Nalet investitora na obrambene pozicije na neizvjesnom tržištu gurnuo je dionice nekretnina više, a neke su ove godine porasle više od 50%, što je otprilike utrostručilo tempo S&P 500. Sada će te dionice vjerojatno porasti još više jer su trgovinski sukobi i ostali vjetrovi vuku tržište. Oni koji imaju najviše koristi uključuju American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp (CCI), Javno skladištenje (PSA)) i Prologis Inc. (PLD), kako je istaknuto u nedavnom Barronovom izvješću.
Sigurnije oklade nadmašuju
Pojačana potražnja za dionicama tvrtki u sigurnijim industrijama, s manjom izloženošću prekomorskim tržištima, potaknula je cijene investicijskih trustova za ulaganja u nekretnine ili dionica tvrtki koje posjeduju uredske kule, hotele, trgovačke centre i druge komercijalne nekretnine.
Steve Shigekawa, menadžer fonda Neuberger Berman Real Estate, fokusiran je na dionice visokokvalitetnih tvrtki s „malim dugom, raznolikim portfeljem imovine i iskusnim menadžerskim timovima koji su vodili svoje tvrtke kroz više ekonomskih ciklusa“, prema Barronovim. Ova strategija ulaganja dovela je do toga da fond Neuberger Berman Real Estate u protekle tri godine bilježi 12, 0% godišnjeg povrata, nadmašivši 90% svojih vršnjaka u kategoriji nekretnina Morningstar. U proteklom desetljeću, njegova starija institucionalna klasa dionica pobijedila je 79% svojih vršnjaka.
Umjesto da ulaže u tradicionalne tvrtke za nekretnine, poput smještaja, trgovačkih centara i regionalnih tržnih centara, u kojima Shigekawaov fond ima izloženost manju od 7%, udvostručio je tvrtke iz podatkovnih centara, u kojima fond ima 12% izloženost.
"Imamo manju izloženost sektorima koji se više ciklički odnose kao što su smještaj i maloprodaja, s obzirom na utjecaj e-trgovine na maloprodajnu prodaju", rekao je menadžer fonda. Shigekawaov fond koristi pristup odozdo prema odabiru dionica, gledajući makroekonomske pokazatelje kako bi pomogao usmjeravati ulaganja u oko 40 tvrtki. Primjerice, razdoblje nižih kamatnih stopa pomoglo je povećanju udjela dionica nekretnina, koje često trpe tijekom razdoblja porasta kamatnih stopa zbog količine duga koji preuzimaju.
Tvrtke podataka podataka
Jedna od sila pokretanja rasta ovih kompanija je velika potražnja za podatkovnim centrima koji podržavaju računalstvo u oblaku. "Kada razmišljate o potražnji za računalstvom u oblaku, za to će trebati više podatkovnih centara", rekao je upravitelj fonda. Ovaj će trend posebno potaknuti tvrtke za prodaju podataka sa sjedištem u nekretninama poput Redwood Citya, Kalifornija, Equinix, čije su dionice do danas porasle za više od 62% (YTD).
Vodeća tvrtka u prostoru podataka nalazi popis nekretnina u 24 zemlje širom svijeta i kaže da na to u velikoj mjeri nije utjecala ponovna eskalacija trgovinskih tenzija iz Washingtona.
"Dok se globalna trgovina fizičkom robom usporava, vrijedi suprotno u pogledu naše globalne digitalne ekonomije", rekao je izvršni direktor Equinixa Charles Meyers.
U međuvremenu, i podatkovni centri i tornji REIT-i trebali bi imati koristi od prelaska na sljedeću generaciju mobilnih mreža, zvanih 5G, za koje se očekuje da će biti 10 puta brži od trenutnih 4G telefona. REIT-ovi mobilnih telefona, poznati i kao "infrastrukturni REIT", činili su 17% fonda Neuberger Berman Real Estate.
REITS stabilni „ublaživači rizika“
Scott Craig, portfeljski menadžer fonda Eaton Vance Real Estate, smatra REITs učinkovitim načinom zaštite od nestabilnosti tržišta, u skladu s drugim Barronovim izvješćem. Kako traju vjetrovi, REIT-ovi se mogu nastaviti okupljati jer stječu popularnost kao "ublaživač rizika" sa stalnim prihodima i zaključanim u novčanim tokovima.
Iako su REIT-ovi s operacijama u inozemstvu i prihodima u više valuta možda više izloženi volatilnosti deviza, oni su obično veći u razmjeru i održavaju snažne profile rasta i bilance, prema Wall Street Journalu.
Što je sljedeće?
Naprijed, investitori će vjerojatno dati prednost tvrtkama koje se bave globalnom digitalnom ekonomijom, nego cikličkim imenima koja su podložnija ekonomskim padovima, tarifama i industrijskim poremećajima poput trgovaca i hotela.
Ostali segmenti tržišta koji bi mogli doživjeti turbulenciju uključuju one koji se mogu suočiti s većim troškovima poput gradnje, kao i slabijim osjećajima potrošača i nedostatkom radne snage, prema Sandler O'Neill + Partners LP, koji je objavio časopis.
