Što je kontrola najma?
Kontrola najamnine je vladin program koji postavlja ograničenje na iznos koji posjednik može zahtijevati za zakup kuće ili za obnovu najma.
Zakone o kontroli stanarine obično donose općine, a detalji se uvelike razlikuju. Svi su namijenjeni održavanju troškova života pristupačnim za stanovnike s nižim primanjima.
Kontrola najamnine nije raširena u SAD-u Prema nedavnoj studiji Urban Institutea, 182 općine u SAD-u od oko 89.000 imaju propise o kontroli najma, a sve su bile u New Yorku, New Jerseyu, Kaliforniji, Marylandu ili Washingtonu DC U stvari, 37 država ima zakone koji lokalnim samoupravama zabranjuju da primjenjuju mjere nadzora najamnina.
Međutim, pitanje regulacije stanarine oživio je posljednjih godina, posebno u gradovima i državama gdje su spiralni troškovi života u kombinaciji sa stajaćim plaćama stvorili krizu pristupačnosti smještaja za stanovnike umjerenog dohotka i starije osobe s fiksnim primanjima.
Oregon je prva država u SAD-u koja je donijela zakon o kontroli stanarine u cijeloj državi. Zakon, potpisan u ožujku 2019., ograničava godišnje povećanje najamnina na 7% plus porast indeksa potrošačkih cijena.
Kako djeluje kontrola najma
Najraniji zakoni o kontroli stanarine u SAD-u datiraju iz 1920-ih i često su izravni zamrzavanja najamnina. To se općenito pokazalo neizvedivim. Sedamdesetih godina prošlog vijeka ideja o kontroli najma ponovno se pojavila, ovaj put u umjerenijem obliku koji se često naziva stanarna stabilizacija.
Na primjer, New York City ima dva programa kontrole najma:
- Stariji program kontrole stanarine postupno je ugašen već desetljećima. Postavljala je ozbiljna ograničenja cijena najma, ali jedini iznajmljivači još uvijek obuhvaćeni zakonom žive od 1971. ili ranije u zgradama koje su izgrađene prije 1947. Program stabilizacije najamnina iz doba 1970-ih regulira cijene u otprilike polovini gradske rente. Najamnine se mogu povećavati samo godišnje, a stambena agencija ograničava dopuštena postotka. Pravila i iznimke su labirintni i njima upravlja kombinacija gradskih i državnih agencija.
Visoke troškove života u New Yorku često se navode kao dovoljan dokaz da kontrola najma ne funkcionira. Srednja cijena za jednosobnu sobu u New Yorku bila je 3.070 dolara u 2018. godini.
Zagovornici rente kao što je Urban Institute smatraju da kontrola cijena može biti učinkovita za stanovništvo koje zakoni ciljaju. Odnosno, umjereni prihodi i starije osobe s fiksnim primanjima mogu ostati u svojim domovima, dok gentrifikacija prisiljava cijene oko njih.
Prednosti i nedostaci kontrole zakupa
Kontrola najma uvijek je bila kontroverzna. Propisi o najamnini u gradovima danas najčešće uređuju poskupljenja za obnovu najma, a ne za nove stanare. To vjerojatno ima neke pogodnosti za stanodavce, koji mogu naplatiti sve što će tržište imati za slobodne stanove ili, u najgorem slučaju, zadržati stanare koji imaju svaki poticaj da ostanu tu i na vrijeme plaćaju najamninu.
Glavni argumenti protiv kontrole najma uključuju:
- Iznajmljivanje kontrola smanjuje opskrbu pristojnim stambenim objektima budući da bi stanodavci radije pretvorili zgradu u stanove ili ih prilagodili komercijalnoj upotrebi nego se pridržavali zakona koji ograničava njihov profit. Ulaganje u nove stanove za iznajmljivanje stana je zaustavljeno. slab ili nepostojan zbog lošeg povrata ulaganja.
Glavni argumenti za regulaciju uključuju:
- Cijene zakupa u mnogim američkim gradovima rastu daleko brže od plaća za posao s umjerenim primanjima. Iznajmljivanje stanova omogućava obiteljima s umjerenim primanjima i starijim osobama s fiksnim primanjima da žive pristojno i bez straha od osobno katastrofalnog poskupljenja. Susjedstva su sigurnija i stabilnija s bazom dugoročnih stanovnika u stanovima pod nadzorom.
Ključni odvodi
- Većina zakona o kontroli najma ograničava iznos koji iznajmljivač može povećati najamnine za postojeće stanare. Kontrola najamnina je kontroverzna. Zapravo 37 država ima zakone koji lokalnim samoupravama zabranjuju da preduzimaju takve mjere. Oregon je postao prva država u SAD-u koja je 2019. godine donijela zakon o kontroli stanarine u cijeloj državi.
