove strukture i vrste mogle jako razlikovati. Indeks koji nadgleda srednju cijenu kuća u određenom području - kao što je Mediani indeks Nacionalne asocijacije nekretnina (NAR) ili Medijanski indeks popisnog biroa - neće identificirati promjene u strukturi domova prema faktorima izvan tržišta koji mogu utjecati na cijenu.
Metoda ponovljene prodaje stupila je na scenu kako bi se riješili ovi strukturni problemi. Stvoren je za praćenje promjene cijena nekretnina između trenutne prodaje i bilo koje prethodne prodaje, pomažući da se usporedi s sličnim.
Prednosti i nedostaci metode ponavljanja prodaje
Ponovne metode prodaje izračunavaju promjene cijena kuća na temelju prodaje iste nekretnine, izbjegavajući tako problem pokušaja obračuna razlike u cijenama u kućama s različitim karakteristikama. Ponovne metode prodaje nude i točniju alternativu regresijskoj analizi ili izračunavanju prosječne prodajne cijene prema geografskom području.
Koncept metode ponovne prodaje prvi su put uveli Martin Bailey, Richard Muth i Hugh Nourse 1963., a potom su je modificirali Karl Case i Robert Shiller krajem 1980-ih.
Ipak metoda ponovne prodaje nikako nije besprijekorna. Jedan od njegovih glavnih nedostataka je to što ne vodi kuće koje su prodane samo jednom tijekom prijavljenog vremenskog razdoblja.
Druga je stvar da imovina koja je prodana u dva različita vremena tijekom uzorka ne mora nužno biti identična. Isti se dom može značajno pogoršati u stanju ili se podvrgnuti velikim renoviranjima, što utječe na njegovu usporedivost.
Primjeri metode ponovljene prodaje
Možda najpoznatiji indeks stanovanja koji se oslanja na metodu ponovljene prodaje je S&P CoreLogic Case-Shiller nacionalni indeks cijena doma. Case-Shiller indeks mjeri promjene vrijednosti američkog tržišta stambenih stanova prateći kupoprodajnu cijenu i vrijednost preprodaje obiteljskih kuća koje su prošle najmanje dvije transakcije dužine oružja.
Indeks ne utječe na novogradnju, stanove i zadatke te također isključuje transakcije koje nisu obuhvaćene oružjem, poput prodaje kuća između članova obitelji po nižim tržišnim cijenama.
Ostali indeksi koji se koriste metodom ponovne prodaje uključuju mjesečni indeks cijena kuća (FHFA) Federalne agencije za stambeno osiguranje (HI), koji se temelji na podacima Fannie Mae i Freddie Mac-a o prodajnim cijenama kuća za jednu obitelj i procjeni refinanciranja, te First American Indeks cijena zajma CoreLogic's LoanPerformance, koji pokriva šire geografsko područje od indeksa Case-Shiller ili FHFA. Kanadski glavni indeks cijena kuća, Nacionalni indeks cijena kompozitnih kuća, također prihvaća metodu ponovljene prodaje.
Indeksi poput ovih obično prijavljuju promjene u cijenama kuća od prethodnog mjeseca, tromjesečja i godine. Rast cijena kuća ukazuje na porast potražnje, dok smanjenje cijena znači pad potražnje.
