U usporedbi s drugim vrstama ulaganja, ulaganje u nekretnine uključuje relativno povoljan profil rizika / nagrade, s relativno niskom likvidnošću (jednostavnost ulaska i izlaska). Pogledajmo nekoliko najvažnijih čimbenika koje treba uzeti u obzir prilikom ulaganja u nekretnine.
1. Lokacija nekretnine
Zašto je to važno? Dobna linija "Lokacija, lokacija, lokacija" i dalje je najvažniji faktor profitabilnosti ulaganja u nekretnine. Blizina pogodnosti, mirno prilagođeni prostori, stanje susjedstva, slikoviti pogledi itd. Glavni su faktori procjene rezidencijalne imovine. Iako blizina tržnica, skladišta, prometna čvorišta, autoceste, područja oslobođena poreza, igraju važnu ulogu u procjeni komercijalne imovine.
Što tražiti? Srednjoročni i dugoročni pogled na to kako se očekuje da će se lokalno naselje razvijati tijekom razdoblja ulaganja. Današnja mirna otvorena zemlja u stražnjem dijelu stambene zgrade može se u budućnosti razviti u bučni proizvodni pogon, što stambene procjene čini manje profitabilnim. Preporučljivo je provesti temeljitu provjeru vlasništva, vrste i namjeravanog korištenja susjednih područja, objekata i besplatnog zemljišta na lokalitetu.
2. Vrednovanje imovine
Zašto je to važno? Financiranje nekretnina tijekom kupnje, uvrštavanje cijene tijekom prodaje, analiza ulaganja, premija osiguranja i oporezivanje - sve ovisi o procjeni vrijednosti nekretnine.
Što tražiti? Najčešće korištene metodologije vrednovanja uključuju:
- Pristup usporedbe prodaje: Nedavna uporediva prodaja nekretnina sa sličnim karakteristikama - najčešća i pogodna kako za nova, tako i za stara svojstvaKost pristupa: Sav zbroj troškova umanjen za amortizaciju - pogodan za novu gradnjuDohodni pristup: Na temelju očekivanih priljeva novca - pogodno za iznajmljivanje
3. Svrha ulaganja i horizont ulaganja
Zašto je to važno? S obzirom na nisku likvidnost i visoku vrijednost ulaganja u nekretnine, nedostatak namjerne jasnoće može dovesti do neočekivanih rezultata, uključujući financijsku nevolju, posebno ako je ulaganje hipoteka.
Što tražiti? Prepoznajte koja od sljedećih širokih kategorija odgovara vašoj svrsi i pripremite se u skladu s tim:
- Ušteda na najamninama, korist od samokorištenja i aprecijacija vrijednostiPravni prihod i dugoročno povećanje vrijednosti. Zahtijeva izgradnju temperamenta kao posjednik - za rješavanje mogućih sporova i pravnih pitanja, upravljanje stanarima, popravke i sl. Brza, mala i osrednja dobit - obično kupovina građevinskih nekretnina i prodaja neznatno visokih, jednom spremnih, duljeg uvažavanja vrijednosti u dužem periodu; rješenje za dugoročne ciljeve poput mirovinskog planiranja, obrazovanja djeteta itd.
4. Očekivani novčani tokovi i mogućnosti zarade
Zašto je to važno? Svrha ulaganja i upotreba utječu na novčane tokove, a samim tim i na profitne mogućnosti.
Što tražiti? Razviti nacrte projekcija za sljedeće načine dobiti i rashoda:
- Očekivani novčani tok od prihoda od najamnina - Inflacija pogoduje iznajmljivačima za najamOčekivano povećanje unutarnje vrijednosti zbog dugoročnog aprecijacije cijenaKoristnosti amortizacije (i dostupne porezne olakšice) Analiza troškova i koristi obnove prije prodaje kako bi se postigla bolja cijenaKorporativna analiza hipotekarnih kredita u odnosu na uvažavanje vrijednosti
5. Budite oprezni s utjecajem - znati zamke
Zašto je to važno? Zajmovi su povoljni, ali mogu doći po velikom trošku - obvezujete svoje buduće prihode da biste danas koristili troškove troška kamata koji se šire kroz mnogo godina. Razumijevanje kako rješavati takve zajmove omogućava vam da maksimalno profitirate od toga. Iako ignoriranje rizika može dovesti do velikih zamki.
Što tražiti? Ovisno o vašoj trenutnoj i očekivanoj budućnosti i mogućnostima plaćanja, uzmite u obzir sljedeće:
- Odlučite se za vrstu hipotekarnog kredita koji najbolje odgovara vašoj situaciji (Fiksna stopa, Podesiva promjenjiva stopa, samo kamate ili nula avansa) Budite svjesni odredbi i uvjeta i drugih naknada koje naplaćuju financijeriNagodite se i dogovorite se za bolji posao pomoću alata poput hipotekarnog kalkulatora za pronalaženje nižih kamata. Potražite i niže premije osiguranja.
6. Ulaganje u novu gradnju nasuprot postojećim objektima
Zašto je to važno? Nova građevinska svojstva obično nude atraktivne cijene, mogućnost prilagodbe, jasno dokumentirane pogodnosti i jasne naslove. Investitor se mora odnositi samo na građevinsku tvrtku kao protuvrijednost. Rizici uključuju kašnjenje u posjedovanju, povećanje troškova, ne svijest o susjedstvu itd.
Oni koji se preprodaju imaju obrnuto faktore i možda će im trebati temeljitija provjera vlasništva, dokumenata i pravnih pitanja.
Što tražiti?
- Provjerite prošle projekte i reputaciju građevinskih tvrtki za nova ulaganja u građevinarstvo Pregledajte imovinske dokumente, nedavna istraživanja i procjene izvještaja za stare građevine Budite svjesni mjesečnih troškova održavanja, neizmirenih naknada i poreza prošlih vlasnika. Ti troškovi mogu ozbiljno utjecati na vaše redovne novčane tokove. Ulaganje u imovinu koja je u zakupu (koju posjeduju drugi) - Da li se kontrolira najamnina, stabilizirano stanovište ili slobodno tržište? Da li najma ističe? Ima li mogućnosti obnove u korist najmoprimca? Jesu li predmeti interijera u vlasništvu stanara ili vlasnika? itd. su neki od detalja kojih morate biti svjesni. Predmeti za provjeru kvalitete (namještaj, učvršćenja i oprema), ako su uključeni u prodaju
7. Neizravna ulaganja u nekretnine
Upravljanje fizičkim svojstvima kroz dugoročni horizont nije za sve. Postoji i nekoliko alternativa za posredno ulaganje u sektor nekretnina i cilj im je da iskoriste korist.
Koje su mogućnosti?
- Dionice društava za promet nekretninama - Vlasnički udjeli dionica nekretnina mogu se kupiti i prodati na burzama Uzajamni fondovi usmjereni na sektor nekretnina / ETF-ovi - Fondovi specifični za sektor poput „Fidelity Investment Portfolio Portfolio (FRESX)“ nude prednost diverzifikacije i profesionalnog novca Uprava, uz cijenu troškova izdavanja fondova Hipotekarne obveznice - Osigurane fizičkom imovinom nude niže stope povrata u usporedbi s korporativnim obveznicamaReal Estate Investment Trust (REIT) - nude visoke prinose, poreznu naknadu i visoku likvidnost dok trguju na burzama.
Donja linija
Ulaganja u nekretnine nude dobar profitabilnost rizika visokih vrijednosti. Promišljeno razmatranje gore spomenutih čimbenika na umu će omogućiti investitorima da iskoriste koristi istovremeno ublažujući rizike.
