Što je UPREIT?
UPREIT znači krovno partnerstvo ulaganje u nekretnine. UPREIT je jedinstvena REIT struktura koja vlasnicima nekretnina omogućava razmjenu imovine za udjele u UPREIT-u. Međutim, UPREIT-ovi su općenito predmet razmjene internog kodeksa prihoda (IRC), odjeljak 721.
Ključni odvodi
- UPREIT je jedinstvena REIT struktura koja vlasnicima nekretnina omogućuje razmjenu imovine za vlasništvo udjela u UPREIT.P razmjene vlasništva za udjele u UPREIT-u općenito su dopuštene u skladu s odjeljkom 721 naslova 26 Kodeksa internih prihoda. Suradnici imovine UPREIT mogu odgoditi porezi na prodaju imovine u zamjenu za UPREIT jedinice iako porezi na kapitalni dobitak na UPREIT jedinice podliježu standardnom REIT oporezivanju.
Razumijevanje UPREITA
Trustove za ulaganja u nekretnine (REITs) uveo je Dwight D. Eisenhower kao vrsta alternativnog zajedničkog fonda za nekretnine. REIT-ovi su stvoreni kao vrsta portfelja nekretnina koji uključuje nekretnine i kapital za financiranje nekretnina. REITs je subjekt koji omogućuje investitorima da daju doprinose za ulaganje u vlasničke udjele ili dionice poslovanja.
Kako se REIT-ovi razvijali na tržištu, razvijene su neke alternativne strukture koje omogućavaju različitim vrstama ulagača. UPREIT je jedna takva struktura, prije svega poznata po dopuštanju doprinosa na imovini u zamjenu za vlasništvo nad dionicama. DownREIT i neke druge alternative također su izrađene kao izdanci.
Prilikom formiranja, REIT-ovi mogu odlučiti preuzeti bilo koju poslovnu strukturu. REIT-ovi kojima se javno trguje bit će strukturirane kao korporacije. Privatni REIT-ovi općenito će odlučiti biti strukturirani kao zaklada ili udruga, iako mogu odabrati i druge statuse. Kao i većina ne-korporacija, privatni subjekti također imaju mogućnost oporezivanja kao korporacija.
Ono što je prije svega važno za bilo koji REIT jest da ispunjavaju zahtjeve IRC-a Naslov 26, odjeljci 856-859. Kada ispunjava ove zahtjeve, REIT može sav svoj prihod prenijeti dioničarima. Kao takav, prolazni dohodak smatra se odbitkom i REIT plaća porez vrlo malo. Glavni zahtjev je da se više od 90% poslovanja odnosi na imovinu nekretnina.
Posebna razmatranja
Umjesto prodaje imovine, vlasnik ga može pridonijeti POVEĆANJU u zamjenu za jedinice. Jedinice udjela općenito imaju istu vrijednost kao i imovina koja se daje. Budući da je imovina prodana REIT-u pokrivena u odjeljku 721 IRC-a, transakcija ne stvara porezni događaj.
U pretvorbi vlasništva u dionicu UPREIT-ovi mogu diktirati posebne odredbe. Razmjena često nudi prodavatelju posebne jedinice koje omogućavaju prodavaču imovine da odabere na koji će se način moći angažirati u REIT-u. Prodavačima imovine može se omogućiti da odmah konvertiraju jedinice u REIT-ove dionice. Također mogu biti dostupne i druge opcije, poput držanja dionica najmanje jednu godinu i primanja gotovine.
Jednom kada investitor proda svoju nekretninu UPRAVI, UPREIT posjeduje imovinu i svu administraciju koja je s njom uključena. Upravljanje UPREIT-om može biti nešto složenije od osnovnih REIT-ova zbog opcije razmjene odjeljka 721 i svih odredbi koje dolazi s njim za novog vlasnika udjela. UPREIT-ovi menadžeri odgovorni su za upravljanje svojim REIT portfeljem u svrhu generiranja povrata.
Dionice UPREIT-a mogu se mijenjati na temelju aktivnosti upravljanja, procjene vrijednosti nekretnina, poslova financiranja i bilo kojeg drugog posla koji se dogodi. To može stvoriti nestabilnost za dioničare. Dioničari UPREIT-a obično imaju fleksibilnu likvidnost koja im omogućuje jednostavno pretvaranje svojih dionica u novac kad god požele.
Prednosti UPREIT-ova
UPREITI mogu biti održiva opcija za bilo kojeg vlasnika imovine koji želi prodati svoju nekretninu. Kao takav, može se svidjeti kako individualnim vlasnicima nekretnina, tako i vlasnicima komercijalnih nekretnina. Svaki vlasnik nekretnine koji se odluči za razmjenu odjeljka 721 u UPREIT može dobiti vrijednost nekretnine u obliku UPREIT jedinica.
Odjeljak 721 razmjene u UPRAVI ne stvaraju oporezivi događaj. Međutim, vlasnici udjela oporezuju se na temelju općih poreznih standarda REIT-a. Neki se vlasnici nekretnina mogu odlučiti koristiti ovu vrstu ulaganja za planiranje nekretnina, jer mogu u potpunosti zaobići porez.
Zahtjevi za UPREIT-ove
UPREIT je REIT u skladu sa svim standardnim računovodstvenim i poreznim smjernicama. UPREIT su stvoreni kako bi omogućili doprinos imovine u REIT-u u zamjenu za vlasničke udjele. Takvo je strukturiranje stoga vođeno standardima IRC-ovog odjeljka 721 koji govori o poreznim štitima za razmjenu imovine za razmjenu. Općenito, bilo koji REIT koji dopušta razmjenu odjeljka 721 u okviru REIT-a može se smatrati POVEĆANJEM.
Većina REIT-a usredotočit će se na određeni segment tržišta nekretnina, iako vodeći standardi samo određuju da nekretnina i povezano financiranje moraju činiti više od 90% poslovanja. UPRITI obično slijede istu strategiju ulaganja, fokusirajući se na ciljanu nišu nekretnina.
Odjeljak 721 daje vodeće standarde za puštanje dioničara u zamjenu za imovinu. Odjeljak 721 može biti alternativa razmjeni IRC-a 1031. Odjeljak 1031 razmjene dopušta vlasniku imovine da proda svoju imovinu i uloži prihod u razmjenu slične vrste kako bi izbjegao porez.
Odjeljak 1031 razmjene nisu dopuštene u UPREIT-ovima, jer zahtijevaju razmjene slične vrste i ne dozvoljavaju imovini da dijeli vlasničke razmjene. Stoga razmjena odjeljka 721 u POVEĆANJU može biti atraktivna. Obje razmjene 721 i 1031 omogućuju vlasniku imovine odgodu poreza.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT-ovi, DownREIT-ovi i svi drugi posebni REIT-ovi entiteti su u osnovi samo REIT-ovi sa posebnim odredbama koje im omogućavaju dodatnu fleksibilnost. DownREIT omogućuje investitoru imovine ulazak u zajedničko ulaganje s REIT-om. U DownREIT-u, razmjena udjela temelji se prije svega na vrijednosti imovine u zajedničkom ulaganju koja može stvoriti bolje prinose za vlasnika udjela u zajedničkom ulaganju.
