Sadržaj
- Netačne osnovne informacije
- Pogreške u ključnim brojkama
- Gdje su nadogradnje?
- Stopa prometa na stambenim objektima
- Ažuriranja Zillowovog algoritma
- Donja linija
Zillow je jedna od najpopularnijih baza podataka o nekretninama na mreži. Zillow sa sjedištem u Seattlu, koji je 2006. godine osnovao bivši rukovoditelji Microsofta Rich Barton i Lloyd Frink, navodi podatke o milijunima kuća za prodaju i najam diljem Sjedinjenih Država i Kanade. Korisnici mogu pretraživati dom na određenom području koristeći različite kriterije, uključujući - ali ne ograničavajući se na - cijene, broj spavaćih soba i kupaonica, kvadratne snimke, vrstu kuće i druge pogodnosti.
Jedna od glavnih karakteristika Zillowa je Zestimates, popularno potrošačko sredstvo za provjeru koliko vrijede domovi. Te se procjene temelje na informacijama iz izvora poput usporedive prodaje i javnih podataka. Pokrenut 2011. godine s informacijama o 90 milijuna domova, Zestimates je proširio svoj domet, pružajući korisnicima podatke o više od 100 milijuna domova širom Sjedinjenih Država.
Bez obzira želite li vidjeti koliko se vrijednost vaše kuće promijenila, je li procjenjena vrijednost vašeg doma dovoljno visoka da vam omogući refinanciranje ili vas zanima koliko je vaš suradnik proveo u svojoj novoj kući, Zestimates nudi korisnicima polazište za vrednovanje kuće,
Ali postoji nekoliko razloga što ovi brojevi možda nisu toliko točni koliko biste željeli da budu.
Ključni odvodi
- Zillow's Zestimates omogućava korisnicima da vide koliko vrijede domovi. Slike se temelje na informacijama iz izvora poput usporedive prodaje i javnih podataka. Procjene su jednako točne koliko i podaci iza njih što znači da su možda zastarjeli ili netočni. Moguće su pogreške u plaćeni porezi na imovinu ili porezne procjene, a procjene ne uključuju nikakvu nadogradnju ili poboljšanja od strane vlasnika kuća.Zillow također bilježi stopu prometa, tako da područje u kojem ljudi duže vremena čuvaju svoje domove možda neće biti tako točno.
Netačne osnovne informacije
Zillowovi jedinstveni algoritmi ažuriraju svoju zbirku vrijednosti svojstava tri puta tjedno na temelju podataka iz javnih podataka i od podataka koje dostavljaju korisnici. Prema Zillowu, "velika većina procjenama nalazi se unutar 10 posto prodajne cijene kuće." Međutim, procjene su tačne koliko i podaci iza njih, pa ako je broj spavaćih soba ili kupaonica u kući, kvadratni snimak. ili je njegova veličina partije netočna na Zillowu, Zestimate će biti isključen.
Korisnici mogu ispraviti ove pogreške. Međutim, Zillow upozorava da ažuriranje podataka o nekretnini neće rezultirati trenutnom promjenom procjene kuće, a ponekad uopće neće rezultirati nikakvom promjenom. Na primjer, posjedovanje četvrte kupaonice ne mora nužno učiniti mnogo za vrijednosti kuće u vašem gradu. Dakle, unošenje tih informacija možda uopće nema nikakvog učinka.
Uporedo s prihvaćanjem podataka koje je poslao korisnik, Zillow se bavi problemima netočnosti prijavljujući procjene raspona vrijednosti za pojedinačne nekretnine. Manji je raspon, Zestimate je pouzdaniji jer to znači da Zillow ima na raspolaganju više podataka o tom objektu. Gledanje visokog i niskog kraja ponude pružit će vam bolji osjećaj onoga što vrijedi dom.
Zillow svojim Zestimates naziva polazište za utvrđivanje vrijednosti kuće, tako da ih korisnici ne bi trebali smatrati ocjenjivanjem ni na koji način.
Pogreške u ključnim brojkama
Zillow u svoju procjenu uzima faktore datum i cijenu posljednje prodaje. U nekim područjima ove informacije čine velik dio te brojke. Ali ako su ove informacije netočne, to može odbaciti Zistimate. Budući da usporediva prodaja također utječe na procjenu doma, pogreška u evidenciji prodajnih cijena jednog doma može utjecati na procjene ostalih domova u tom području.
Zestimate također uzima u obzir stvarni plaćeni porez na imovinu, iznimke od poreznih procjena i ostale javno dostupne podatke o porezu na imovinu. Međutim, vrijednosti imovine poreznog procjenitelja mogu biti netočne. Baza podataka poreznog procjenitelja mogla bi imati grešku u vezi s osnovnim podacima imovine, zbog čega je procijenjena vrijednost previsoka ili preniska.
Vlasnici kuća koji vide odstupanja mogu Zillowu online prijaviti netočne podatke o prodaji ili porezne evidencije.
Gdje su nadogradnje?
Ponekad vlasnik kuće napravi poboljšanja ili nadogradnje na nekretnini, što bi trebalo povećati vrijednost kuće. Ali, Zillow možda nije nužno svjestan tih faktora. To jest, ukoliko procjenitelj poreza na imovinu u lokalnom vlasništvu nema te podatke. Ako vlasnik kuće izvuče dozvolu od grada za obavljanje bilo kakvih nadogradnji, ti podaci mogu se proslijediti nadležnim tijelima za porez na imovinu i upisati u javnu evidenciju. Zillow može ažurirati svoje unose samo kada su ove informacije dostupne.
Na primjer, ako u svoj dom dodate dopuštenu petu spavaću sobu, a procjenitelj poreza na imovinu smatra da nadogradnja povećava vrijednost vašeg doma, te će informacije u nekom trenutku vjerojatno doći do procjene vrijednosti vašeg doma. Ali ako vaš dom ima potpuno novu dizajnersku kuhinju koja nije zahtijevala veća dozvola, ali kuća vašeg susjeda ima svoju originalnu kuhinju iz 1975., Zillow će obje kuće vrednovati na isti način, iako vaš dom može dobiti višu prodajnu cijenu.
Međutim, nadogradnje nisu uvijek toliko vrijedne koliko mislite. To puno ovisi o uvjetima lokalnog tržišta stanovanja i projektima koje ste radili. Dakle, samo zbog toga što se vrijednost vašeg doma na Zillowu nije promijenila otkad ste dodali tu spavaću sobu ili preuređivali kuhinju, nemojte pretpostaviti da možete izdvojiti dodatnih 30.000 dolara za Zestimate. Suprotno tome, ako Zillow kaže da vaš dom vrijedi 300 000 USD, ali znate da ga niste ažurirali toliko kao slični domovi u vašem kvartu, možda će se prodati manje ili duže potražiti da pronađete zainteresiranog kupca.
Stopa prometa na stambenim objektima
Što je više prodaja u vašem domu, to više podataka ima Zillow o tome koliko kupci misle da te kuće vrijede. To procjenjuje preciznije. Dakle, ako živite na vrućem tržištu u zoni zaljeva San Francisco, vaš zestim može biti precizniji nego ako živite u ruralnom gradu u kojem ljudi desetljećima borave u svojim domovima, a prodaja je rijetka.
Ažuriranja Zillowovog algoritma
Zillow ažurira svoj algoritam jer dolazi do više načina za poboljšanje njegove točnosti. Kad se to dogodi, Zestimates se može značajno promijeniti iako se ništa nije promijenilo u vezi s tim kućama ili na tržištu nekretnina.
U siječnju 2019. Zillow je objavio da je dodijelio ugovor od milijun dolara timu znanstvenika i inženjera podataka koji će poboljšati točnost web stranica. Tim je utjecao na različite faktore koji utječu na vrijednost kuće, uključujući javne podatke, vrijeme putovanja, putovanje na cestama i druge informacije kako bi se uzeo u obzir njegov algoritam. Zillow je procijenio da će stopa grešaka u cijeloj državi pasti ispod 4%.
Tvrtka je bila predmet tužbe zbog klase, podnesene 2017. godine od vlasnika domova u Chicagu koji su tvrdili da je dovela u zabludu kupce kućama pružajući im vrlo niske brojke. Tužitelji su također naveli da je većina korisnika tretirala procjene kao procjene. Prema izvještaju Market Watch-a, Zillow, rekao je da tužba nema zasluge, negirajući da su njezine procjene procjene. Umjesto toga, zvala ih je referentnom točkom na kojoj korisnici mogu započeti pretragu vrijednosti kuće.
Donja linija
Zillow ne pokušava sakriti nesavršenosti svojih procjena od potrošača, a ne možete očekivati ni savršeno točne procjene od konkurentskih web mjesta. Poanta je da vlasnici kuća koriste cijene Zestimates-a kao široku smjernicu i uspoređuju te podatke s drugim izvorima. To se ni na koji način ne smije smatrati procjenom. Usporediva analiza tržišta s lokalnim agentom za nekretnine i profesionalna procjena kuće najbolji su načini za učenje njegove vrijednosti.
Čak su i ovi alati nesavršeni: Ponekad ne postoje nedavne prodaje sličnih domova, a procjenitelji - koji su samo ljudi - mogu biti pomalo subjektivni u svojim procjenama. Na kraju, ne postoji način da dobijemo savršenu procjenu vrijednosti kuće, ali postoje samo smjernice koje imamo na raspolaganju slijediti pri kupnji, prodaji, podnošenju zahtjeva za kredit i kada trebamo znati vrijednost kuće.
