Sadržaj
- Troškovi preusmjeravanja domova
- Zajmovi s tvrdim novcem
- Tvrdi novac protiv konvencionalnih
- Gdje potražiti zajmodavce
- Privatni zajmodavci
- Kako provjeriti privatnog zajmodavca
- Internetski privatni zajmodavci
- grupno financiranje
- Web stranice za prikupljanje sredstava
- Povratni nedostaci
- Donja linija
Opremanje kuća na najvišoj je razini od 2007. zahvaljujući rastućim cijenama kuća i većoj dostupnosti financiranja. Nadalje, ograničena opskrba pomaže papcima da sada zarađuju veće prihode nego što su ih ostvarivali nakon stambene krize 2008.-2009., Kada su ovrhe poplavile tržište nekretnina.
Ključni odvodi
- Obično košta više novca za okretanje kuće nego za kupnju kuće kao kuće. Zajmodavci vide fliping kao rizičnu ponudu i uglavnom neće raditi s neiskusnim flippersima. Čvrsti zajmodavci novca mogu se naći na mreži i imaju manje od jedne godine sa kamatnim stopama od 12% do 18%, plus dva do pet bodova. Razmislite o provjeri privatnih zajmodavaca razgovorom s drugim kupcima. Flippers mogu pokušati crowdfunding mjesta za financiranje svojih ulaganja.
Troškovi preusmjeravanja domova
Dok kupnja, popravljanje i brzo preprodavanje nekretnina mogu biti unosni, potrebno je mnogo više novca za preusmjeravanje kuće nego što je to jednostavno za kupnju kuće u kojoj želite živjeti. Ne samo da vam je potreban novac da postanete vlasnik nekretnine, već trebate i sredstva za obnovu i sredstva za pokrivanje poreza na imovinu, komunalije i osiguranje vlasnika kuća od dana kad se prodaja završi sanacijskim radovima i do dana prodaje. Kratkoročne stope poreza na kapitalni dobitak od 10% do 37%, ovisno o saveznom razredu poreza na dohodak, rezat će u bilo koju dobit koju zaradite na nekretninama koje steknete u roku jedne godine ili manje.
Nadalje, mnogi zajmodavci neće raditi s neiskusnim perajama. Oni će htjeti vidjeti da imate uspješne rezultate prodaje barem jednog doma radi zarade. Drugi će raditi s neiskusnim flipperima, ali naplaćuju veće naknade i kamate.
Zajmovi s tvrdim novcem
Stručnjaci se ne slažu kako je težak novac dobio ime. Neki kažu da se to odnosi na činjenicu da je mnogo skuplje od tradicionalnog financiranja i da ima "teže" uvjete. Drugi kažu da je to zato što financira kuće koje su "teške" za konvencionalne zajmodavce za financiranje. Ipak, drugi kažu da pojam opisuje zalog za zajam kao u teškoj imovini, koja je u ovom slučaju nekretnina.
Bez obzira na pojam, zajmovi za tvrdi novac obično imaju uvjete kraće od jedne godine i kamate od 12% do 18%, plus dva do pet bodova. Točka je jednaka 1% iznosa zajma, tako da ako posudite 112.000 USD, a zajmodavac naplati dva boda, platili biste 2% od 112.000 USD ili 2.240 USD. Umjesto da platite bodove pri zatvaranju, kao što biste to učinili s uobičajenom hipotekom, možda nećete morati plaćati bodove dok se kuća ne proda sa zajmom za težak novac - jedina meka ove tvrdog novca.
Zajmodavci tvrdog novca temelje iznos koji možete posuditi na vrijednosti obnovljene kuće (ARV). Ako dom košta 80.000 USD, ali ARV 160.000 USD, a možete posuditi do 70% ARV-a, tada možete posuditi 112.000 USD. Nakon što platite otkupnu cijenu od 80 000 američkih dolara, ostat će vam 32 000 dolara za troškove zatvaranja (iako ćete se možda moći pregovarati o tome da ih prodavac kuće plati), zajmodavske takse, rehabilitaciju, troškove prevoza i troškove prodaje poput montaže, marketinga, i agencije za promet nekretninama. Ako se možete pridržavati tog proračuna, neće vam trebati novac iz džepa da biste vratili kuću.
Međutim, 2.240 dolara u bodovima zauzet će značajan dio tog proračuna od 32.000 dolara, a ako plaćate 15% kamate šest mjeseci, vaš ukupni trošak od 112.000 dolara iznosit će 8.400 dolara. Zajmodavci tvrdog novca obično očekuju isplate samo za kamate mjesečno dok je zajam neizmiren, ali neki mogu omogućiti da kamate narastu i ne zahtijevaju da ih se plati dok završetak nije dovršen. Nakon ta dva velika troška, imat ćete samo 21.360 dolara za sve ostalo - manje ako biste morali platiti troškove zatvaranja. Ali ako se dom zaista prodaje za 160.000 dolara, gledate zaradu od 48.000 dolara, umanjeno za poreze, za šest mjeseci rada, potencijalno bez da napišete ijedan ček s vašeg bankovnog računa.
Tvrdi novac protiv konvencionalnih zajmova
Lucas Machado, predsjednik kuće heroja, grupe investitora u nekretnine koji odbacuje kuće na Floridi i financiraju zajmove s tvrdim novcem, kaže da su zajmovi za tvrdi novac jednostavni na drugi način: nedostatak birokratske birokracije. Za razliku od klasičnih banaka, zajmodavci nisu vezani smjernicama o obliku nekretnine. "Nekretnine u lošem stanju ne zadovoljavaju smjernice za tradicionalno financiranje hipoteke. S druge strane, zajmodavci tvrdog novca očekuju da će kuće kreditirati neuredno ", kaže Machado.
Umjesto toga, "zajmodavci za težak novac odlučuju hoće li zajam dati procjenom snage posla i pouzdanosti kućnog pera", kaže Machado. Ako troškovi kupnje i popravka u odnosu na vrijednost preprodaje imaju smisla, a kućni flip je pouzdan, zajmodavac s tvrdim novcem će zajam dati.
Kod ocjenjivanja pera, zajmodavci za težak novac obično ne zabrinjavaju kvalifikacije zajmoprimaca, kao što su omjeri duga i prihoda i ocjene kredita. U nekim će slučajevima možda htjeti vidjeti dokumente podnositelja zahtjeva kao što su porezne prijave, bankovni izvodi i kreditna izvješća. Niti ih je briga jesu li novčana sredstva s pologom posuđena (još jedna razlika od klasičnih zajmodavaca). Na kraju krajeva, "Ako se flipper propusti, zajmodavac za tvrdi novac može isključiti pravo, preuzeti vlasništvo nad kućom i samostalno je prodati", napominje Machado.
Zajmodavac tvrdog novca, sličan banci, držat će založno pravo na prvom mjestu kod kuće sve dok zajmoprimac ne vrati zajam, ali dužnik će biti vlasnik i zadržati će djelo, objašnjava Mat Trenchard, menadžer za stjecanje s kupcima Senna House, jedna od najvećih tvrtki za kupovinu kuća u Houstonu.
Gdje potražiti zajmodavce
Internet mjesto za pronalaženje zajmodavca za težak novac. Primjerice, Lima One Capital će raditi s novim papučicama i posudit će do 90% cijene kredita ili do 75% ARV-a. Naknade i kamate smanjuju se dužnim iskustvom zajmoprimca. Lima One pozajmljuje u većini država s cijenama i naknadama koje se razlikuju od države do države.
Općenito, očekujte da ćete platiti:
- Ako ispunite do jedan preokret u protekla 24 mjeseca, imat ćete naknadu za poreklo od 3, 5% i kamatnu stopu od 12%. S dva do četiri okretanja ispod vašeg remena, to je naknada za nastajanje od 3% i kamatna stopa od 11% za pet ili više završenih listova vidjet ćete naknadu za poreklo od 2% i kamatnu stopu od 9, 99%
Zajmoprimci koji imaju kreditne rezultate niže od 680 moći će se posuditi nešto manje i platit će najviše troškove. Minimalni kreditni rezultat iznosi 630. Također, Lima One Capital zahtijeva 10% predujma i nudi uvjete otplate do 13 mjeseci.
Drugi primjer dolazi iz LendingHomea. Ova tvrtka nudi kredite za fiksiranje i okretanje za do 90% kupoprodajne cijene i 100% troškova obnove. Zajmoprimci moraju dostaviti bankovne izvode kako bi pokazali da mogu pokriti početni iznos i troškove zatvaranja. Ostali zahtjevi uključuju ugovor o kupnji, popis prošlih projekata za popravljanje, imovinska dokumentacija i predujam. Kamatne stope se obično kreću od 7, 5% do 12%. Za pokriće troškova pregovora o zajmu trećih strana postoji 199 USD prijava. LendingHome također naplaćuje naknadu za poreklo, naknadu za procjenu, naknadu za vlasništvo i escrow, a tvrtka zadržava sredstva za rehabilitaciju do završetka obnove.
Predsjednik House Heroes, Lucus Machado, predlaže da se obrate lokalnim udruženjima za ulaganja u nekretnine, lokalnim investitorima i lokalnim agentima za nekretnine kako bi pronašli zajmodavce za težak novac od cigle i maltera. No možda neće biti puno prostora za pregovore, pogotovo o bodovima i kamatama. Tijekom posljednjih nekoliko godina, napominje Machado, bilo je toliko prilika za posudbu novca da nema potrebe ganjati posao. "Zašto danas uzimati zajam s nižim povratom, kad ćete sutra vjerojatno naići na drugu priliku?", Pita on.
Privatni zajmodavci
"Privatni zajmodavac jednostavno je pojedinac sa značajnim kapitalom koji vam može posuditi", kaže kupci Senna House Mat Trenchard. „Iznenadili biste se koliko ljudi tamo traži novce koji su uštedjeli. Djelovati će poput HML-a, osim što obično možete dobiti bolje stope i uvjete."
Trenchard kaže da su privatni zajmodavci možda otvoreniji za pregovaranje o uvjetima plaćanja nego što to daju zajmodavci tvrdog novca. Oni čak mogu biti spremni sudjelovati u sporazumu i uzeti dio dobiti u zamjenu za ne naplaćivanje kamata.
"Ključ neiskusnog lažnjaka je imati samopouzdanje tijekom pregovora", kaže Trenchard. "Moraju se umrežiti i razgovarati s drugim kupcima o tome koliko su navikli plaćati i znaju da mogu otići. Nemojte misliti jer ne biste mogli postići dogovor s prvim zajmodavcem s kojim razgovarate kako nećete naći novac za ugovor."
Možete potražiti privatne zajmodavce na lokalnim događanjima umrežavanja nekretnina. Te osobe mogu naplatiti 8% do 12%, plus nula do dva boda u usporedbi s 12% do 15% zajmodavca s dva do pet bodova, kaže Trenchard. Poput zajmodavca za težak novac ili banke, oni će založiti prvu poziciju na kući.
Kako provjeriti privatnog zajmodavca
Iskusni profesionalni lepršavi strojevi kažu da je najbolji način za mjerenje privatnog zajmodavca o kojem razmišljate razgovarati s drugim papučicama - koje ćete također naći na mrežnim događanjima za nekretnine - i pitati imaju li iskustva s tim zajmodavcima. Koliko je brz bio preokret? Kakvu su cijenu dobili? Koliko je reagirao zajmodavac? Možete tražiti reference i nazvati ih.
U najgorem scenariju obično dolazi do toga da ugovor propadne jer zajmodavac ne osigura obećano financiranje i kupac izgubi svoj ozbiljni novčani depozit. Druga se mogućnost iznenađuje za stolom nagodbe neočekivanim naknadama za zajmodavce. Postoji i potencijalna pravna svađa oko uvjeta ugovora ili zajmodavac koji pokušava uhvatiti zajmoprimca u slučaju neplaćanja kako bi mogao iskoristiti imovinu. Sve su to dobri razlozi da provjerite zajmodavca prije nego što išta potpišete.
"To je rečeno, imajte na umu da u ovoj vrsti transakcije zajmodavac trguje hrpom novca u zamjenu za neke potpisane listove papira - dokumente o kreditu. Zajmoprimac nije loš posao ”, kaže Machado.
Internetski privatni zajmodavci
Tehnički gledano, privatni zajmodavac je prijatelj, član obitelji ili drugi pojedinac koji ne radi posao bez posudbe novca, ali pristaje dati financiranje, kaže Brian Davis, suosnivač SparkRental-a i investitor u nekretnine s 15 nekretnina, Neke se tvrtke mogu nazivati privatnim zajmodavcima samo zato što su u privatnom vlasništvu. Kao i zajmodavci za težak novac, možete ih pronaći i na internetu.
Arch Arch Funding sa sjedištem u Irvineu u Kaliforniji surađuje s iskusnim lepršavima u 30 država. Nudi jednocifrene kamatne stope za fiksne i nenamjenske kredite.
Sidreni zajmovi, tvrtka u Calabasasu, Kalifornija, mogu zaključiti ugovore o širokom spektru vrsta imovine po konkurentnim kamatnim stopama u 46 država. Uvjeti se razlikuju od države do države. Na primjer, u Kaliforniji, zajmovi su dostupni s kamatnim stopama od 8% do 13%, ovisno o iskustvu zajma i iskustvu zajmoprimaca, s naknadama za odlazak od 2% do 3% i uvjetima kredita od šest do 12 mjeseci bez plaćanja unaprijed kazne. Papuče mogu posuditi do 70% ARV kuće. Potrebno je uplatiti predujam od najmanje 10% do 20% od troškova stjecanja. Zajmoprimci moraju imati dokazanu evidenciju od najmanje pet okretaja u prethodnih 18 mjeseci. Sidreni zajmovi razmotrit će zajmove kvalificiranim korporacijama i višečlanim društvima s ograničenom odgovornošću (LLC) s manje od pet okretaja. Do financiranja može doći za dva dana do dva tjedna, a obično traje jedan tjedan, navodi se na web stranici tvrtke.
grupno financiranje
Mnoštvo se oslanja na skupinu raznih pojedinaca i / ili institucija za zajedničko financiranje zajmova. Svaki zajmodavac, kojeg nazivaju investitorom, isporučuje mali postotak zajmoprimčevog zajma i na taj novac zarađuje kamate.
Tradicionalne stranice crowdfundinga poput Prospera nisu usmjerene prema kupnji i preusmjeravanju kuća. Prosperov maksimalni iznos zajma od 35.000 dolara namijenjen je projektima poput obnove kuća, konsolidacije duga i financiranja malih poduzeća. Tu se pojavljuju specijalne stranice crowdfundinga za stambene prostore. Neke će unaprijed financirati vaš zajam, što znači da će tvrtka brzo zatvoriti zajam koristeći svoj novac dok čeka da investitori pripreme sredstva, dok drugi ne zatvore kredit. dok investitori u potpunosti to ne financiraju. To može značiti sporije zatvaranje ili nikakvo zatvaranje.
"Web stranice za prikupljanje novca zauzimaju sličnu nišu kao i zajmodavci za težak novac", kaže Davis. "Oni su relativno skupi, ali će pozajmljivati investitorima u nekretnine bez obzira na to koliko hipoteka imaju, te će se usredotočiti na osiguranje i kvalitet samog posla."
Web stranice za prikupljanje sredstava
Groundfloor nudi zajmove od 25.000 do 2 milijuna USD uz financiranje do 90% LTC-a (100% troškova obnove), zatvaranje za samo sedam dana, bez plaćanja tijekom trajanja kredita i nema poreznih prijava ili bankovnih izvoda za kredite ispod pola milijuna. Kamatne stope kreću se od 5, 4% do 26%. Zajmoprimci moraju platiti kamate minimalno tri mjeseca, čak i ako otplaćuju kredit prije. Tipični troškovi zatvaranja su od 500 do 1500 dolara, a Groundfloor naplaćuje dva do četiri boda po zajmu. Svi bodovi i naknade mogu se pretvoriti u zajam. Prizemlje obično ne radi s neiskusnim perajama.
Patch of Land nudi zajmove od 100.000 do 5 milijuna USD uz financiranje do 80% vrijednosti kredita ili do 70% obnovljene vrijednosti, zatvaranje za samo sedam dana, a kamate počinju od 7, 99 %. Zajmoprimci vrše automatska mjesečna plaćanja kamate na svoje kredite u trajanju od jednog do 36 mjeseci. Patch of Land surađuje samo s iskusnim programerima.
Fund That Flip nudi do 90% kupoprodajne cijene, do 100% obuhvata posla, zatvaranje za samo sedam dana, uvjete kredita od šest do 24 mjeseca, a rate počinju od 7, 99%.
Povratni nedostaci
Trenchard i Machado rekli su da nisu koristili nijedno web mjesto za crowdfunding nekretnina, ali oboje su sumnjali da bi postupak crowdfundinga za procjenu i obvezao na neki posao mogao biti sporiji od onoga što će dužnik doživjeti s privatnim ili tvrdom novcem. Jednom kada flipper ima čvrst odnos s zajmodavcem, njih dvoje će možda moći sklopiti ugovor za 24 sata kada se pojave velika prilika i sve papiriće su u redu.
Za razliku od privatnog zajmodavca, stranice za crowdfunding također ne nude mogućnost pregovaranja. Možda su postavili parametre za svaki posao jer su odgovorni velikoj grupi ulagača.
Donja linija
Sve su ove opcije skupe u usporedbi s tradicionalnim hipotekarnim financiranjem kuće u kojoj živi vlasnik, ali njihova cijena odražava visoki rizik koji zajmodavac preuzima i vjerojatnost da ćete dobiti zajam s niskim kamatama za prenamjenu kuće. No, pomoću tuđeg novca ne samo da možete započeti posao u neobaveznom poslovanju kada imate malo novca ili nema novca za uložiti, ono vam daje i priliku da istovremeno bacate više nekretnina i povećate ukupni profit nakon što steknete dovoljno iskustva za obavljanje više poslova, "Ako znate mogućnosti, gdje ih pronaći i kako umrežiti, problem leži više u pronalaženju ponuda nego u pronalaženju novca", kaže Trenchard. "Vrlo je lako pronaći novac za mnogo, ali vrlo je teško pronaći sjajne ponude."
