Što je operativni omjer troškova (OER)?
U nekretninama je omjer operativnih troškova (OER) mjerenje troškova rada s imovinom u odnosu na prihod koji imovina donosi. Izračunava se dijeljenjem operativnog troška imovine (umanjenog za amortizaciju) s bruto operativnim prihodom i koristi se za usporedbu troškova sličnih svojstava. Ulagač bi trebao potražiti crvene zastave, poput većih troškova održavanja, operativnog prihoda ili komunalnih usluga koji bi ga mogli odvratiti od kupnje određene imovine.
Raspon operativnih troškova najidealniji je između razine 60% -80%, što je niži, to je bolji.
Ključni odvodi
- Koeficijent operativnog troška mjeri koliko je investitoru profitabilna nekretnina komad prihoda. Izračunava se dijeljenjem svih operativnih troškova umanjenih za amortizaciju s operativnim prihodima. Priželjkuje se niži OER jer znači da su troškovi smanjeni u odnosu na prihod,
Formula za OER je:
OER = Bruto prihodi Ukupni troškovi poslovanja - amortizacija
Kako izračunati OER
Operativni omjer troškova
Da biste izračunali OER za nekretninu, morate znati operativne troškove. Uključuju sve vrste naknada i troškova koji nastaju kao uobičajeni troškovi poslovanja. Također ćete morati izračunati troškove amortizacije imovine, što će se razlikovati ovisno o primijenjenoj računovodstvenoj metodi.
Što vam govori odnos operativnih troškova?
Izračunavanje OER-a tijekom niza godina može pomoći ulagaču da primijeti trendove u operativnim troškovima imovine. Ako se troškovi nekretnine godišnje povećavaju brže od dohotka, OER se povećava i godišnje. Stoga investitor može izgubiti više novca što duže drži nekretninu.
Kada je vlasnik stambenog objekta, investitor treba otkriti slobodna radna mjesta koristeći efektivni prihod od najma ili potencijalni prihod od najma umanjen za slobodno radno mjesto i kreditne gubitke, a ne za potencijalni prihod od najma. Budući da su upražnjena radna mjesta uključena u učinkovito upravljanje imovinom, uključujući upražnjena radna mjesta u OER-u daje precizniju sliku operativnih troškova i pokazuje gdje se mogu poboljšati. Na primjer, loše upravljana imovina će najvjerojatnije imati višu stopu slobodnih radnih mjesta, što će se odraziti na OER.
Naknade za upravljanje nekretninama, komunalije, uklanjanje smeća, održavanje, osiguranje, popravci, porezi na imovinu i drugi troškovi uključeni su u omjere operativnih troškova. Dodatni operativni troškovi koje bi ulagači trebali uključiti u OER uključuju naknade za upravljanje imovinom, uređenje okoliša, odvjetničke naknade, posjedničko osiguranje i osnovno osiguranje imovine. Ovi troškovi pomažu svakodnevno voditi nekretninu. Iz tog razloga, isplate kredita, kapitalna poboljšanja i osobna imovina nisu uključeni u operativne troškove.
Niži OER obično znači da se imovinom upravlja učinkovito i da je isplativije za ulagače, te da manji dio prihoda od imovine pokriva operativne i troškove održavanja. Ako je posao skalabilan, vlasnik može povećati najamninu za svaku jedinicu bez uvećanih operativnih troškova. Osim toga, OER može pokazati gdje se mogu pojaviti potencijalni problemi, poput naplate računa za komunalne usluge, tako da investitori mogu brže riješiti probleme i zaštititi razinu dobiti.
Primjer kako koristiti OER
Pogledajte hipotetički primjer, gdje investitor A posjeduje višečlanu stambenu zgradu i donosi 65.000 dolara mjesečno najamnine. Investitor također plaća 50 000 USD za operativne troškove, uključujući mjesečne hipotekarne uplate, poreze, komunalije i tako dalje. Očekuje se da će se imovina ove godine oslabiti za 85 000 USD.
Stoga se godišnji OER može izračunati kao:
(65.000 × 12) = 66%
To znači da operativni troškovi troše otprilike dvije trećine prihoda ostvarenih ovom nekretninom.
Razlika između OER-a i stope gornje karte
Stopa kapitalizacije (ili stopa kapitalizacije) koristi se u svijetu komercijalnih nekretnina za označavanje stope prinosa koja se očekuje da će se stvoriti na nekretninama ulaganja u nekretnine. Ovo mjerenje često se naziva "maksimalnom stopom" izračunava se na temelju neto prihoda koji se očekuje da će imovina ostvariti. Koristi se za procjenu ulagačevog mogućeg povrata ulaganja u tržište nekretnina.
Stopa ograničenja jednostavno predstavlja prinos nekretnine kroz jednogodišnji vremenski period pod pretpostavkom da je nekretnina kupljena u gotovini, a ne u posudbi. Definirana je formulom:
Cap stopa = neto operativni prihod ÷ trenutna tržišna vrijednost
Iako je sličan OER-u u pogledu mjerenja profitabilnosti investicijske nekretnine, razlikuje se po tome što OER koristi bruto prihod, a ne neto prihod i smješta taj nazivnik. OER također ne uzima u obzir tržišnu vrijednost nekretnine.
Ograničenja OER-a
Postoje dvije nedostatke OER-a za investitore u nekretnine. Prvo, budući da ne uključuje tržišnu vrijednost nekretnine (kao što je i gornja stopa), ne obavještava investitora o relativnoj vrijednosti nekretnine prilikom kupnje ili prodaje. To samo govori o učinkovitosti operacija koje su u tijeku. Stoga bi ga trebao koristiti u kombinaciji sa nečim poput stope ograničenja pri procjeni ulaganja u nekretnine.
Drugo, s obzirom da se amortizacija može izračunati na nekoliko različitih načina, OER se može igrati po povoljnijoj metodi obračuna amortizacije.
