Porezni zakon za kanadske vlasnike domova vrlo se razlikuje od sustava u SAD-u Napose, kamata na hipoteku za glavno privatno prebivalište nije odbitna za porez. Međutim, svi kapitalni dobici od prodaje kuće oslobođeni su poreza.
Ali postoji način na koji Kanađani mogu učinkovito odbiti taj interes od hipoteke.
Financijski cilj
Prvo, nekoliko osnovnih definicija:
Neto vrijednost je vaša imovina umanjena za bilo koje obveze. Da biste povećali neto vrijednost, morate ili povećati imovinu ili smanjiti obveze ili oboje.
Vaš besplatni novčani tok predstavlja iznos gotovine koji vam ostaje nakon što su izvršeni svi troškovi i isplate duga. Da biste povećali svoj novčani tok, morate trošiti manje, dobiti bolje plaćen posao ili platiti manje poreza.
Pogledajmo strategiju koja će vam pomoći povećati imovinu izgradnjom investicijskog portfelja, smanjiti dugove bržim otplatom hipoteke i povećati novčani tok plaćanjem manje poreza. Učinkovito, povećavate neto vrijednost i novčani tok istodobno.
Strategija
Svaki put kad izvršite hipoteku, jedan dio plaćanja odnosi se na kamate, a ostatak na glavnicu. To glavno plaćanje povećava vaš kapital u kući i možete ga posuditi, obično po povoljnijoj stopi od neosiguranog zajma.
Ako se posuđeni novac tada koristi za kupnju investicije koja donosi profit, kamata na zajam je neoporeziva, što efektivnu kamatnu stopu na kredit čini još boljom.
Ova strategija zahtijeva od vlasnika domova da unajmi glavni dio svake hipoteke i uloži je u portfelj koji donosi dohodak. Prema kanadskom poreznom zakoniku, kamate plaćene na sredstva posuđena za ostvarivanje dohotka oporezuju se porezom.
Kako vrijeme napreduje, vaš ukupni dug ostaje isti, jer se glavnica plaća svaki put kad se uplata vrati. Ali veći dio toga postaje porezno priznati dug. Drugim riječima, to je "dobar" dug. I, manje ostataka nenadoknadivog duga ili "lošeg" duga.
Da biste ovo bolje objasnili, pogledajte donju sliku, gdje možete vidjeti da se hipotekarna uplata od 1.106 USD mjesečno sastoji od 612 USD glavnice i 494 USD kamate.
Slika Julie Bang © Investopedia 2019
Kao što vidite, svaka uplata smanjuje iznos koji se duguje na kredit za 612 USD. Nakon svake isplate, 612 dolara se posuđuje i ulaže. To zadržava razinu ukupnog duga na 100 000 USD, ali dio zajma koji se odbija za porez raste sa svakim plaćanjem. Na gornjoj slici možete vidjeti da nakon mjesec dana provedbe ove strategije, 99.388 dolara još uvijek nije odbitni dug, ali 612 dolara sada je neoporezivo.
Ovu se strategiju može učiniti i korak dalje: porez na odbitni dio plaćenog kamata stvara godišnji povrat poreza, koji bi se zatim mogao koristiti za još veću isplatu hipoteke. Ovo hipotekarno plaćanje bilo bi 100% glavnice (jer je to dodatna uplata) i moglo bi se u cjelini posuditi i uložiti u isti portfelj koji donosi dohodak.
Koraci u strategiji ponavljaju se mjesečno i godišnje sve dok hipoteka ne bude u potpunosti umanjena za porez. Kao što možete vidjeti iz prethodne slike i sljedeće slike, hipoteka ostaje konstantna na 100.000 USD, ali dio oporezivanja povećava se svaki mjesec. Sa strane, investicijski portfelj raste, također, mjesečnim doprinosom i dohotkom i kapitalnom dobiti koju donosi.
Slika Julie Bang © Investopedia 2019
Kao što je gore prikazano, hipoteka u kojoj se može odbiti porez biti bi nastala nakon što se zadnji dio glavnice posudi i uloži. Dug i dalje iznosi 100.000 USD; međutim, 100% od toga je sada porezno priznat. U ovom trenutku, mogu se uložiti i primljeni povrat poreza kako bi se povećala stopa po kojoj investicijski portfelj raste.
Povlastice
Ciljevi ove strategije su povećati novčani tok i imovinu uz smanjenje obveza. To stvara veću neto vrijednost za pojedinca koji provodi strategiju. Ona također ima za cilj da vam pomogne da brže postanete bez hipoteke i da započnete izgradnju investicijskog portfelja brže nego što biste to inače mogli.
Pogledajmo ih malo bliže:
- Brže postanite hipoteka. Trenutak u kojem tehnički nemate hipoteku je kada vaš ulagački portfelj dosegne vrijednost vašeg neizmirenog duga. To bi trebalo biti brže nego kod tradicionalne hipoteke, jer bi portfelj ulaganja trebao biti u porastu dok obavljate hipoteku. Hipotekarna plaćanja izvršena korištenjem sredstava od poreznih odbitka mogu hipoteku isplatiti još brže. Izgradite investicijski portfelj dok plaćate kuću. Ovo je sjajan način za početak štednje. Također pomaže da se oslobodite gotovine koju inače ne biste mogli uložiti prije nego što otplatite hipoteku.
Studija slučaja
Evo usporedbe financijskog utjecaja dvaju kanadskih parova, od kojih jedan otplaćuje hipoteku na tradicionalan način, a drugi koristi strategiju odbitka poreza.
Par A kupio je kuću od 200 000 USD uz hipoteku od 100 000 USD, amortiziranu tijekom 10 godina na 6%, s mjesečnom uplatom od 1 106 dolara. Nakon što se hipoteka isplati, ulažu 1 106 dolara koje su plaćali sljedećih pet godina, zarađujući 8% godišnje.
Nakon 15 godina, posjeduju vlastiti dom i imaju portfelj u vrijednosti od 81.156 dolara.
Par B kupio je kuću s identičnim cijenama s istim uvjetima hipoteke. Svaki mjesec posuđuju glavnicu i ulažu je. Za isplatu glavnice hipoteke koriste i godišnju poreznu prijavu koju su primili od porezno priznatog dijela kamate. Zatim vraćaju taj glavni iznos i ulažu ga. Nakon 9, 42 godine hipoteka će biti 100% dobar dug i počet će proizvoditi godišnji povrat poreza u iznosu od 2.340 USD uz pretpostavku granične stope poreza (MTR) od 39%. Nakon 15 godina, posjeduju vlastiti dom i imaju portfelj vrijedan 138.941 USD. To je povećanje od 71%.
Riječ opreza
Ova strategija nije za sve. Posudba protiv vašeg doma može biti psihološki teška. Još gore, ako ulaganja ne daju očekivane prinose, ova bi strategija mogla donijeti negativne rezultate.
Ponovnim posuđivanjem kapitala u vašem domu uklanjate i jastuk sigurnosti ako se tržište nekretnina ili ulaganja, ili oboje, okrene za još gore.
Stvaranjem portfelja koji donosi dohodak na neregistriranom računu, možete se suočiti i s dodatnim poreznim posljedicama. Trebali biste se posavjetovati s profesionalnim financijskim savjetnikom kako biste utvrdili je li ova strategija za vas. Ako jeste, neka vam stručna pomoć omogući da prilagodite sebi i osobnoj financijskoj situaciji vaše obitelji.
