Što je pristup dohotka?
Dohodovni pristup, koji se ponekad naziva i pristup kapitalizacije dohotka, je vrsta postupka procjene nekretnina koja omogućuje investitorima procjenu vrijednosti imovine na temelju prihoda koji imovina ostvaruje. Koristi se tako što uzima neto operativni prihod (NOI) od prikupljene rente i dijeli je s stopom kapitalizacije.
Pristup dohotka
Kako funkcionira pristup dohotka
Dohodovni pristup obično se koristi za ostvarivanje prihoda i predstavlja jedan od tri popularna pristupa procjeni nekretnina. Ostali su troškovni i usporedni pristup. Prihodski pristup procjeni vrijednosti sličan je diskontiranom novčanom toku (DCF) za financije. Dohodovni pristup diskontira buduću vrijednost najamnina po stopi kapitalizacije.
Kada koristi pristupni pristup za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, investitor razmatra iznos generiranog prihoda i druge čimbenike kako bi utvrdio koliko imovine može prodati u trenutnim tržišnim uvjetima. Uz utvrđivanje može li ulagač profitirati od imovine za najam, zajmodavac će htjeti znati koji je potencijalni rizik otplate ako proširi hipoteku na ulagača.
Od tri metode procjene nekretnina, dohodovni pristup smatra se najzahtjevnijim i najtežim.
Posebna razmatranja
Kada koristi dohodovni pristup za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, investitor mora uzeti u obzir i stanje imovine. Potencijalni veliki popravci koji bi mogli biti potrebni mogu bitno umanjiti buduće profite.
Uz to, investitor treba razmotriti koliko učinkovito nekretnina posluje. Na primjer, posjednik može stanarima dati umanjenje stanarine u zamjenu za dovršavanje dvorišnih poslova ili drugih obveza. Možda se određeni stanari suočavaju s ekonomskim poteškoćama koje bi se trebale okrenuti u sljedećih nekoliko mjeseci, a gazdarica ih ne želi deložirati. Ako prikupljena najamnina nije veća od trenutnih troškova, investitor najvjerojatnije neće kupiti nekretninu.
Kod pristupa prihodu, stopa ograničenja i procijenjena vrijednost imaju obrnut odnos - smanjenjem stope ograničenja povećava se procijenjena vrijednost
Investitor također mora utvrditi koliko je jedinica u prosjeku prazno u bilo kojem trenutku. Ako ne dobijete punu najamninu od svake jedinice, to će utjecati na investitorov prihod od imovine. Ovo je posebno važno ako se nekom nekretnini trebaju popravci i kada su mnoge jedinice slobodne - što sugerira nisku stopu zauzetosti. Ako se jedinice ne pune redovito, naplata najamnina će biti manja nego što bi mogla biti, a kupovina nekretnine možda neće biti u najboljem interesu investitora.
Ključni odvodi
- Pristup dohotka je metoda procjene vrijednosti nekretnina koja koristi prihod koji imovina ostvaruje za procjenu fer vrijednosti. Izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda od stope kapitalizacije. Kupac bi trebao obratiti posebnu pozornost na stanje imovine, radnu učinkovitost i slobodno mjesto pri korištenju pristupa prihoda.
Primjer pristupnog dohotka
S pristupom pristupu, investitor koristi tržišnu prodaju usporednih materijala za odabir stope kapitalizacije. Na primjer, kada procjenjuje stambenu zgradu s četiri jedinice u određenoj županiji, investitor razmatra nedavne prodajne cijene sličnih nekretnina u istoj županiji. Nakon izračuna stope kapitalizacije, investitor može podijeliti NOI nekretnine najma po toj stopi. Na primjer, nekretnina s neto operativnim prihodom (NOI) od 700 000 USD i odabranom stopom kapitalizacije od 8% vrijedi 8, 75 milijuna USD.
