Što je samo naknada?
Pravedna naknada odnosi se na odštetu koju pojedinci dobivaju kada im je imovina oduzeta od strane države u javnu upotrebu. Na primjer, kada je izgrađen nacionalni sustav autocesta 1950-ih, mnogi vlasnici kuća oduzeli su im imovinu jer je vladi trebalo zemljište za izgradnju međudržavnog sustava autocesta.
Pravo na pravnu odštetu predviđa se klauzulom o petom amandmanu o preuzimanju i obično se smatra fer tržišnom vrijednošću. Međutim, ono što vlada smatra samo naknadom osoba ne može smatrati "pravednom" oduzeću. Sposobnost vlade da privatno vlasništvo preuzme u javnu upotrebu naziva se eminentnom domenom.
Ključni odvodi
- Pravo na odštetu vlasnicima nekretnina isplaćuje se za legalni oduzimanje osobne imovine ili zemljišta. To je zakonski definirano klauzulom o preuzimanju u Petom amandmanu. Vlasnici imovine plaćaju fer tržišnu vrijednost za svoju imovinu, ali često određuju koja može biti fer tržišna vrijednost teško. Postoje različite metode koje se koriste za određivanje vrijednosti nekretnine, a one uključuju tržišni pristup, pristup prihoda i troškovni pristup.
Razumijevanje pravedne naknade
Ideja koja se krije samo nadoknadom je popraviti imovinu pojedinca, kao da se oduzimanje imovine nije dogodilo. To znači plaćanje fer tržišne vrijednosti imovine.
Međutim, pojedinci koji izgube svoje domove činom ugledne domene ne mogu poštenu tržišnu vrijednost nekretnine smatrati samo nadoknadom za njihov gubitak, jer ne uzima u obzir vrijeme, stres i troškove preseljenja u novi posjed, Upravo naknada ne uzima u obzir gubitak društvenih veza iz susjedstva ili emocionalnu povezanost koju vlasnik može imati s imovinom. U slučajevima eminentnih domena često se osporava fer vrijednost.
Čimbenici pravedne naknade
Pri određivanju samo naknade, uzimaju se u obzir sljedeća pitanja:
Fer tržišna vrijednost zemljišta
Cijena koju bi vlasnik nekretnine dobio ako želi, a ne prisilno, prodati zemlju, može se upotrijebiti za utvrđivanje fer tržišne vrijednosti zemljišta. Na primjer, ako bi vlasnik zemljišta odlučio da želi značajniji komad zemlje i prodao postojeću imovinu na aukciji, aukcijska prodajna cijena smatrat će se fer tržišnom vrijednošću.
Fer tržišna vrijednost poboljšanja zemljišta
Poboljšanje zemljišta odnosi se na strukture koje poboljšavaju vrijednost oduzetog zemljišta. Poboljšanje zemljišta može uključivati odvojene stanove, staje i zasebne garaže. Također se moraju uzeti u obzir nematerijalna poboljšanja zemljišta. Na primjer, zemljište u blizini područja s prirodnim resursima može se smatrati poboljšanjem zemljišta.
Oštećenja od ostataka
Ako je zaplijenjen samo dio imovine, preostala šteta odnosi se na štetu na preostalom imanju zbog oduzimanja. Oštećenja ostatka mogu uključivati nemogućnost korištenja najboljeg dijela zemlje, bilo kakve promjene ili oblika zemljišta i novu blizinu zemljišta javnim infrastrukturama, poput cesta ili komunalne opreme.
Prednosti
Iako rjeđe, vlasnici nekretnina mogu imati koristi od oduzimanja zemljišta. Na primjer, ako se dio zemljišta vlasnika oduzme za novi uslužni put koji omogućuje podjelu imovine, ta se korist može iskoristiti za nadoknadu ukupne primljene naknade.
Metode procjene imovine
Postoje tri općenito prihvaćene metode za vrijednost imovine tijekom eminentnih slučajeva domene. To uključuje sljedeće:
1. Tržišni pristup
Tržišni pristup prilično je jednostavan u tome što se oduzeta imovina uspoređuje s nedavnom prodajom imovine sa sličnim karakteristikama. Ova metoda se obično koristi za ocjenu stambenih objekata.
2. Pristup dohotku
Dohodovni pristup se najbolje koristi za nekretnine koje ostvaruju prihod. U tim slučajevima se prvo mora utvrditi operativni prihod imovine. Tada se dohodak i stopa kapitalizacije koriste za postizanje vrijednosti.
3. Pristup troškovima
Pristup troška uzima u obzir vrlo specifičnu strukturu posjeda koja je dovoljno jedinstvena da bi ga vlasnik trebao ponovno stvoriti na bilo kojem budućem imanju. Vrijednost praznog zemljišta uzela bi se u obzir plus troškovi zamjene nove konstrukcije i umanjeni za amortizaciju sadašnje strukture.
