Bilo da kupujete kuću pomoću hipoteke, refinancirate svoju postojeću hipoteku ili prodajete kuću bilo kome drugome osim kupcu gotovine, procjena kuće je ključna komponenta transakcije. Bez obzira jeste li kupac, vlasnik ili prodavač, morat ćete shvatiti kako postupak procjene funkcionira i kako procjenitelj određuje vrijednost kuće. Ocjenjivanje je također potreban korak prilikom davanja doma članu obitelji kao poklona jednakosti.
Ključni odvodi
- Ocjenjivanje je nepristrano profesionalno mišljenje o vrijednosti kuće i koristi se kad god je hipoteka uključena u kupovinu, refinanciranje ili prodaju te nekretnine. Kvalificirani procjenitelj kreira izvještaj na temelju vizualnog pregleda, koristeći nedavne prodaje sličnih svojstva, trenutna kretanja na tržištu i aspekte kuće (npr. pogodnosti, tlocrt, kvadratni snimak) za određivanje procjene vrijednosti nekretnine. Korisnik kredita plaća naknadu za procjenu, koja može biti nekoliko stotina dolara. Kada je vrijednost procjene niža nego što se očekivalo, transakcija se može odgoditi ili čak otkazati.
Što je kućna procjena?
Procjena je nepristrano profesionalno mišljenje o vrijednosti kuće. Ocjene se gotovo uvijek koriste u transakcijama kupnje i prodaje, a obično se koriste u transakcijama refinanciranja. U transakciji kupnje i prodaje procjena se koristi da bi se utvrdilo je li pogodna cijena kuće odgovarajuća stanju kuće, lokaciji i značajkama. U transakciji refinanciranja, procjena uvjerava zajmodavca da dužniku ne daje više novca nego što kuća vrijedi.
Zajmodavci žele osigurati da se vlasnici kuća ne prekomjerno zadužuju za nekretninu, jer dom služi kao jamstvo za hipoteku. Ako dužnik zadrži hipoteku i krene u ovrhu, zajmodavac će prodati kuću kako bi vratio novac koji je posudio. Procjena pomaže banci da se zaštiti od pozajmljivanja više nego što bi se mogla povratiti u ovom najgorem scenariju.
Što biste trebali znati o kućnim procjenama
Proces ocjenjivanja i način utvrđivanja vrijednosti ocjenjivanja
Budući da procjena prvenstveno štiti interese zajmodavca, zajmodavac obično naređuje procjenu. Prema Institutu za ocjenu, udruzi profesionalnih procjenitelja nekretnina kvalificirani procjenitelj treba biti licenciran ili ovjeren - kao što se zahtijeva u svih 50 država - i biti upoznat s lokalnim područjem. Prema saveznim propisima, procjenitelj mora biti nepristran i bez izravnog ili neizravnog interesa u transakciji. Fannie Mae zahtijeva da procjenitelji potvrde da imaju iskustva s ocjenjivanjem sličnih svojstava na istom zemljopisnom području.
Na vrijednost procjene nekretnina utječe nedavna prodaja sličnih nekretnina i trenutni tržišni trendovi. Sadržaji doma, broj spavaćih soba i kupaonica, funkcionalnost tlocrta i kvadratni snimci također su ključni čimbenici u procjeni vrijednosti kuće. Procjenitelj mora obaviti cjelovit vizualni pregled unutrašnjosti i vanjštine i zabilježiti sve uvjete koji štetno utječu na vrijednost nekretnine, kao što su potrebni popravci.
Procjenitelji obično koriste Fannie Mae-ov jedinstveni izvještaj o procjeni stanova za obiteljske domove. Izvještaj traži od procjenitelja da opiše unutrašnjost i vanjsku stranu nekretnine, susjedstvo i sličnu prodaju u blizini. Procjenitelj zatim daje analizu i zaključke o vrijednosti nekretnine na temelju svojih opažanja.
Izvještaj mora sadržavati mapu ulica koja prikazuje procjenjenu imovinu i uporedivu prodaju koja se koristi; skica vanjske zgrade; objašnjenje kako je izračunat kvadratni snimak; fotografije prednjeg, stražnjeg i uličnog prizora kuće; prednje vanjske fotografije svakog upotrijebljenog sličnog objekta; i sve ostale relevantne informacije - poput podataka o prodaji na tržištu, javnih zemljišnih knjiga i javnih poreznih evidencija - koje procjenitelj treba da utvrdi fer tržišnu vrijednost imovine. Procjena košta nekoliko stotina dolara, a zajmoprimac općenito plaća ovu naknadu.
Što homebuyers moraju znati
Kada kupujete kuću i imate ugovor, procjena će biti jedan od prvih koraka u zatvaranju. Ako procjena dođe na ili iznad ugovorne cijene, transakcija se odvija kako je planirano. Međutim, ako procjena dođe ispod cijene ugovora, ona može odgoditi ili oduzeti transakciju.
Velike su šanse da ni vi ni prodavatelj ne želite da transakcija propadne. Kao kupac imate prednost u tome što niska ocjena može poslužiti kao pregovaračko sredstvo za uvjeravanje prodavatelja da snizi cijenu. Banka neće posuditi vama ili bilo kojem drugom potencijalnom kupcu više nego što vrijedi dom. U stvari, najviše od 80% do 97% vrijednosti je tipično, ovisno o vrsti hipoteke i kvalifikacijama dužnika.
Dok procjene pomažu kupcima da izbjegnu prekomjerno plaćanje domova, prodavač može smatrati da je niska ocjena netočna i nerado će smanjiti cijenu. Ako loša procjena stoji između vas i vaše kuće ili prodaje, potražite drugo mišljenje putem druge procjene od strane druge osobe. Ocjenjivači mogu pogriješiti ili imaju nesavršene informacije. Što je još bolje, izvornom procjenitelju predstavite činjenični slučaj za veću vrijednost. On se može složiti s vama i pregledati ocjenu.
Što domaći prodavači trebaju znati
Kao prodavač, niska ocjena, ako je točna, znači da ćete morati spustiti cijenu kuće kako biste je prodali. Zadržavanje za gotovinskog kupca koji ne zahtijeva ocjenu kao uvjet za dovršavanje transakcije vjerojatno vam neće umasti višu prodajnu cijenu. Nitko ne želi preplatiti dom.
Savezne smjernice namijenjene uklanjanju napuhanih vrijednosti procjena koje su pridonijele stambenoj krizi 2008. ponekad uzrokuju da ocjene dođu ispod fer tržišne vrijednosti i mogu otežati izazov niskim ocjenama.
Nažalost, ako je vaše okruženje nedavno doživjelo nevoljenu prodaju, to može sniziti procjenu vrijednosti vašeg doma. Ako smatrate da su vrijednost vašeg doma smanjili prodajne cijene obližnjih foreclosures i kratka prodaja, možda ćete moći uvjeriti procjenitelja da vaš dom vrijedi više ako je u znatno boljem stanju od tih svojstava.
Što vlasnici kuća za refinanciranje moraju znati
Ako refinancirate konvencionalnu hipoteku, niska procjena može vas spriječiti u tome. Dom treba procijeniti na ili veći iznos koji želite refinancirati da bi bio odobren zajam. Međutim, ako je vaša postojeća hipoteka hipoteka FHA-e, možete refinancirati bez procjene putem FHA Streamline programa - sjajna opcija za podvodne vlasnike kuća.
Donja linija
Kad sve ide glatko, procjena doma je samo još jedan okvir za provjeru na zatvaračkom popisu. Kad je vrijednost procjene niža od očekivane, transakcija se može odgoditi ili čak otkazati. Bez obzira na to u kojoj se situaciji susrećete s kupnjom, prodajom ili refinanciranjem iskustva, osnovno razumijevanje kako funkcije postupka ocjenjivanja mogu raditi samo u vašu korist, posebno ako kupujete svoj prvi dom.
