Sadržaj
- Kvalificiranje za refinanciranje
- Opcije za refinanciranje
- 1. Zatražite izmjenu zajma
- 2. Otvorite novi HELOC
- 3. Nabavite zajam za novi dom
- 4. Refinanciranje nove prve hipoteke
- Donja linija
Kada uzimate kreditnu liniju kuće (HELOC) kod kuće, prvo imate razdoblje izvlačenja, koje obično traje 10 godina. Tijekom tog vremena možete pozajmljivati novac prema potrebi i vršiti niske, samo kamate plaćanja na ono što ste posudili. Mnogi vlasnici kuća rade upravo to.
Nakon isteka razdoblja izvlačenja više se ne možete zaduživati od svoje linije i morate započeti s potpuno amortiziranim kamatama i glavnicama. Ova druga faza poznata je kao rok otplate, koji je obično 20 godina. To znači da vaše mjesečne isplate mogu biti značajno veće nego što su bile u razdoblju izvlačenja, a mnogi vlasnici kuća na kraju su suočeni sa šokom plaćanja.
Jedan od načina rješavanja problema s šokom plaćanja je refinanciranje HELOC-a i postoji nekoliko načina da se to postigne. Ovaj članak objašnjava kako se kvalificirati, koje su vaše mogućnosti i koje su prednosti i nedostaci svake od njih.
Kvalificirajte se za refinanciranje svog HELOC-a
Refinanciranje HELOC-a slično je uzimanju ili refinanciranju prve hipoteke. Morate se kvalificirati na temelju svojih prihoda, troškova, dugovanja i imovine, što znači pružanje dokumenata poput platnih stupova, obrasca W-2, porezne prijave, izvještaja o hipoteci, ID-a fotografije, dokaza osiguranja i bilo kojeg drugog dokumenta koji osiguravatelj smatra potrebno.
Da biste postigli najniže kamate, morat ćete imati "vrlo dobar" do "izniman" FICO rezultat: negdje u rasponu od 740 do 850. Mogli biste se kvalificirati s ocjenom čak 620, ali platit ćete više nego dvostruko kamatnu stopu nekoga s izvrsnom ocjenom, a možda ćete teže tražiti zajmodavca koji će raditi s vama.
Nakon što uzmete novi zajam, također ćete trebati imati dovoljno kapitala kako biste ispunili smjernice zajmodavca za kombinirani omjer zajam-vrijednost - postotak koji se izračunava dijeljenjem ukupnog posuđenog s vrijednosti imovine. Neki zajmodavci će vlasnicima domova s izvrsnim kreditnim sposobnostima posuđivati do 100% vrijednosti svog doma, ali uobičajeno je da se mogu posuditi od samo 80% do 90%. Evo primjera kako se to utvrđuje:
- Vrijednost nekretnine: 300.000 USD Stanje prve hipoteke: 190.000 USDHELOC stanje: 50.000 USDUkupno posuđeno: 240.000 USDKombinirani zajam u vrijednosti: 80% Vlasnički kapital vlasnika: 20%
U ovom slučaju, pod pretpostavkom da želite refinancirati vaš postojeći HELOC saldo i ne želite više posuditi, trebali biste biti u mogućnosti naći zajmodavca koji će raditi s vama, posebno ako imate dobar kredit. Također, što više kapitala imate, niža će vam biti kamatna stopa.
Opcije za refinanciranje HELOC-a
Postoje četiri načina za refinanciranje kreditne linije vašeg doma. Ovo su vaše mogućnosti i prednosti i nedostaci svakog od njih:
1. Zatražite izmjenu zajma
Kako to funkcionira: Obratite se svom zajmodavcu i objasnite mu da ćete imati problema s isplatama nakon završetka razdoblja izvlačenja. Pitajte može li zajmodavac surađivati s vama na promjeni uvjeta zajma na način da će mjesečna plaćanja biti pristupačna, tako da ne ispunjavate zadane vrijednosti. Banka Amerike, na primjer, ima program pomoći u kapitalu koji omogućuje kvalificiranim vlasnicima kuće duži rok, nižu kamatnu stopu ili oboje ako su doživjeli financijske poteškoće poput gubitka prihoda ili razvoda.
Prednosti: Izmjena zajma može biti jedina opcija ako ste pod vodom.
Protiv: Zajmodavci nisu dužni mijenjati vaš zajam, tako da vam ova opcija možda nije dostupna. Ako jest, morat ćete pokazati da možete vratiti modificirani kredit. Dva programa pomoći za borbu protiv vlasnika kuća, drugi povoljni drugi modul za modifikaciju i FHA kratka refinancija, obojica su prestala uzimati nove podnositelje zahtjeva krajem 2016. godine.
2. Otvorite novi HELOC
Kako to djeluje: Izbacujete limenku niz cestu započinjući s novim razdobljem izvlačenja i novim razdobljem otplate samo za kamate.
Prednosti: kupuje vam neko vrijeme da poboljšate svoju financijsku situaciju ako se borite da postignete kraj s krajem, a ne želite zadati postojeći zajam.
Kontra: jednog dana morat ćete vratiti zajam. Što duže odgađate otplatu, dugujete više kamata, a veće će biti amortizirane otplate glavnice i kamata svaki mjesec. Također, ulazak u novo razdoblje izvlačenja olakšava nastavak zaduživanja. Ako refinancirate jer ste zabrinuti za vraćanje postojećeg HELOC-a, posljednja stvar koju želite učiniti je dodati svoj dug.
Kao što ste već vidjeli, teško je znati koji će ukupni troškovi posudbe ili mjesečne isplate biti s HELOC-om, jer tu i tamo malo posudite i kamatna stopa može varirati. Nadalje, kada započne novo razdoblje otplate vašeg HELOC-a, kamatne stope bi mogle biti veće nego što su danas, čineći te mjesečne isplate još većim.
(Za više detalja, pogledajte što učiniti ako ne možete vratiti zajam za vlasnički kapital.)
3. Nabavite zajam za novi dom
Kako to funkcionira: Pretvorite svoj HELOC saldo s promjenjivom kamatnom stopom u zajam za domaći kapital s fiksnom stopom. Za otplatu duga možete trajati čak 20 ili 30 godina.
Pros: Završavate ciklus kontinuiranog zaduživanja izvlačenjem paušala za otplatu HELOC-a i dobivate fiksnu kamatnu stopu uz stabilne mjesečne isplate. Obavezno poznajte dugoročne troškove zaduživanja i uključite ih u dugoročni financijski plan vašeg domaćinstva.
Nedostaci: Neki zajmodavci prestali su nuditi zajmove s vlasničkim ulogom, tako da će za kupovinu potrebno više napora nego što je uložio HELOC. Bez obzira na to, dostupni su, posebno ako ste spremni gledati izvan najvećih banaka - što biste u svakom slučaju trebali učiniti jer velike financijske institucije ne moraju nužno imati najbolje cijene ili najkompetentniju službu za korisnike. Također, imajte na umu da što je duže vrijeme vašeg kredita, niže će biti vaše mjesečne isplate, ali više ćete plaćati kamate.
4. refinanciranje u novu prvu hipoteku
Kako to funkcionira: Umjesto da samo HELC refinancirate HELOC, i HELOC i svoju prvu hipoteku refinancirate u jedan kredit: novu prvu hipoteku.
Pros: Možete dobiti najniže dostupne kamatne stope. Stope prve hipoteke obično su niže od stope zajma hipotekarnih zajmova, jer ako neplatite kućne isplate, zajmodavac iz prve hipoteke imao je zarade u iznosu od prodaje kuće koja je zatvorena. Na tržištu gdje su stope za HELOC i stambene kredite 5, 90%, odnosno 5, 57%, stope za prve hipoteke na 30 i 15 godina mogu biti 4, 73%, odnosno 4, 16%, respektivno. Pod pretpostavkom da refinancirate prvom hipotekom s fiksnom stopom, također ćete steći stabilnost jednakih mjesečnih plaćanja i znajući unaprijed svoje ukupne troškove zaduživanja, baš kao što biste željeli s gore opisanom opcijom zajma za dom.
Nedostaci: Uzeti prvu hipoteku može značiti plaćanje znatno većih troškova zatvaranja nego što biste dali refinanciranjem u novi HELOC ili zajam kućnog kapitala.
Donja linija
Možda ćete moći dobiti povoljnije mjesečne isplate na HELOC-u kroz modifikaciju zajma, refinanciranje novog HELOC-a, refinanciranje u zajam glavnice ili refinanciranje nove prve hipoteke. Istražite svoje mogućnosti s nekoliko zajmodavaca da biste vidjeli koja mogućnost nudi najbolju kombinaciju kratkoročnih pristupačnosti i najniže moguće dugoročne troškove i troškove zatvaranja.
(Za čitanje u vezi, pogledajte kako funkcionira opcija HELOC s fiksnom kamatnom stopom, zajmovi s vlastitim kapitalom i HELOC-ovi, najpametniji način iskorištavanja domaćeg kapitala, refinanciranje zajma za vlasnički kapital: vodič za upute, 5 razloga da ne koristite svoj dom Kreditna linija, kredit za refinanciranje u odnosu na vlasnički kapital, odabir zajma za vlasnički kapital ili kreditnu liniju, je li vaš matični kreditni kapital (HELOC) oporeziv? u odnosu na zajam za domaći kapital: kako se razlikuju, što učiniti ako ne možete vratiti zajam za vlasnički kapital)
