Koja su prilagođena sredstva iz poslovanja?
Prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO) odnose se na mjeru financijske uspješnosti koja se primarno koristi u analizi investicijskih fondova za ulaganja u nekretnine (REITs). Iako AFFO REIT-a, iako podliježe različitim metodama izračuna, općenito je jednak povjerljivim sredstvima iz operacija (FFO) s prilagodbama za ponavljajuće kapitalne izdatke koji se koriste za održavanje kvalitete temeljne imovine REIT-a. Proračun uzima u obzir prilagodbu GAAP-ovog pravolinijskog stana za najamninu, troškova leasinga i drugih materijalnih čimbenika.
Razumijevanje prilagođenih sredstava iz poslovanja
Bez obzira na to kako se profesionalci u industriji odluče izračunati prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO), smatra se da je točnija mjera preostalog novčanog toka za dioničare nego jednostavna FFO, jer uzima u obzir povećanje najamnina i dodatne troškove koji nastaju u REIT-u. Omogućuje precizniji osnovni broj pri procjeni sadašnjih vrijednosti i bolji prediktor buduće sposobnosti REIT-a za isplatu dividendi. Ovo je mjera koja nije GAAP.
Izračunavanje prilagođenih sredstava iz poslovanja
Prije izračuna AFFO-a analitičar mora prvo utvrditi sredstva REIT-a iz operacija (FFO). FFO mjeri novčani tijek s određenog popisa aktivnosti. FFO odražava utjecaj REIT-ove aktivnosti leasinga i akvizicije, kao i troškove kamata. FFO uzima u obzir neto prihod REIT-a, uključujući amortizaciju i amortizaciju, ali isključuje kapitalne dobitke od prodaje imovine. Razlozi zbog kojih se ti dobici ne uključuju je što su to jednokratni događaji i uglavnom nemaju dugoročni učinak na REIT-ov potencijal budućeg zarade.
Formula za FFO je:
FFO = neto prihod + amortizacija + amortizacija - kapitalni dobici od prodaje imovine
Jednom kada se utvrdi FFO, može se izračunati AFFO. Formula za AFFO je:
AFFO = FFO + najamnina - kapitalni rashodi - rutinski iznosi za održavanje
Primjer izračuna AFFO-a
Kao primjer izračuna AFFO uzmimo sljedeće: REIT je ostvario dva milijuna dolara neto prihoda u posljednjem izvještajnom razdoblju. Za to vrijeme zaradila je 400.000 dolara od prodaje jednog svog imanja, a izgubila 100.000 dolara od prodaje drugog. Izvijestio je o 35.000 dolara amortizacije i 50.000 dolara amortizacije. Tijekom razdoblja, neto povećanja zakupa iznosila su 40 000 USD; kapitalni rashodi bili su 75.000 USD, a rutinsko održavanje 30.000 USD.
S obzirom na ove informacije, FFO se može izračunati kao:
FFO = 2.000.000 + 35.000 + 50.000 USD - (400.000 - 100.000 USD) = 1.785.000 USD
Iz toga se AFFO izračunava kao:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 dolara - 30 000 dolara = 1, 785 000 dolara - 65 000 dolara = 1, 720 000 dolara
