Sadržaj
- Što je zajam za vrijednost?
- Formula i izračun odnosa zajma i vrijednosti (LTV)
- LTV i zajam
- Čimbenici koji utječu na LTV omjer
- LTV odnos i kamate
- Vrste zajma i omjer LTV-a
- Rangiranje LTV omjera
- LTV vs kombinirani LTV (CLTV)
- Ograničenja LTV
Koliki je omjer zajam-vrijednost (LTV)?
Omjer zajam / vrijednost (LTV) procjena je rizika kreditiranja koji financijske institucije i drugi zajmodavci ispituju prije odobrenja hipoteke. Procjene s visokim LTV omjerima veće su rizike i, stoga, ako je hipoteka odobrena, kredit košta dužnika više.
Uz to, zajam s visokim omjerom LTV-a može zahtijevati dužniku kupnju hipotekarnog osiguranja radi nadoknade rizika zajmodavcu.
Ključni odvodi
- LTV se često koristi kod hipotekarnog zajma kako bi se utvrdio iznos potreban za ulog kao i da li će zajmodavac kreditirati zajmoprimcu. Većina zajmodavaca nudi hipotekarnim i kućnim udjelima najnižu moguću kamatnu stopu kada zajam omjer vrijednosti iznosi 80% ili ispod.
Formula i izračun odnosa zajma i vrijednosti (LTV)
Kupac kupci lako mogu izračunati omjer LTV u svom domu.
LTVratio = APVMA gdje je: MA = Iznos hipotekeAPV = Procijenjena vrijednost imovine
Proces uključuje podjelu ukupnog iznosa hipotekarnog kredita na ukupnu otkupnu cijenu kuće. Na primjer, kuća s otkupnom cijenom od 200 000 USD i ukupnim hipotekarnim kreditom za 180 000 USD rezultira LTV omjerom od 90%. Konvencionalni hipotekarni zajmodavci često pružaju bolje uvjete zajma dužnicima koji imaju omjer LTV ne veći od 80%.
LTV omjer izračunava se dijeljenjem iznosa posuđenog na procijenjenu vrijednost nekretnine, izraženu u postocima. Na primjer, ako kupite dom procjenjen na 100 000 USD za njegovu procijenjenu vrijednost i izvršite 10 000 USD predujam, posudit ćete 90 000 USD što rezultira LTV omjerom od 90% (tj., 90 000/100 000).
LTV i zajam
LTV omjer je kritična komponenta pregovora o hipoteci, bilo da se radi o kupnji kuće, refinanciranju trenutne hipoteke u novi zajam ili posudbi protiv nagomilanog kapitala u imovini.
Zajmodavci procjenjuju omjer LTV-a kako bi odredili razinu izloženosti riziku koji preuzimaju prilikom preuzimanja hipoteke. Kada zajmoprimci zahtijevaju zajam za iznos koji je prema ili blizu procijenjene vrijednosti, a samim tim i viši omjer LTV-a, zajmodavci vide da je veća vjerojatnost da će zajam pasti u zamjenu jer u imovini nije izgrađen gotovo nikakav kapital. Ako dođe do ovrhe, zajmodavcu će možda biti teško prodati kuću dovoljno za pokriće neizmirenog stanja hipoteke i ostvarivanje profita od transakcije.
Čimbenici koji utječu na LTV omjer
Glavni čimbenici koji utječu na količinu LTV-a su predujam, prodajna (ugovorna) cijena i procijenjena vrijednost. Da biste postigli najniži (i najbolji) omjer LTV-a, povišajte predujam i pokušajte sniziti prodajnu cijenu. Uzmimo gore navedeni primjer, pretpostavimo da kupujete kuću koja procjenjuje na 100.000 USD, ali vlasnik je spreman prodati za 90.000 USD. Ako napravite isto 10.000 USD, vaš zajam iznosi samo 80.000 USD, što rezultira LTV omjerom od 80% (tj., 80.000 / 100.000). Ako povećate svoj predujam na 15.000 USD, vaš hipotekarni kredit sada iznosi 75.000 USD, što čini vaš LTV omjer 75% (tj. 75.000 / 100.000).
Sve je ovo važno jer što je niži LTV omjer, veća je vjerojatnost da će zajam biti odobren, što je niža kamatna stopa i manja je vjerojatnost da ćete morati kupiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI).
LTV odnos i kamate
Iako omjer LTV nije jedini odlučujući faktor u osiguranju hipoteke, zajma kapitala ili kredita ili kreditne linije, on igra značajnu ulogu u tome koliko posuđivanje košta vlasnika kuće. U stvari, visok LTV omjer može vas spriječiti da se uopće kvalificirate za opciju zajma ili refinanciranja.
Većina zajmodavaca nudi hipoteke i hipotekarne podnositelje zahtjeva za najnižu moguću kamatnu stopu kada je omjer LTV iznad ili ispod 80%. Veći omjer LTV ne isključuje zajmoprimce da budu odobreni za hipoteku, iako se ukupni trošak zajma povećava kako se omjer LTV povećava. Na primjer, može se odobriti zajmoprimac s omjerom LTV-a od 95%, ali kamatna stopa može biti i do punog postotnog boda nego za zajmoprimca s omjerom LTV-a od 75%.
Osim toga, ako je omjer LTV viši od 80%, vjerojatno ćete morati kupiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI), kojem se godišnje može dodati bilo gdje od 0, 5% do 1% cjelokupnog iznosa zajma. Na primjer, PMI od 1% na zajam od 100.000 USD dodao bi 1.000 USD na iznos plaćen godišnje ili 83.33 USD mjesečno. PMI plaćanja se nastavljaju sve dok LTV omjer ne bude 80% ili niži. LTV omjer će se smanjivati kako otplaćujete zajam, a kako se vrijednost vašeg doma vremenom povećava.
Zahtijevajući omjer LTV od 80% (ili niži) kako bi se izbjegao PMI nije zakon, ali to je praksa gotovo svih zajmodavaca. Izuzeci se ponekad daju zajmoprimci s visokim primanjima, manjim dugom ili drugim čimbenicima poput velikog portfelja ulaganja.
Najviši omjer zajam-vrijednost najveći je dozvoljeni omjer veličine zajma i vrijednosti imovine u dolaru. Što je veći omjer zajam-vrijednost, veći je dio kupoprodajne cijene koja je financirana. Budući da kuća djeluje kao osiguranje za zajam, omjer zajam-vrijednost mjerilo je rizika koji koriste zajmodavci. Pregledava se da različiti programi zajma imaju različite faktore rizika i stoga imaju različite maksimalne omjere LTV-a.
Vrste zajma i omjer LTV-a
Određene vrste kredita imaju posebna pravila kada je u pitanju omjer LTV.
FHA zajmovi
Zajmovi FHA-e, koji omogućuju početni omjer LTV-a do 96, 5%, zahtijevaju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP) koja traje onoliko dugo koliko imate, bez obzira koliko na kraju ide omjer LTV-a. Većina ljudi se refinancira na konvencionalni zajam nakon što omjer LTV dosegne 80% za uklanjanje MIP-a.
Zajmovi za VA i USDA
Zajmovi VA i USDA - dostupni trenutnim i bivšim vojnim ili onima u ruralnim područjima - ne zahtijevaju privatno hipotekarno osiguranje iako omjer LTV može biti i stopostotan. Međutim, i zajmovi VA i USDA imaju imaju dodatne naknade.
Fannie Mae i Freddie Mac
HomeReady kuće Fannie Mae i kuća Freddie Maca Mogući hipotekarni programi za zajmoprimce s niskim primanjima omogućuju LTV omjer od 97% (3% predujma), ali zahtijevaju hipotekarno osiguranje dok omjer ne padne na 80%.
Poboljšajte mogućnosti refinanciranja, koje se odriču zahtjeva procjene (što znači da omjer LTV kuće ne utječe na kredit) postoje za FHA, VA i USDA kredite. Za one s omjerom LTV-a preko 100% - također poznatim kao "podvodno" ili "naopako" - mogućnost visokog zajma prema vrijednosti zajma i vrijednosti Fredanta Maea i Poboljšano refinanciranje Freddie Maca, koji su zamišljeni da zamijene HARP program refinanciranja koji istekao 31. prosinca 2018., dostupni su.
Rangiranje LTV omjera
LTV omjer od 80% ili niži smatra se dobrim za većinu scenarija hipotekarnih zajmova. LTV omjer od 80% pruža najbolje šanse za odobrenje, najbolju kamatnu stopu i najveću vjerojatnost da nećete biti potrebni za kupnju hipotekarnog osiguranja. Kao što je gore spomenuto, zajmovi VA i USDA omogućuju veći omjer LTV (do 100%) i još uvijek izbjegavaju skupo osiguranje privatnih hipoteka, iako se primjenjuju druge naknade.
Za većinu opcija refinanciranja, osim ako ne podnosite zahtjev za refinanciranje novčanog iznosa, LTV omjer nije važan, tako da ne postoje stvari "dobre" ili "loše". Ako podnesete zahtjev za refinanciranjem novčanog iznosa, LTV omjer od 90% ili manji smatra se dobrim.
LTV vs kombinirani LTV (CLTV)
Dok omjer LTV proučava utjecaj pojedinačnog hipotekarnog zajma pri kupnji nekretnine, omjer kombiniranog zajma i vrijednosti (CLTV) omjer je svih osigurani zajmovi na nekretnini u vrijednosti imovine. Zajmodavci koriste omjer CLTV za određivanje rizika neplaćanja potencijalnog kupca kuće kada se koristi više od jednog kredita - na primjer, ako će imati dvije ili više hipoteka ili hipoteku plus zajam domaćeg kapitala ili kreditnu liniju (HELOC). Općenito, zajmodavci su spremni pozajmljivati u CLTV omjerima od 80% i više zajmoprimcima s visokim kreditnim rejtingom.
LTV omjer uzima u obzir samo primarni saldo hipoteke. Stoga je u gornjem primjeru omjer LTV-a 50%, rezultat dijeljenja primarnog hipotekarnog stanja od 100.000 USD na početnu vrijednost od 200.000 USD. Primarni zajmodavci obično su izdašniji sa CLTV zahtjevima.
Uzimajući u obzir gornji primjer, u slučaju ovrhe, primarni vlasnik hipoteke prima svoj novac u cijelosti prije nego što drugi posjednik hipoteke primi bilo što. Ako se vrijednost imovine smanji na 125.000 USD prije neplaćanja zajmoprimca, primarni posjednik založnog prava dobiva cjelokupni dugovani iznos (100.000 USD), dok drugi založni obveznik prima preostalih 25.000 dolara, iako duguje 50.000 dolara. Primarni posjednik založnog prava smanjuje rizik u slučaju pada vrijednosti imovine i stoga može priuštiti davanje kredita u višem CLTV-u.
Ograničenja LTV
Glavni nedostatak LTV-a je što uključuje samo primarnu hipoteku koju vlasnik kuće duguje, a ne uključuje ostale obveze kao što je druga hipoteka ili zajam vlasničkog kapitala. Dakle, CLTV je inkluzivnija mjera sposobnosti zajmoprimca da otplaćuje zajam za stan.
