Ulaganje u nekretnine i dalje je jedan od najboljih načina stvaranja bogatstva i smanjenja poreza. Prednosti uključuju mogućnost povrata troškova imovine koja stvara dohodak amortizacijom, korištenje 1031 razmjene za odlaganje dobiti od ulaganja u nekretnine, te posudbe protiv vlasništva nad nekretninama radi dodatnih ulaganja ili u druge svrhe. Uz to, vlasnici kuća mogu imati koristi od izuzeća od osobnog prebivališta, koji štiti dobit od prodaje osobnog prebivališta od poreza na kapitalni dobitak, kao i odbitka za kamate na hipoteku. Čitajte dalje kako biste saznali je li jedna ili kombinacija ovih strategija najprikladnija za vas. (Za više informacija pročitajte članak Ulaganje u nekretnine .)
deprecijacija
Trošak najma imovine za proizvodnju prihoda možete povratiti godišnjim poreznim odbitkom koji se naziva amortizacija. Kodeks internih prihoda definira odbitak amortizacije kao razumni odbitak za iscrpljenost ili istrošenost, uključujući razumnu odbranu za zastarjelost.
Ulagači u nekretnine obično koriste metodu amortizacije nazvanu Modificirani sustav ubrzanog povrata troškova (MACRS), u kojoj se imovina stambenog prostora za iznajmljivanje i strukturna poboljšanja amortiziraju tijekom 27, 5 godina, dok se uređaji i druga oprema amortiziraju tijekom 15 godina. Troškovi amortizacije često rezultiraju neto gubitkom od investicijske imovine, čak i ako nekretnina ustvari daje pozitivan novčani tok. O ovom gubitku, kao i o troškovima, kao što su komunalne usluge i osiguranje, izvještavaju se u Dodatku E, saveznog poreza na dohodak od obrasca 1040, i oduzimaju se od redovnog dohotka.
1031 razmjene
Razmjena 1031, nazvana za odjeljak 1031 Kodeksa o internim prihodima, omogućava investitorima odgodu poreza prodajom jedne investicijske nekretnine i korištenjem vlasničkog kapitala za kupnju druge nekretnine ili imovine jednake ili veće vrijednosti. Do te razmjene mora doći u određenom vremenskom razdoblju. Iako razmjena 1031 može široko uključiti razne vrste imovine, velika većina transakcija odnosi se na nekretnine. (O ovoj vrsti razmjene pročitajte u članku Pametne transakcije nekretninama .)
Propisi o vlasništvu
Da bi se uspješno izvršila razmjena 1031, nekretnine moraju ispunjavati sljedeće kriterije:
- Ukupna vrijednost zamjenskih svojstava mora biti jednaka ili veća od odustane od imovine. Svojstva uključena u transakciju moraju biti slična, što znači da se stvarna imovina ne može zamijeniti za neku drugu vrstu imovine, poput nekretnine investicijsko povjerenje (REIT). (Za više informacija o REIT-u pročitajte Osnove oporezivanja REIT-a. ) Izmijenjene nekretnine moraju se držati u "produktivne svrhe u poslovanju ili trgovini" (ulaganje).
Svaka gotovina ili imovina primljena transakcijom koja se ne smatra imovinom slične vrste smatraju se čizmom i podliježu oporezivanju. Čizma za novac uključuje ne samo gotovinu već i fizičku imovinu, poput učvršćenja. Hipoteka se odnosi na svako smanjenje duga koje se postiže transakcijom. Dakle, iznos duga koji se preuzima s zamjenskom imovinom mora biti jednak ili veći od vrijednosti duga povučenog prilikom prodaje napuštene imovine. (Za više informacija o vrstama razmjene pročitajte Trgovačke nekretnine da bi se Taxman držao u zalivu .)
Propisi o investitorima
Investitor mora koristiti kvalificiranog posrednika. Kvalificirani posrednik je agent koji olakšava postupak razmjene 1031, velikim dijelom držeći neto prihode od napuštene imovine prije nego što se ponovno ulože u zamjensku imovinu. Samo kvalificirani posrednik može zadržati ta sredstva tijekom razmjene. Savez sudionika razmjene detaljno prikazuje ulogu koju kvalificirani posrednik igra u procesu razmjene 1031. godine.
Investitor podliježu dva roka:
- Četrdeset pet dana nakon prodaje napuštene imovine mora dostaviti pisani popis kvalificirane zamjenske imovine kvalificiranoj stranci na razmjeni, obično posredniku. Postoji i nekoliko pravila koja ograničavaju broj nekretnina koje se mogu identificirati. Osim toga, on mora kupiti ukupnu vrijednost kvalificirane zamjenske imovine u roku od 180 dana od prodaje oduzete imovine ili 180 dana nakon roka dospijeća za poreznu prijavu za tu godinu, što se prije dogodi.
1031 Razmjena, korak po korak
U uobičajenoj transakciji, investitor odluči prodati investicijsku nekretninu i uložiti prihod od dobiti u drugoj imovini.
- Da bi to postigao na porezno učinkovit način, investitor sklapa ugovor o razmjeni 1031 s kvalificiranim posrednikom i stavlja izvornu imovinu na prodaju. U isto vrijeme, ulagač započinje s potragom za zamjenskim nekretninama. Na dan kada investitor proda prvotnu nekretninu (napuštenu nekretninu), neto prihod nakon plaćanja svih troškova šalje se na poseban račun koji uspostavlja kvalificirani posrednik. Investitor zatim ulazi u razdoblje identifikacije i ima točno 45 dana za izradu popisa kvalificiranih zamjenskih svojstava i 180 dana za zatvaranje zamjenskog vlasništva tijekom razdoblja razmjene. Koristeći cjelokupan prihod od prodaje napuštene imovine, investitor zatvara nova investicijska imovina ili nekretnine. Kvalificirani posrednik ta sredstva prebacuje u vlasništvo tvrtke, posebni račun je zatvoren i transakcija je završena.
Posudba protiv domaćeg kapitala
Investitori koji su u svom osobnom domu ili imovini ulaganja izgradili znatan kapital mogu jednostavno odlučiti refinancirati svoje nekretnine i izvući kapital kako bi izvršili dodatna ulaganja, poboljšali dom ili u druge svrhe. Propisi se razlikuju od države do države.
U tipičnom scenariju, zajmodavac će posuditi 80% kombiniranog zajma u vrijednosti ili 50% fer tržišne vrijednosti imovine, ovisno o tome koja je manja. Na primjer, na imovini od 240 000 USD sa zajmom od 100 000 USD, najviše što bi dužnik mogao izdvojiti je 92 000 USD (240 000 x 80% - 100 000 USD).
Mogućnost zajma ovisit će i o kreditnom rezultatu zajmoprimca, njihovom postojećem omjeru duga i kapitala i omjeru duga i prihoda. Iako je ova strategija malo rizičnija, onima koji mogu podnijeti dodatni dug može pomoći u izgradnji bogatstva bez da moraju ući u razmjenu 1031 ili prodati nekretninu. (Da biste saznali više o zajmovima s vlasničkim kapitalom, pročitajte Zajam za home-equity: Što je i kako funkcionira .)
Odgoda poreza na prodaju kuće
Dobici od prodaje primarnog osobnog prebivališta poreznih obveznika isključeni su iz oporezivanja kapitalnih dobitaka do 500 000 USD za bračne parove i 250 000 USD za samohrane pojedince ako je porezni obveznik u kući živio dvije od posljednjih pet godina. Pored toga, ako dobici od prodaje primarnog prebivališta poreznih obveznika budu veći od tih izuzeća, porezni obveznik može taj dio uložiti i putem razmjene 1031.
Ulagači koji žive u područjima u kojima cijene domaćih vrijednosti mogu upotrijebiti strategiju trgovanja kako bi oboje izgradili svoje osobno bogatstvo i istovremeno smanjili poreze. (Da biste saznali više o poreznim implikacijama prodaje kuće, pročitajte Pročitajte li Vaša prodaja kuće na teret poreza? )
Odbitak hipotekarnih kamata
Vlasnici kuća mogu odbiti dio svojih hipoteka koji se mogu pripisati plaćanju kamata u njihovim poreznim prijavama. Ova plaćanja su veća u prvim godinama hipoteke i postupno se smanjuju kako se hipoteka otplaćuje. (u odbitku poreza na kamate ).
Donja linija
Na raspolaganju je mnogo opcija vlasniku nekretnine koji želi prodati, a pritom minimizirati poreznu obvezu.
- Razmjena 1031 omogućava da se povrati od prodaje mogu reinvestirati u imovinu slične vrste. Zajam sa vlasničkim udjelom izravno ulazi u vrijednost imovine i može se koristiti u različite svrhe. Prodaja glavnog prebivališta ispunjava uvjete za poseban porezni tretman. Hipotekarne kamate mogu se odbiti u poreznom vremenu.
Vaša će osobna situacija diktirati koja od ovih mogućnosti je prava za vas, ali bilo koja od njih pomoći će vam da najbolje iskoristite ulaganja u nekretnine.
Za čitanje u vezi, pogledajte Porezni vodič za vlasnike domova .
