Koje je pravilo jednog postota?
Pravilo od jedan posto, ponekad stilizirano kao "pravilo 1%", koristi se za utvrđivanje hoće li mjesečna najamnina zarađena od dijela investicione imovine premašiti mjesečni iznos hipoteke te imovine. Cilj pravila je osigurati da najamnina bude veća ili - u najgorem slučaju - jednaka hipoteci, tako da investitor barem provali čak i na nekretnini.
Pravilo od jedan posto može pružiti osnovnu vrijednost za utvrđivanje razine najma koju vlasnici komercijalnih nekretnina naplaćuju na nekretninama. Ova visina najma može se primjenjivati na sve vrste najmoprimaca kako u stambenim tako i u poslovnim nekretninama.
Kupnja nekretnine za ulaganje zahtijeva temeljitu analizu brojnih čimbenika. Pravilo od jedan posto samo je jedan alat za mjerenje koji može pomoći investitoru da procijeni rizik i potencijalni dobitak koji se mogu postići ulaganjem u nekretninu.
Kako djeluje jednoprocentno pravilo
Ovaj jednostavan izračun umnožava otkupnu cijenu nekretnine plus sve potrebne popravke za 1%. Rezultat je osnovna razina mjesečne najamnine. Također se uspoređuje s mogućim mjesečnim hipotekarnim plaćanjem kako bi se vlasniku bolje razumjelo mjesečni novčani tok imovine.
Ovo se pravilo koristi samo za brzu procjenu, jer ne uzima u obzir ostale troškove povezane s imovinom, kao što su održavanje, osiguranje i porezi.
Primjer pravila jednog postotka
Ulagač želi dobiti hipotekarni kredit na nekretnini za najam ukupne vrijednosti isplate 200 000 USD. Pomoću pravila od jednog posto vlasnik bi izračunao 2.000 USD mjesečne najamnine: 200.000 USD pomnoženo sa 1%. U ovom slučaju, investitor bi tražio hipotekarni kredit s mjesečnim uplatama manjim i apsolutno ne većim od 2000 dolara.
Ključni odvodi
- Naplaćena najamnina trebala bi biti jednaka ili veća od hipotekarne isplate investitora kako bi se osiguralo da ona barem propada čak i na nekretnini. Umnožite otkupnu cijenu nekretnine plus sve potrebne popravke za 1% kako biste utvrdili osnovnu razinu mjesečne najamnine. U idealnom slučaju, investitor bi trebao tražiti hipotekarni kredit s mjesečnim isplatama manjim od 1%.
Pravilo od jednog posto u odnosu na druge vrste izračuna
Pravilo od jedan posto također pomaže ulagaču dati baznu točku za razmatranje drugih čimbenika u vezi s vlasništvom nekretnine. Drugi važan izračun je bruto multiplikator najamnine, kojim se mjesečna razina zakupa utvrđuje za koliko će vremena trebati da se isplati investicija. Ovaj se proračun postiže dijeljenjem ukupne posuđene vrijednosti s mjesečnom najamninom.
U primjeru kuće s vrijednošću od 200.000 dolara, ulagač bi podijelio 200.000 dolara na 2.000 dolara. To joj daje razdoblje isplate 100 mjeseci, što znači malo više od 8, 3 godina. Investitori također mogu koristiti bruto multiplikator najamnina kad razmatraju uvjete plaćanja za zajam uzet za nekretninu.
Pravilo od 70% podrazumijeva da investitor ne bi trebao platiti više od 70% procijenjene vrijednosti nekretnine nakon popravka manjih troškova.
Posebna razmatranja
Pri izračunavanju bruto multiplikatora najamnine, kupac mora uzeti u obzir i cijene najma na području u kojem se nekretnina nalazi. Ako je standardna stopa najma u susjedstvu niža od 2000 dolara za kupca u ovom primjeru, ulagač će možda morati razmotriti smanjenje najamnine kako bi osigurao da će pronaći stanara.
Drugi važan faktor za razmatranje je održavanje imovine. Vlasnik imovine odgovoran je za održavanje i popravke. Iako bi depozit mogao pokriti značajne štete, važno je i da vlasnik utvrdi određeni iznos najamnine za uštedu na održavanju. To može pridonijeti profitu ako se ne koristi, a novac bi bio dostupan kada se pojave potrebe za održavanjem.
Općenito, ulaganje u nekretnine može biti dobro ulaganje za dugoročne investitore. Osnovna najamnina koju vlasnik naplaćuje na bilo koju vrstu imovine postavlja razinu plaćanja koju očekuju stanari. Vlasnici obično povećavaju najam godišnje kako bi upravljali inflacijom i drugim troškovima povezanim s imovinom, ali osnovna stopa je važna razina koja određuje ukupni povrat ulaganja.
