Što su stambene obveznice?
Stambene obveznice su dužničke vrijednosne papire koje izdaju državne ili lokalne samouprave kako bi prikupili novac za pristupačan razvoj stanova. Stambene obveznice ponekad zahtijevaju odobrenje birača i mogu biti kratkoročne ili dugoročne emisije.
Ključni odvodi
- Stambene obveznice izdaju državne ili lokalne samouprave i dužničke su vrijednosne papire za prikupljanje novca za pristupačan razvoj stanova. Stambene obveznice mogu biti kratkoročne ili dugoročne i ponekad trebaju odobrenje birača. Stambene obveznice izdaju državne i lokalne samouprave za financiranje izgradnje ili obnove povoljnih stanova za iznajmljivanje. Dvije vrste obveznica uključuju obveznice općih obaveza i obveznice prihoda. Vlada ima koristi od stambenih obveznica jeftinim financiranjem, dok investitor ostvaruje porezne povlastice od ove vrste obveznica.
Kako djeluju stambene obveznice
Državne i lokalne samouprave izdaju stambene obveznice za financiranje izgradnje ili obnove povoljnih stanova za najam. Uz otplatu glavnice obveznice, država ili lokalitet moraju plaćati kamate i na novac koji je posudila.
Kao obveznice privatne djelatnosti (PABs) stambene obveznice mogu se izdavati u ime kvalificiranih profitnih i neprofitnih programera za financiranje višečlanih i viših stambenih projekata stambenog zbrinjavanja. Prihodi od stambenih obveznica također se mogu izdati za financiranje hipotekarnih hipotekarnih obitelji ili pojedinaca s malim primanjima kako bi mogli kupiti kuću.
1, 1 milijun
Broj pristupačnih kuća koje se financiraju stambenim obveznicama korištenjem Stambenog kredita.
Posebna razmatranja
Općinsko tijelo može izdati dug u obliku obveznica za prikupljanje kapitala za financiranje projekata. Dvije vrste općinskih obveznica su obveznice općeg (GO) i prihodne.
Plaćanje kamata i otplata glavnice obveznica općih obveza financiraju se iz financijskih blagajna države ili lokalne vlasti. Te su obveznice potpomognute punom vjerom i kreditom općinske vlasti koja može imati ovlasti povećavanja poreza kako bi ispunila svoje obveze plaćanja na GO obveznicu.
U međuvremenu, obveze plaćanja na prihodnom rasponu potpomognuti su predviđenim tijekom prihoda projekta za koji je izdana obveznica. Jedan oblik prihodne obveznice je stambena obveznica.
Prednosti stambenih obveznica
Stambene obveznice su korisne državi kao i privatnim investitorima. S jedne strane, vlada dobija pristup velikoj količini jeftinog financiranja. S druge strane, porezne pogodnosti koje nude stambene obveznice vrlo su privlačne onima u gornjim granicama poreza.
Za investitore, kamate koje plaćaju stambene obveznice oslobođene su saveznog, a ponekad i državnog poreza na dohodak. Što je viša granična stopa poreza, to je dragocjenije oslobođenje od poreza na dobit od stambenog fonda. Iako ulagači koji podliježu alternativnom minimalnom porezu (AMT) mogu biti oporezovani porezom, izuzeće znači da ulagači u visokim federalnim poreznim okvirima imaju koristi od prihoda obveznica i drugih općinskih obveznica. Ovo oslobađanje od poreza pomaže nadoknaditi nisku kamatnu stopu obveznica.
Federalni porez na stambeno osiguranje s niskim primanjima drugi je izvor kapitala koji se može koristiti umjesto ili uz stambene obveznice u svrhu financiranja povoljnih stambenih projekata. Zasluge su bespovratne federalne porezne olakšice za dio hipotekarnih kamata koje su kvalificirani kupci kuća plaćali svake godine.
Zahtjevi za stambene obveznice
Hipoteka koja se daje putem stambenih obveznica ograničena je na kupce koji prvi put ne ostvaruju više od srednjeg prihoda. Nadalje, cijena kuće kupljene hipotekom stambenih obveznica ograničena je na 90 posto prosječne kupoprodajne cijene.
Stambene obveznice obično imaju niske kamatne stope i mogu se izdati kao obveza traženja s fiksnom ili promjenjivom stopom (VRDO). Plaćanja glavnice i kamata vlasnicima obveznica izvršavaju se iz otplaćene hipoteke i zarade od ulaganja. Otplate koje hipotekarni krediti odobravaju zajmoprimci prikupljaju skrbnik stambene obveznice koja sredstva ulaže u kratkoročne investicije do predviđenog vremena za isplatu kamata vlasnicima obveznica. Zapravo, plaćanje stambenih obveznica potpomaže pravodobnim i dosljednim plaćanjem kamata i glavnicom otplate osnovnih hipoteka od strane korisnika kredita.
