Sadržaj
- Povratna hipoteka: Sigurnost ili Hype
- # 1. Paušal s fiksnom stopom
- # 2. Kreditna linija
- # 3. Izraz povratna hipoteka
- # 4. Izmijenjena hipotekarna hipoteka
- # 5. Povratna hipoteka na zajam
- # 6. Modificirani preokret napona
- Izbjegavajte da vam ponestane prihoda
- Promjena vašeg trenutnog plana
- Dilema supružnika bez posudbe
- Donja linija
Obrnute hipoteke: Sigurnost ili Hype
Iako se povremene hipoteke ponekad oglašavaju kao siguran izvor prihoda do kraja života - i pod pravim uvjetima mogu izgubiti novac prije nego što ste očekivali, jedan je od glavnih rizika povlačenja ove vrste zajam. Povratna hipoteka je vrsta zajma kod koje vlasnici kuća koji u svojem prebivalištu imaju ugradeni znatni kapital mogu tu vrijednost iskoristiti za posudbu.
Postoji šest različitih načina primanja povratne hipotekarne dobiti, a onaj koji odaberete utjecati će na to koliko brzo i lako možete iskoristiti svoju sposobnost davanja zajma svojoj kući.
- Paušalna povratna hipoteka s fiksnom stopomPonovna hipotekarna linija kreditaTermna obrnuta hipotekaModificirani termin reverzne hipotekeZavršena hipoteka hipotekeModificirana hipoteka
Svih šest planskih planova predstavljaju različite razine rizika za dužnike. Ovdje je pregled različitih okolnosti pod kojima bi vam moglo prerano ostati bez obrnutog hipotekarnog prihoda - i kako to izbjeći.
(Za više detalja, pogledajte Kompletan vodič za povrat hipoteke i način odabira plana otplate zaostale hipoteke .)
# 1. Paušal s fiksnom stopom
Samo jedan plan plaćanja hipoteke, jedinstveni paušalni iznos za isplate, ima fiksnu kamatnu stopu. Uzimanje fiksne svote s fiksnom kamatnom stopom obično je način niskog rizika za posudbu. U biti, točno ćete znati koliko ćete morati otplatiti. No, s povratnom hipotekom, ova struktura kredita ima jedinstvene rizike.
Vlasnici domova često uzimaju obrnute hipoteke kada im je kapital jedini osnovni kapital i nemaju druge mogućnosti za dobivanje potrebnog novca. Međutim, ljudi koji uzimaju te zajmove, ali ne planiraju ispravno, lako mogu pogrešno upravljati velikim iznosima. Jednom kada potroše taj novac, više neće moći koristiti druge novčane izvore. U idealnom svijetu, obvezno obrnuto hipotekarno savjetovanje odvratilo bi rizične dužnike da odaberu ovu opciju, ali u stvarnom svijetu to se ne događa uvijek.
Biro za zaštitu potrošača (CFPB) utvrdio je sve popularniju paušalnu opciju kao potencijalno rizičnu, posebno za mlađe zajmoprimce s dužim životnim vijekom koji nemaju druge mirovinske resurse. Ti su umirovljenici u ranoj dobi izloženi riziku da će prije umirovljenja potrošiti kapital.
Povratna hipoteka omogućava vam ostati u domu cijeli život, čak i nakon što ste potrošili prihod. Međutim, bez preostalog novca, zajmoprimac neće imati samo problema s plaćanjem životnih troškova, već može završiti i ovrhu. To je zbog toga što su nastavak plaćanja osiguranja imovine i poreza na imovinu - i održavanje kuće u dobrom stanju - uvjeti za povrat povratne hipoteke.
CFPB je utvrdio da zajmoprimci s fiksnom kamatnom stopom, u stvari, promiču svoje obrnute hipoteke češće od zajmoprimaša s prilagodljivom stopom zbog ne podmirenja ovih tekućih troškova. Uzimanje paušalnog iznosa također povećava rizik hipotekarnih zajmoprimaca, jer je velika svota koju su posudili atraktivna meta za lopove ili pohlepne rođake.
(Za više, pogledajte Zamke o obrnutoj hipoteci, čuvajte se ove obrnute hipotekarne prevare i 5 znakova da je obrnuta hipoteka loša ideja. )
# 2. Kreditna linija
Vaše šanse da vam ponestane novca pomoću plana plaćanja putem kreditne linije - bilo da se koristi samostalno ili u kombinaciji s planom mandata ili mandata kako je opisano u sljedećim odjeljcima - ovise o načinu na koji ga koristite. Za razliku od obične kreditne linije vlastitog kapitala (HELOC), povratna hipotekarna kreditna linija je neopoziva. Izraz neopozivi znači da ga ne možete otkazati ili smanjiti zbog promjena u financijama ili vrijednosti kuće.
Ovaj neopozivi status znači da niste u opasnosti od gubitka pristupa novcu. Uz to, raspoloživa kreditna linija opada samo kad iskoristite novac, a na novac koji posudite plaćate samo premije za kamate i hipotekarno osiguranje. Uz to, s kreditnom linijom vremenom dobivate pristup dodatnim sredstvima jer se neiskorišteni dio svake godine povećava, bez obzira na to povećava li se vrijednost vašeg doma ili ne. Neiskorišteni dio vaše hipotekarne kreditne linije raste po istoj kamatnoj stopi koju plaćate za novac koji ste posudili.
Općenito možete pristupiti do 60% vašeg dostupnog ograničenja glavnice u prvoj godini kada imate kreditnu liniju. U drugoj godini i nakon toga možete iskoristiti preostalih 40% - dodatno sve ono što niste koristili u prvoj godini. Naravno, ako rano iskoristite cijelu dostupnu kreditnu liniju, neće vam preostati ništa za upotrebu u budućim godinama, osim ako ne vratite dio ili sve ono što ste posudili, što će povećati vaš glavni limit.
Da, možete izvršiti plaćanja povratnom hipotekom kako biste smanjili zajam u toku svog životnog vijeka, a za to ne postoji kazna plaćanja unaprijed. Od zajmodavca se traži da prvo djelomičnu otplatu prvo primijeni na kamate koje dugujete, zatim na naknade za zajam i posljednje na glavnicu.
# 3. Izraz povratna hipoteka
Od pet planova plaćanja s prilagodljivim kamatnim stopama, pojam i planovi s modificiranim rokom također vas dovode u opasnost da ćete nadživjeti povrat prihoda od hipoteke. Terminski planovi plaćanja pružaju jednake mjesečne isplate s unaprijed određenim datumom zaustavljanja.
S planom oročavanja, na kraju roka stižete do glavnog limita zajma - maksimalnog koji možete posuditi. Nakon toga nećete moći dobiti dodatni prihod od obrnute hipoteke. Međutim, vi ćete moći ostati u kući, uz ranije spomenute upozorenja - plaćati stalne poreze i održavanje - u paušalnom dijelu.
# 4. Izmijenjena hipotekarna hipoteka
Modificirani terminski planovi omogućuju vam fiksno mjesečno plaćanje unaprijed određenog broja mjeseci, plus pristup kreditnoj liniji. Mjesečna uplata bit će manja nego ako odaberete izravan plan, a kreditna linija bit će manja nego ako odaberete plan kreditne linije.
S izmijenjenim planom termina, primati ćete samo mjesečne isplate za unaprijed određeno razdoblje, ali kreditna linija ostat će dostupna sve dok je ne iscrpite. Ovim planom možete izbjeći da vam ponestane novca ako pažljivo koristite kreditnu liniju. Također možete brzo potrošiti novac ako rano iscrpite kreditnu liniju.
Sigurniji izbor je oslanjati se prvenstveno na oročene isplate dok se ne završi, dopuštajući vam da se kreditna linija poveća, a tek onda se oslonite na tu kreditnu liniju. Ako nikada ne koristite kreditnu liniju, možda ćete imati dovoljno kapitala da vam pruži buduću fleksibilnost za prodaju kuće, otplatu zajma i kretanje.
# 5. Povratna hipoteka na zajam
Planovi s najmanje rizika od gubitka novca su radni staž ili izmijenjeni plan plaćanja zakupa - sve dok se dužnik drži osiguranja kuće, poreza na imovinu i popravka kuće. Ako ne učinite bilo koju od ovih stvari, kredit postaje dospljiv i dospijeva.
Planovi zakupa imaju prilagodljivu kamatnu stopu i pružaju jednake mjesečne isplate za život, sve dok barem jedan dužnik još uvijek živi u kući kao svoje glavno prebivalište.
# 6. Izmijenjena hipoteka hipoteka
Modificirano radno vrijeme osigurava i fiksna mjesečna plaćanja za život i kreditnu liniju. Omogućuje vam manju mjesečnu uplatu nego ako odaberete plan izravnog staža, a vaša kreditna linija bit će manja nego ako odaberete ravno kreditni plan.
Ako opet ne koristite kreditnu liniju, dugujete manje, tako da je ova kombinacija dobar izbor ako želite zajamčeni prihod za život s manje rizika da iskoristite sav svoj kapital i ne možete si priuštiti da se preselite .
Kako izbjeći da vam ponestane prihoda
Čekanje dokle možete skinuti obrnutu hipoteku jedan je od načina da ograničite svoje šanse za nadoknadu zarade. CFPB upozorava da mlađi umirovljenici s dužim životnim vijekom imaju veće izglede da iskoriste cjelokupni kapital kuće uz povratnu hipoteku. To nije problem ako su sposobni ostariti na mjestu - ostati u svojim domovima cijeli život - ali problem je ako se žele ili trebaju preseliti kasnije.
Nakon prodaje kuće i plaćanja onoga što duguju za povratnu hipoteku, umirovljenicima u ranoj dobi možda neće preostati dovoljno novca za preseljenje ili za plaćanje tekućih životnih i zdravstvenih troškova.
Buduće povećanje kamatnih stopa moglo bi se smanjiti koliko možete posuditi iako ste stariji. Jack M. Guttentag, profesor financija emeritus na Wharton School na Sveučilištu u Pennsylvaniji, proučavao je to pitanje. Otkrio je da 62-godišnjak koji je čekao do 72. godine da dobije povratnu hipoteku i koji je odabrao plan plaćanja kreditnim putem može povećati svoju kreditnu liniju za 17% čekajući tih 10 godina ako kamatne stope ostanu iste. Ako bi se kamatne stope udvostručile, isti bi isti dužnik imao pristup 69% manjoj liniji. Stoga zapravo može imati smisla što prije iskoristiti plan obrnute hipotekarne kreditne linije, a zatim ostaviti liniju netaknutom koliko god je to moguće kako bi se maksimizirao njen potencijal rasta.
Promjena vašeg trenutnog plana
Ako ste već skinuli obrnutu hipoteku i mislite da biste mogli riskirati da vam ponestane prihoda, razgovarajte sa svojim zajmodavcem o promjeni plana plaćanja. Sve dok niste prošli put fiksne stope, jednokratnog paušala, možete promijeniti svoj plan plaćanja - pod uslovom da ostanete unutar glavnog ograničenja zajma. Veliko je pitanje jeste li već postigli ili ste blizu postizanja glavne granice. Promjena plana plaćanja mnogo je jednostavnija od refinanciranja i zahtijeva samo 20 USD administrativne naknade.
Dilema supružnika koji nije posuđivač
Bez obzira koji plan plaćanja odaberete, ako imate mlađeg supružnika koji se ne zadužuje, riskira da će nadživjeti obrnuti hipotekarni prihod ako umrete prvo. Zakoni koji su stupili na snagu 2015. godine štite kvalificirane supružnike koji se ne zadužuju od iseljavanja ako ih supružnik zadužuje prije. No supružnicima koji se ne zadužuju nije dopušteno primati nikakve dodatne isplate nakon što dužnik umre. Ovo pravilo olakšava preživjelima supružnicima koji nisu posuđivali učinkovito nadživljavaju obrnuti hipotekarni prihod.
Preživjeli supružnik možda će moći prodati kuću i otplatiti obrnutu hipoteku. Međutim, ovisno o vrijednosti kuće i visini zajma, prodaja možda neće ostaviti preživjelog supružnika s dovoljno jajašca za život. Ako preživjeli supružnik ima dovoljno prihoda da bi se mogao kvalificirati za redovnu, unaprijed hipoteku, moglo bi biti moguće refinancirati povratnu hipoteku.
Ako je saldo obrnute hipoteke veći od onog što vrijedi dom, najbolja opcija je da preživjeli supružnik ostane živjeti u kući - prodajom ili puštanjem ovrhe zajmodavca ostavit će se preživjelog bez mjesta za život i nema novca u kući, (Vidi također, Povratna hipoteka: Može li vaša udovica (je) izgubiti kuću?)
Donja linija
Unatoč tome što neki obrnuti hipoteke vode starije osobe za vjerovati, postoji mnogo načina da nadživite prihod od obrnute hipoteke. Prije nego što vi ili voljena osoba uzmete ovu vrstu zajma, važno je razumjeti okolnosti u kojima obrnuta hipoteka možda ne može pružiti financijsku sigurnost za cijeli život. Iskoristite to znanje da li uzimati ovu vrstu zajma i koji plan ima najviše smisla i pruža najbolju sigurnost.
(Vidi također, Usporedba obrnutih hipoteka i naprijed hipoteka, 5 najboljih alternativa povratnoj hipoteci i pravila za dobivanje obrnute hipoteke FHA.)
