Želite li kupiti nekretninu za iznajmljivanje stana? Ideja može biti zastrašujuća za prvog investitora. Poslovanje nekretninama je težak posao, a polje je prekriveno minama koja mogu omalovažiti vaše prinose. Ovdje su najvažnije stvari koje biste trebali uzeti u obzir dok kupujete nekretninu s prihodom.
Pokretanje pretraživanja
Možda želite da vam agent za nekretnine pomogne u dovršenju kupnje, ali sami biste trebali započeti potragu za nekretninom. Agent može dovesti do nepotrebnog pritiska na vas da kupite prije nego što pronađete investiciju koja vam najviše odgovara. A otkrivanje da će ovo ulaganje zahtijevati neke vještine čuvanja i neke kože cipela.
Ključni odvodi
- Temeljito pregledajte susjedstvo. Njegova životna mogućnost i pogodnosti su ključni. Je li visoka razina slobodnih radnih mjesta u susjedstvu? To nije dobar znak. Provjerite lokalne prodajne cijene da biste osjetili lokalnu tržišnu vrijednost. Pronađite prosječnu najamninu u tom području i od tamo radite kako biste utvrdili je li financijski izvedivo.
Vaš raspon bit će ograničen bilo da namjeravate aktivno upravljati nekretninom ili unajmiti nekoga drugog koji će njime upravljati. Ako namjeravate aktivno upravljati, ne želite imovinu koja je predaleko od mjesta u kojem živite. Ako ćete dobiti tvrtku za upravljanje nekretninama koja se brine o njoj, blizina je manje problem.
Pogledajmo 10 najboljih stvari koje biste trebali uzeti u obzir prilikom traženja prave nekretnine za najam.
Top 10 značajki profitabilne nekretnine za iznajmljivanje
1. Susjedstvo. Susjed u kojem kupujete odredit će vrste stanara koje privlačite i vašu razinu slobodnog radnog mjesta. Ako kupite u blizini sveučilišta, velike su šanse da će studenti dominirati u vašem bazenu potencijalnih stanara, a vi ćete se boriti da popunite slobodna radna mjesta svakog ljeta. Također imajte na umu da neki gradovi pokušavaju obeshrabriti pretvaranje u najam nametanjem pretjeranih naknada za izdavanje dozvola i zabijanjem birokratskih troškova.
2. Porezi na imovinu. Porezi na imovinu vjerojatno se razlikuju u vašem ciljnom području i želite biti svjesni koliko ćete ih izgubiti. Visoki porezi na imovinu nisu uvijek loša stvar u velikom kvartu koji privlači dugotrajne stanare, ali postoje i loša mjesta s visokim porezima. Općinski ured za procjenu imat će sve podatke o porezu ili možete razgovarati s vlasnicima kuća u zajednici. Također je pametno saznati je li moguće povećanje poreza na imovinu u skoroj budućnosti. Grad u financijskoj nevolji može povećati poreze daleko više od onoga što posjednik može realno naplatiti najamninu.
3. Škole. Ako se bavite kućama obiteljske veličine, razmislite o kvaliteti lokalnih škola. Iako će vas najviše zabrinjavati mjesečni novčani tok, ukupna vrijednost imovine vašeg najma postaje važna kada ga na kraju prodate. Ako u blizini nema dobre škole, to može utjecati na vrijednost vašeg ulaganja.
4. Zločin. Nitko ne želi živjeti u neposrednoj blizini žarišta zbog kriminalnih aktivnosti. Lokalna policija ili javna knjižnica trebaju imati točne statistike o kaznenim djelima za četvrti. Provjerite stope vandalizma, teških zločina i sitnih zločina i zabilježite da li se kriminalna aktivnost kreće gore ili dolje. Također biste trebali pitati o učestalosti policijske prisutnosti u vašem kvartu.
5. Tržište poslova. Lokacije s rastućim mogućnostima zapošljavanja privlače više stanara. Kako biste saznali kako područje određuje dostupnost posla, provjerite pri američkom Zavodu za statistiku rada ili idite u lokalnu knjižnicu. Ako vidite najavu o velikoj tvrtki koja se seli u to područje, možete biti sigurni da će radnici koji traže mjesto za život doći u to područje. To može dovesti do povećanja ili snižavanja cijena kuća, ovisno o vrsti poslovanja koja se kreće. Možete pretpostaviti da će, ako želite da se ta tvrtka pojavi u dvorištu, i vaši iznajmljivači.
6. Pogodnosti. Obiđite kvart i pogledajte parkove, restorane, teretane, kina, veze za javni prijevoz i sve ostale perkete koje privlače iznajmljivače. Gradska vijećnica može imati promotivnu literaturu koja će vam dati predstavu gdje se može pronaći najbolji spoj javnih sadržaja i privatnog vlasništva.
7. Budući razvoj. Odjel za planiranje općina imat će informacije o novom razvoju koji dolazi ili je zoniran u to područje. Ako se mnogo gradi, vjerojatno je to dobro područje za rast. Pazite na novosti koje bi mogle ugroziti cijenu okolnih nekretnina. Dodatno novo stanovanje također bi se moglo natjecati s vašom imovinom.
8. Broj oglasa i slobodnih radnih mjesta. Ako susjedstvo ima neuobičajeno velik broj popisa, to može signalizirati sezonski ciklus ili susjedstvo u padu. Morate otkriti o čemu se radi. U oba slučaja, visoke stope slobodnih radnih mjesta prisiljavaju iznajmljivače na niže najamnine kako bi privukli stanare. Niske stope slobodnih radnih mjesta omogućuju iznajmljivačima da povećaju cijene najma.
9. Prosječna najma. Prihod od najma bit će vam kruh i maslac, tako da trebate znati koliki je prosječni najam u tom području. Provjerite ima li svaka imovina za koju smatrate da će imati dovoljno najamnine za pokriće plaćanja hipoteke, poreza i drugih troškova. Dovoljno dobro istražite ovo područje da biste odredili mjesto na kojem će se voditi u narednih pet godina. Ako si sada možete priuštiti to područje, ali očekuje se da će se porezi povećati, danas povoljna nekretnina može značiti bankrot.
10. Prirodne katastrofe. Osiguranje je još jedan trošak koji ćete morati oduzeti od povrata, tako da morate znati koliko će vas to koštati. Ako je područje sklono zemljotresima ili poplavama, troškovi pokrivanja mogu nestati s vašeg prihoda od najma.
Dobivanje informacija
Službeni izvori su sjajni, ali razgovarajte sa susjedima kako biste dobili pravu mericu. Razgovarajte s iznajmljivačima kao i vlasnicima kuća. Iznajmljivači će biti daleko pošteniji o negativnim aspektima jer u to nemaju ulaganja. Posjetite to područje u različito vrijeme u različitim danima u tjednu da biste vidjeli buduće susjede u akciji.
Odabir nekretnine
Općenito, najbolja investicijska imovina za početnike je obiteljska kuća ili stambena zgrada. Condos je malo održavanje jer se condo udruga brine za vanjske popravke, ostavljajući vas brinuti samo o unutrašnjosti. Condos, međutim, ima tendenciju da skuplja niže stanarine i cijeni se sporije od obiteljskih kuća.
Obiteljske kuće teže privlače dugoročne iznajmljivače. Obitelji ili parovi općenito su bolji stanari nego samci jer je vjerojatnije da će biti financijski stabilni i redovito plaćaju najam.
Kad se kvart suzi, potražite nekretninu koja ima potencijal za uvažavanje i dobar predviđeni novčani tok. Pogledajte svojstva koja su skuplja nego što si možete priuštiti, kao i ona koja su vam nadohvat ruke. Nekretnine se često prodaju ispod svoje cijene.
Pogledajte cijene ostalih nekretnina s popisima i pitajte kupce o konačnoj prodajnoj cijeni kako biste dobili uvid u to koja je tržišna vrijednost zaista u kvartu.
Da biste prepoznali potencijal, tražite nekretninu koja će uz nekoliko kozmetičkih promjena i nekoliko obnova privući stanare koji su spremni platiti veće najamnine. Ovo će povećati i vrijednost nekretnine ako se odlučite prodati je nakon nekoliko godina.
Naravno, ključni korak u osiguravanju profitabilnog napora je kupovina nekretnine po povoljnim cijenama. Preporuka za iznajmljivanje imovine je da ne plaćate više od 12 puta godišnje godišnje najamnine koju očekujete.
Postavljanje najamnine
Pa kako se utvrđuje potencijalna najamnina? Morat ćete dobro informirati. Nemojte se zaokupljati pretjerano optimističnim pretpostavkama. Namještanje stanarine previsoko i završava praznom jedinicom mjesecima čipirajući sveukupnu dobit u žurbi.
Započnite s prosječnom najamninom za susjedstvo i radite od tamo. Razmislite vrijedi li vaše mjesto malo više ili malo manje i zašto.
Da biste otkrili radi li vam broj najamnine kao investitoru, shvatite koliko će vas to mjesto zapravo koštati. Oduzmite očekivanu mjesečnu hipoteku, porez na imovinu podijeljen na 12 mjeseci, troškove osiguranja podijeljeno sa 12 i izdašne dodatke za održavanje i popravke.
Ne podcjenjujte troškove održavanja i popravaka. Ti troškovi ovise o dobi nekretnine i o tome koliko planirate sami učiniti. Novija će zgrada vjerojatno zahtijevati manje od starije. Stan u kompleksu za starije osobe vjerojatno neće pretrpjeti jednaku štetu kao i stambeno zbrinjavanje izvan fakulteta.
Ako sami napravite popravak, značajno se smanjuju troškovi, ali to također znači biti hitan 24/7 za hitne slučajeve. Druga je mogućnost zaposliti tvrtku za upravljanje nekretninama. Tvrtka rješava sve, od razbijenih toaleta do naplate najamnina svakog mjeseca. Očekujte da ćete platiti oko 10% bruto prihoda od najma za ovu uslugu.
Ako se sve ove brojke izjednače ili, još bolje, uz malo preostalog materijala, sada možete dobiti svog agenta za prodaju nekretnina da podnese ponudu.
Obavljanje kupnje
Banke imaju strože zahtjeve za davanjem kredita za investicijske nekretnine nego za primarne rezidencije. Pretpostavljaju da ako su vremena teška, ljudi su manje skloni ugroziti svoje domove od poslovne imovine. Budite spremni platiti najmanje 20% do 30% za predujam plus troškove zatvaranja. Neka stručnjak detaljno pregleda imovinu i neka odvjetnik pregleda sve prije potpisivanja.
Ne zaboravite osiguranje vlasnika kuća. Iznajmljivanje osiguranja pokriva stvari stanara, ali sama zgrada je odgovornost iznajmljivača, a osiguranje može biti skuplje nego za kuću sličnu vlasniku. Hipoteka, osiguranje i amortizacija imovine uključuju sve odbitke poreza do određenog iznosa.
Donja linija
Svaka država ima dobre gradove, svaki grad ima dobre četvrti i svaki kvart ima dobra imanja. Potrebno je puno rada s nogama i istraživanja da bi se postrojila sva tri.
Kad pronađete svoj idealni objekt za najam, zadržite realna očekivanja i osigurajte da su vaše vlastite financije dovoljno zdrave da možete pričekati da imovina počne stvarati novac, a ne da vam je očajnički potrebna.
