Kupacima koji namjeravaju financirati kupnju kuće kreditom Federalne stambene uprave (FHA) ponekad dobivaju grozno iznenađenje: Neće im biti dopušteno kupiti određenu nekretninu, jer ona ne zadovoljava FHA-jeve zahtjeve. Zašto ovi zahtjevi postoje, kakvi su i mogu li ih se sanirati kako bi kupci mogli kupiti kuće koje žele?
Zašto FHA uspostavlja minimalne standarde imovine
Kada kupac kupi hipoteku, nekretnina služi kao zalog za kredit. Drugim riječima, ako dužnik prestane vršiti hipotekarne isplate, hipotekarni zajmodavac će na kraju isključiti pravo i preuzeti posjed kuće. Zajmodavac će tada prodati kuću kako bi vratio onoliko novca koji je još uvijek ostao dužan na zajmu. Postupak isključenja ima 6 faza.
Zahtevanje da imovina ispunjava minimalne standarde štiti zajmodavca. To znači da bi nekretninu trebalo lakše prodati i zapovjediti veću cijenu ako ih zajmodavac mora iskoristiti. U isto vrijeme, ovaj zahtjev štiti zajmoprimca: To znači da on ili ona neće biti opterećeni s rušnim računima za popravak od samog početka, i, u osnovi stabilnom mjestu za život, dužnik ima više poticaja za plaćanje tijekom teških financijskih razdoblja da čuva dom.
Koji su minimalni standardi imovine?
Prema američkom Ministarstvu stanovanja i urbanog razvoja (HUD), FHA zahtijeva da nekretnine financirane kreditnim proizvodima ispunjavaju sljedeće minimalne standarde:
- Sigurnost: Dom treba štititi zdravlje i sigurnost putnika. Sigurnost: dom bi trebao zaštititi sigurnost imovine. Čvrstoća: Vlasništvo ne bi trebalo imati fizičke nedostatke ili uvjete koji utječu na njegov strukturni integritet.
HUD zatim opisuje uvjete koje vlasnik mora ispuniti da bi ispunio ove uvjete. Procjenitelj će tijekom tražene procjene imovine promatrati stanje imovine i izvijestiti rezultate na obrascu za ocjenjivanje FHA. Procjene nekretnina jedan su od mnogih zahtjeva koje kupci moraju ispuniti prije nego što se dogovore.
Za obiteljske obiteljske kuće, procjenitelj je dužan koristiti obrazac pod nazivom Jedinstveno izvješće o procjeni stanovanja. Obrazac traži od procjenitelja da opiše osnovne značajke nekretnine, poput broja priča, godine izgradnje, kvadrata, broja soba i lokacije. Također zahtijeva da procjenitelj "opiše stanje imovine (uključujući potrebne popravke, propadanje, obnove, preuređivanje itd.)" I pita: "Postoje li fizički nedostaci ili nepovoljni uvjeti koji utječu na iskoristivost, čvrstoću ili strukturni integritet vlasništvo?" Oblik procjene jedinica kondominiuma sličan je, ali ima pitanja koja se odnose na condo o zajedničkim prostorima, udruženju vlasnika kuća, broju jedinica u kojima žive vlasnici i tako dalje.
FHA ne zahtijeva popravak kozmetičkih ili manjih oštećenja, odloženo održavanje i normalno trošenje ako ne utječu na sigurnost kuće. FHA kaže da primjeri takvih problema uključuju, ali nisu ograničeni na sljedeće:
- Nedostaju rukohvati Napuknuta ili oštećena izlazna vrata koja inače djelujuZavršena stakla prozoraDefektivne površine boja u kućama izgrađenim nakon 1978. (zbog opasnosti od olovne boje) Manji propuštanje vodovoda (poput ispušnih slavina) Neispravne podne obloge ili obloge (istrošene kroz završnu obradu, loše zaprljani tepih) Dokaz o prijašnjem (neaktivnom) oštećenju insekata / organizma koji uništava drvo ako nema dokaza o nepopravljenom strukturnom oštećenjuPotrpani ili istrošeni countertopsOštećeni žbuka, ploča ili drugi materijali od zidova i stropa u domovima izgrađenima nakon 1978. Loše izradeNogućnosti opasnosti (puknute ili djelomično napušteni trotoari, loše postavljen tepih) Provucite prostore s krhotinama i smećemPostatak svevremene površine prilazne staze
Međutim, postoji mnogo područja u kojima FHA zahtijeva probleme kako bi se otklonili kako bi se prodaja zatvorila. Evo nekih od najčešćih problema s kojima se kupci kod kuće vjerojatno susreću.
Električno i grijanje
- Električna kutija ne bi trebala imati istrošene ili izložene žice. Sve prostorije za stanovanje moraju imati izvor topline koji djeluje (osim u nekoliko odabranih gradova s blagim zimama).
Krovovi i potkrovlja
- Krov mora zadržati vlagu van. Krovni materijal treba očekivati da traje najmanje još dvije godine. Procjenitelj mora pregledati potkrovlje radi utvrđivanja mogućih problema s krovom. Krov ne može imati više od tri sloja krova. Ako inspekcija otkriva potreba za popravkom krova, a krov već ima tri ili više slojeva krova, FHA zahtijeva novi krov.
Grijači vode
Grijač vode mora biti u skladu s lokalnim građevinskim pravilima i mora se prenijeti s imovinom.
Opasnosti i štetnosti
U ovu kategoriju spadaju brojni uvjeti. Oni uključuju, ali nisu ograničeni na sljedeće:
- Kontaminirano tloProximitet na mjestu opasnog otpadaNaftni i plinski bunari smješteni na posjeduGoliki prometArportni buka i opasnostiDrugi izvori prekomjerne bukeBrzina za nešto što bi moglo eksplodirati, poput visokotlačne naftne linijeProximitet dalekovoda visokog naponaProximitet za radio ili TV prijenosni toranj
Pristup nekretninama
Objekt mora osigurati siguran i adekvatan pristup pješacima i vozilima, a ulica mora imati površinu za svako vrijeme, tako da vozila hitne pomoći mogu pristupiti objektu u bilo kojim vremenskim uvjetima.
Strukturna zvučnost
Svi neispravni građevinski uvjeti i bilo koji drugi uvjeti koji mogu dovesti do budućih građevinskih oštećenja moraju biti otklonjeni prije nego što se nekretnina može prodati. To uključuje neispravnu konstrukciju, prekomjernu vlagu, istjecanje, propadanje, oštećivanje termi i kontinuirano taloženje.
Azbest
Ako neki dom sadrži azbest za koji se čini da je oštećen ili propada, FHA zahtijeva daljnju inspekciju azbestnog stručnjaka.
Kupaonice
Dom mora imati WC, sudoper i tuš. (Ovaj bi zahtjev mogao zvučati glupo, ali iznenadio bi se što će ljudi uzeti sa sobom kad im se zatvori i što će vandali ukrasti iz prazne kuće.)
Uređaji
Anegdotski dokazi upućuju na to da FHA zahtijeva svojstva kako bi imala radne kuhinjske uređaje, posebno radni štednjak. Međutim, dokumenti FHA ne spominju nikakve zahtjeve u vezi s uređajima.
Lijekovi homebuyer za svojstva ispod minimalnih standarda
Što napraviti kupac nakon što se zaljubi u imanje koje ima jedan od ovih potencijalno problema ubijanja?
Prvi korak treba biti zatražiti od prodavatelja da izvrši potrebne popravke. Ako prodavač ne može priuštiti da izvrši bilo kakav popravak, možda se otkupna cijena može povećati tako da će prodavači vratiti novac nakon zatvaranja. Obično situacija funkcionira obrnuto - ako imovina ima značajnih problema, kupac će zatražiti nižu cijenu da nadoknadi. Međutim, ako se nekretnina već cijene ispod tržišne ili ako je kupac želi dovoljno loše, povećanje cijene kako bi se osiguralo da su popravci dovršeni i transakcija zaključena mogla bi biti opcija.
Ako je prodavač banka, možda neće biti voljan popravljati. U ovom slučaju posao je mrtav. Imovina će morati otići kupcu gotovine ili kupcu koji nije FHA čiji će zajmodavac omogućiti kupnju nekretnine u postojećem stanju.
Mnogi će kupci kuća jednostavno morati nastaviti s potragom dok ne pronađu bolji objekat koji će zadovoljiti FHA standarde. Ova stvarnost može biti frustrirajuća, posebno za kupce koji imaju ograničena sredstva i ograničene nekretnine u njihovom cjenovnom rangu. Nažalost, ponekad je to jedino rješenje.
Neki će kupci kuća moći dobiti odobrenje za neki drugi kreditni proizvod. Zajam koji nije FHA može osigurati više slobode pod kakvim se uvjetima može nalaziti, ali zajmodavac će i dalje imati svoje vlastite potrebe, tako da to nije jamstvo. Druga je mogućnost podnošenje zahtjeva za kredit FHA 203 (k) koji omogućava kupnju kuće koja ima značajne probleme.
Donja linija
FHA zajmoprimci olakšavaju pravo na hipoteku, ali ne moraju nužno olakšati kupovinu nekretnine. Mnogi će kupci kuća jednostavno morati nastaviti s potragom dok ne nađu bolji objekat koji će zadovoljiti FHA standarde - postupak koji može biti frustrirajući, posebno za kupce koji imaju ograničena sredstva i malo imovine u svom cjenovnom rangu.
Međutim, korisnici FHA-e koji znaju što mogu očekivati kada kućne kupovine mogu ograničiti svoje pretraživanje na svojstva koja vjerojatno ispunjavaju FHA-ove smjernice ili barem izbjegavaju polagati nade na nekretninu s gornjim dijelom prije fiksacije.
