Sadržaj
- Vrste zajma
- Zahtjevi za kapitalom i prihodima
- Privatno hipotekarno osiguranje
- Fiksne u odnosu na plutajuće cijene
- Donja linija
Bezbroj mogućnosti financiranja dostupnih kupcima koji prvi put dolaze mogu izgledati neodoljivo. Ali odvojiti vrijeme za istraživanje osnova financiranja imovine možete uštedjeti značajnu količinu vremena i novca. Razumijevanje tržišta na kojem se nekretnina nalazi i nudi li poticaj zajmodavcima može značiti dodatne financijske olakšice za vas. Pogledajte svoje financije kako biste osigurali da dobijate hipoteku koja najbolje odgovara vašim potrebama.
Ključni odvodi
- Dobivanje hipoteke bit će presudan korak u kupnji vašeg prvog doma, a nekoliko je čimbenika za odabir najprikladnijeg. Zajmodavci će procijeniti vašu kreditnu sposobnost i sposobnost otplate na temelju vašeg prihoda, imovine, dugova i kreditne povijesti. odabirom hipoteke, morat ćete odlučiti hoćete li odabrati fiksnu ili promjenjivu kamatnu stopu, broj godina za otplatu hipoteke i veličinu predujma. Konvencionalni zajmovi su hipoteke koje nisu osigurane ili zajamčene saveznim savezom Ovisno o okolnostima, možda ćete imati povoljnije uvjete putem FHA ili VA kredita ili neke druge državne zajam garancije.
Vrste zajma
Konvencionalni zajmovi predstavljaju hipoteke koje savezna vlada nije osigurana ili zajamčena. Oni su obično hipoteke s fiksnom stopom. Iako su njihovi stroži zahtjevi za većim predujmom, višim kreditnim rezultatima, nižim omjerima prihoda i duga i potencijalima koji trebaju privatno hipotekarno osiguranje čine najteže kvalificirani za, konvencionalne hipoteke obično su manje skupe od zajamčenih hipoteka.
Konvencionalni zajmovi definiraju se kao obrasci koji odgovaraju ili su neusklađeni. Zajmovi koji se podudaraju u skladu su sa smjernicama kao što su limiti zajma utvrđeni od strane poduzeća koja financiraju vlada (GSE) Fannie Mae ili Freddie Mac, jer oni ili razni zajmodavci često kupuju i pakiraju te kredite i prodaju ih kao vrijednosne papire na sekundarnom tržištu. Ograničenje zajma za 2019. godinu za konvencionalnu hipoteku iznosi ukupno 484.350 USD, iako se može povećati za visoko definirana područja.
Zajam iznad tog iznosa naziva se jumbo kredit i obično ima nešto višu kamatnu stopu, jer ti zajmovi nose veći rizik (budući da uključuju više novca), što ih čini manje atraktivnim za sekundarno tržište. Za neusklađene zajmove, kreditna institucija koja je preuzela zajam, obično zajmodavac iz portfelja, postavila je vlastite smjernice.
FHA zajmovi
Federalna stambena uprava (FHA), dio američkog Ministarstva stanovanja i urbanog razvoja, pruža različite programe hipotekarnih zajmova. FHA zajam ima niže zahtjeve za predujam i lakše ga je kvalificirati od klasičnog zajma. FHA krediti su izvrsni za kupce koji prvi put kupuju jer, osim nižih troškova zajma i manje strogih kreditnih zahtjeva, možete izvršiti i predujam samo 3, 5%. FHA zajmovi ne mogu prijeći gore opisane zakonske granice.
Ulov? Svi FHA zajmoprimci moraju uplatiti premiju hipotekarnog osiguranja (MIP), uključenu u svoje hipotekarne isplate (vidi privatno hipotekarno osiguranje, dolje).
VA krediti
Američko Ministarstvo za pitanja branitelja (VA) jamči zajmove VA. VA ne daje zajmove sama, ali jamči hipoteke koje daju kvalificirani zajmodavci. Ova jamstva omogućavaju veteranima i osobama iz službe da dobiju stambene kredite po povoljnim uvjetima, obično bez predujma. U većini slučajeva zajmovi VA se lakše kvalificiraju od klasičnih zajmova. Zajmodavci uglavnom ograničavaju maksimalni iznos zajma na uobičajene limite za hipotekarne kredite. Prije nego što zatražite kredit, zatražite podobnost od VA-a. Ako se prihvati, VA će izdati potvrdu o ispunjavanju uvjeta pomoću koje možete podnijeti zahtjev za kredit.
Uz ove vrste i programe saveznih zajmova, državne i lokalne vlasti i agencije sponzoriraju programe pomoći za povećanje ulaganja ili vlasništva nad kućama u određenim područjima.
Zahtjevi za kapitalom i prihodima
Cijene hipotekarnih zajmova određuje zajmodavac na dva načina, oba se temelje na kreditnoj sposobnosti zajmoprimca. Osim što će provjeriti vaš FICO rezultat na tri glavne kreditne biroe, zajmodavci će izračunati omjer zajam-vrijednost (LTV) i omjer pokrića duga (DSCR) kako bi odredili iznos koji će vam zajam dati i kamate stopa.
LTV je iznos stvarnog ili podrazumijevanog kapitala koji je dostupan u zalogu koji je posuđen. Za kućne kupnje LTV se određuje dijeljenjem iznosa zajma s otkupnom cijenom kuće. Zajmodavci pretpostavljaju da što više novca stavljate (u obliku predujma), manja je vjerojatnost da ćete zajam ne ispunjavati. Što je LTV veći, to je veći rizik neplaćanja, pa će zajmodavci naplaćivati više.
Omjer pokrića duga (DSCR) određuje vašu sposobnost plaćanja hipoteke. Zajmodavci vaše mjesečne neto prihode dijele na troškove hipoteke kako bi procijenili vjerojatnost da ćete platiti hipoteku. Većina zajmodavaca zahtijevat će DSCR-ove veće od jednog. Što je omjer veći, veća je vjerojatnost da ćete moći pokriti troškove posudbe i manji rizik koji zajmodavac preuzima. Što je DSCR veći, to je vjerojatnije da će zajmodavac pregovarati o zajmu, jer čak i pri nižoj stopi, zajmodavac prima bolji prinos prilagođen riziku.
Iz tog razloga trebali biste uključiti bilo koju vrstu kvalificiranog dohotka kada pregovarate sa hipotekarnim zajmodavcem. Ponekad posao sa skraćenim radnim vremenom ili neki drugi posao koji donosi profit može stvoriti razliku između kvalificiranja ili ne kvalificiranja za zajam ili primanja najbolje moguće stope.
Privatno hipotekarno osiguranje
LTV također određuje hoćete li trebati kupiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI). PMI izolira zajmodavca od neplaćanja, prenoseći dio zajma na hipotekarnog osiguratelja. Većina zajmodavaca zahtijeva PMI za bilo koji zajam s LTV većim od 80%, što znači da bilo koji zajam u kojem posjedujete manje od 20% kapitala u kući. Iznos koji je osiguran i program hipoteke određivat će troškove hipotekarnog osiguranja i način naplate.
Većina premija za hipotekarno osiguranje naplaćuje se mjesečno, zajedno s poreznim i imovinskim osiguranja. Jednom kada je LTV jednak ili manji od 78%, PMI bi se trebao eliminirati automatski. PMI ćete možda moći otkazati nakon što dom ocijeni dovoljno vrijednim da vam donese 20% kapitalne vrijednosti i prođe određeno razdoblje, poput dvije godine. Neki zajmodavci, poput FHA-e, hipotekarno osiguranje će procijeniti kao paušalni iznos i kapitalizirati ga u iznosu zajma.
Po pravilu pokušajte izbjeći privatno hipotekarno osiguranje jer je to trošak koji nema nikakve koristi za vas.
Postoje načini za izbjegavanje plaćanja PMI-ja. Jedna nije posuditi više od 80% vrijednosti imovine prilikom kupovine kuće; drugi je korištenje financiranja glavnice doma ili drugu hipoteku za poništavanje više od 20%. Najčešći program naziva se hipoteka od 80-10-10. 80 označava LTV prve hipoteke, prvih 10 znači LTV druge hipoteke, a trećih 10 predstavlja kapital koji imate u kući.
Iako će stopa na drugu hipoteku biti viša od stope na prvu, na miješan način, ne bi trebala biti mnogo viša od stope za 90% LTV kredita. Hipoteka od 80-10-10 može biti jeftinija od plaćanja PMI-ja, a također omogućava ubrzanje plaćanja druge hipoteke i brzo uklanjanje tog dijela duga kako biste kući mogli otplatiti rano.
Hipoteke s fiksnom i hipotekarnom stopom
Drugo je razmatranje hoće li dobiti hipoteku s fiksnom ili promjenjivom stopom (ili varijabilnom stopom). Kod hipoteke s fiksnom stopom, stopa se ne mijenja za cijelo razdoblje zajma. Očigledna korist dobivanja zajma s fiksnom stopom jest ta što znate koliki će mjesečni troškovi zajma biti tijekom cijelog razdoblja zajma. Ako su prevladavajuće kamatne stope niske, znatno ste se zaključali za dobru stopu.
Hipoteka s promjenjivom kamatnom stopom, poput hipoteke samo za kamatu ili hipoteke s prilagodljivom stopom (ARM), dizajnirana je za pomoć prvim kupcima kuća ili osobama za koje očekuje da će im prihodi znatno porasti tijekom razdoblja zajma. Zajmovi s promjenjivom stopom obično vam omogućuju da postignete niže uvodne stope tijekom prvih nekoliko godina zajma, što vam omogućava da se kvalificirate za više novca nego ako ste pokušali dobiti skuplji zajam s fiksnom stopom. Naravno, ova opcija može biti rizična ako vaš prihod ne raste zajedno s povećanjem kamatne stope. Druga je loša strana to što je put tržišnih kamatnih stopa neizvjestan: ako se dramatično povećaju, uvjeti zajma će se s njima znatno povećati.
Kako rade ARM-ovi
Najčešći tipovi ARM-a su za razdoblje od jedne, pet ili sedam godina. Početna kamatna stopa obično je fiksna tijekom određenog vremenskog razdoblja, a zatim se periodično resetira, često svaki mjesec. Nakon što se ARM resetira, prilagođava se tržišnoj stopi, obično dodavanjem nekog unaprijed određenog raspona (postotak) prevladavajućoj stopi američke blagajne. Iako je povećanje obično ograničeno, prilagođavanje ARM-a može biti skuplje od prevladavajućeg hipotekarnog zajma s fiksnom stopom da bi se vjerovniku nadoknadio nudeći nižu stopu tijekom uvodnog razdoblja.
Zajmovi samo za kamate su vrsta ARM-a u kojoj plaćate hipoteku samo, a ne glavnicu tijekom uvodnog razdoblja dok se zajam ne vrati na fiksni, zajam koji plaća glavnicu. Takvi zajmovi mogu biti vrlo povoljni za korisnike koji prvi put plaćaju jer samo plaćanje kamate značajno smanjuje mjesečni trošak zajma i omogućava vam da se kvalificirate za mnogo veći zajam. Međutim, s obzirom na to da ne plaćate glavnicu tijekom početnog razdoblja, stanje duga na zajmu se ne mijenja sve dok ne počnete vraćati glavnicu.
Donja linija
Ako prvi put tražite hipoteku na kući, možda će vam biti teško razvrstati sve mogućnosti financiranja. Odvojite vrijeme da odlučite koliko si doma zapravo možete priuštiti, a zatim u skladu s tim financirajte. Ako si možete priuštiti da smanjite značajan iznos ili imate dovoljno prihoda da stvorite nizak LTV, imat ćete više pregovaračke moći s zajmodavcima i najviše mogućnosti financiranja. Ako se založite za najveći kredit, možda će vam se ponuditi viša stopa prilagođena riziku i privatno hipotekarno osiguranje.
Odmjerite korist od dobijanja većeg zajma s rizikom. Kamatne stope obično lebde tijekom razdoblja samo za kamate i često se prilagođavaju kao reakcija na promjene tržišnih kamatnih stopa. Također, razmislite o riziku da vaš raspoloživi dohodak neće porasti, zajedno s mogućim povećanjem troškova zaduživanja.
Dobar hipotekarni posrednik ili hipotekarni bankar trebao bi biti u mogućnosti pomoći vam da vodite kroz sve različite programe i mogućnosti, ali ništa vam neće poslužiti bolje od poznavanja svojih prioriteta za hipotekarni kredit.
