Sadržaj
- Što je hipoteka?
- Šest glavnih vrsta hipoteke
- Hipoteke s fiksnom stopom
- Hipoteke podesive stope
- Programi za prvu pomoć
- Hipoteke za kupce koji prvi put kupuju
- Donja linija
Ako ne možete kupiti svoj dom u potpunosti u gotovini, pronalazak pravog imanja samo je pola bitke. Druga polovica odabire najbolju vrstu hipoteke. Kako ćete vjerojatno vraćati hipoteku tijekom dugog vremenskog razdoblja, važno je pronaći zajam koji zadovoljava vaše potrebe i proračun. Kada posuđujete novac od zajmodavca, sklapate pravni ugovor o vraćanju tog zajma tijekom određenog razdoblja - s kamatama.
Ključni odvodi
- Dva glavna dijela hipoteke su glavnica, što je iznos zajma i kamate koje se naplaćuju na tu glavnicu. Američka vlada ne funkcionira kao hipotekarni zajmodavac, ali jamči određene vrste hipotekarnih zajmova. Šest glavnih vrsta hipotekarnih kredita hipoteke su konvencionalne, sukladne, nesukladne, osigurana je Federalna stambena uprava, osigurano američko Ministarstvo za pitanja branitelja i američko Ministarstvo poljoprivrede.
Što je hipoteka?
Dvije su komponente za vašu hipoteku: glavnica i kamate. Glavni se odnosi na iznos zajma. Kamata je dodatni iznos (izračunan u postotku glavnice) koji vas zajmodavci naplaćuju za privilegiranje posudbe novca koji vraćate tijekom vremena. Tijekom trajanja hipoteke plaćate u mjesečnim ratama na temelju rasporeda amortizacije koji je odredio vaš vjerovnik.
Drugi faktor koji je uključen u cijenu hipoteke je godišnja postotna stopa (APR), koja procjenjuje ukupne troškove zajma. Travnja uključuje kamatnu stopu i ostale naknade za zajam.
Šest glavnih vrsta hipoteke
Nisu svi hipotekarni proizvodi stvoreni jednakim. Neki imaju strože smjernice od drugih. Neki zajmodavci mogu zahtijevati 20% predujma, dok drugi zahtijevaju samo 3% kupoprodajne cijene kuće. Da biste se kvalificirali za neke vrste kredita, potreban vam je netaknut kredit. Ostali su usmjereni prema zajmoprimcima koji imaju kredit manje od zvjezdanog. Američka vlada nije zajmodavac, ali jamči određene vrste zajmova koji udovoljavaju strogim uvjetima prihvatljivosti za prihod, ograničenje zajma i zemljopisna područja. Slijedi opseg raznih mogućih hipotekarnih kredita.
Fannie Mae i Freddie Mac su dva poduzeća pod pokroviteljstvom vlade koja kupuju i prodaju većinu konvencionalnih hipoteka u SAD-u.
Konvencionalne hipoteke
Konvencionalni zajam je zajam koji nije podržana od strane savezne vlade. Zajmoprimci s dobrim kreditnim sposobnostima, stabilnom poviješću zaposlenja i prihodima te mogućnošću uplate 3% predujma obično se mogu kvalificirati za konvencionalni zajam koji su podržali Fannie Mae ili Freddie Mac, dva poduzeća koja sponzoriraju, a koja kupuju i prodaju većinu konvencionalnih hipoteka u Ujedinjene države. Da ne bi bilo potrebno privatno hipotekarno osiguranje (PMI), korisnici kredita uglavnom trebaju uplatiti 20% predujma. Neki zajmodavci nude i uobičajene zajmove sa niskim zahtjevima za plaćanje avansa i bez privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI).
Usklađivanje hipotekarnih zajmova
Prikladni zajmovi ograničeni su maksimalnim limitima zajma koje je odredila savezna vlada. Ta se ograničenja razlikuju ovisno o geografskom području. Za 2019. Federalna agencija za stambeno financiranje utvrdila je osnovni limit zajma na 484.350 USD za nekretnine s jednom jedinicom. Međutim, FHFA postavlja viši maksimalni limit zajma od 726.525 USD (150% osnovne vrijednosti) u određenim dijelovima zemlje (na primjer, New York City ili San Francisco, na primjer). To je zbog toga što cijene kuća u ovim visokobudžetnim područjima prelaze osnovnu granicu zajma za najmanje 115% ili više.
484.350 ili 726.525 USD
Sukladan limit hipotekarnog kredita za nekretninu s jednom jedinicom u 2019. godini, ovisno o lokaciji.
Hipotekarni zajmovi koji nisu u skladu
Fannie Mae i Freddie Mac uglavnom ne mogu prodati ili otkupiti zajmove zbog iznosa zajma ili smjernica za osiguravanje. Jumbo zajmovi najčešća su vrsta neusklađenih zajmova. Nazivaju ih "jumbo", jer iznosi zajma obično prelaze odgovarajuće limite zajma. Ove su vrste kredita zajmodavce rizičnije, pa oni obično moraju pokazati veće novčane rezerve, izvršiti predujam od 10% do 20% (ili više) i imati jaku kreditnu sposobnost.
Zajmovi FHA-e osigurani od vlade
Kupci s niskim do umjerenim primanjima koji prvi put kupuju kuću obično se okreću kreditima koje osigurava Federalna stambena uprava kad se ne mogu kvalificirati za konvencionalni zajam. Zajmoprimci mogu odložiti samo 3, 5% kupoprodajne cijene kuće. FHA krediti imaju opuštenije zahtjeve za kreditnim rezultatima od klasičnih zajmova. Međutim, FHA ne posuđuje izravno novac; garantira zajmove zajmodavcima odobrenih od FHA. Jedan nedostatak FHA kredita: Svi zajmoprimci plaćaju avansnu i godišnju premiju hipotekarnog osiguranja (MIP) - vrstu hipotekarnog osiguranja koje štiti zajmodavca od zajma zajma - za cijeli životni zajam.
FHA krediti su najbolji za korisnike kredita s niskim do umjerenim primanjima koji se ne mogu kvalificirati za konvencionalni kreditni proizvod ili one koji si ne mogu priuštiti značajni predujam. FHA zajmovi omogućavaju FICO ocjenu čak 500 da bi se kvalificirali za 10% predujma - i čak 580 da biste se kvalificirali za 3, 5% predujma.
Američko Ministarstvo za pitanja branitelja jamči hipoteke za kvalificirane članove službe koji ne zahtijevaju predujam.
Zajmovi za osiguranje osigurani od vlade
Američko Ministarstvo za pitanja branitelja jamči zajmove za kuće za kvalificirane pripadnike vojne službe, veterane i njihove supružnike. Zajmoprimci mogu financirati 100% iznosa zajma bez potrebnog predujma. Ostale pogodnosti uključuju ograničenje troškova zatvaranja (koje može platiti prodavač), bez posredničkih naknada i bez MIP-a. VA zajmovi zahtijevaju "naknadu za financiranje", postotak iznosa zajma koji pomaže nadoknaditi troškove poreznim obveznicima. Naknada za financiranje varira ovisno o kategoriji vojne službe i iznosu zajma. Sljedeći članovi usluge ne moraju plaćati naknadu za financiranje:
- Veterani koji primaju naknade za VA zbog invaliditeta u vezi s uslugom Veterani koji bi imali pravo na kompenzaciju VA za invaliditet u vezi s uslugom ako nisu primili mirovinu ili plaću aktivnog osiguranjaZdržavanje supružnika veterana koji su umrli u službi ili od invaliditeta u vezi s uslugom
VA zajmovi najbolje odgovaraju za aktivno vojno osoblje ili veterane i njihove supružnike koji žele visoko konkurentne uvjete i hipotekarni proizvod prilagođen njihovim financijskim potrebama.
Zajmovi osigurani od USDA
Američko Ministarstvo poljoprivrede jamči zajmove kako bi pomoglo kupcima domova u kupcima s niskim prihodima u ruralnim područjima širom zemlje. Za kvalificirane zajmoprimce ovi krediti zahtijevaju malo ili malo novca - sve dok nekretnine zadovoljavaju USDA pravila o podobnosti.
USDA zajmovi su najbolji za kupce domova u ruralnim područjima koja imaju niže prihode, malo novca spremljenog za predujam i ne mogu se inače kvalificirati za konvencionalni kreditni proizvod.
Zajmovi s fiksnom stopom najbolji su za ljude koji planiraju živjeti u svom domu duže vrijeme.
Hipoteke s fiksnom stopom
Hipotekarni uvjeti, uključujući duljinu otplate, ključni su faktor kako zajmodavac cijene vaš zajam i kamatnu stopu. Zajmovi s fiksnom kamatnom stopom predstavljaju kako zvuče: postavljena kamatna stopa za vrijeme trajanja zajma, obično od 10 do 30 godina. Ako želite brže otplatiti svoj dom i možete si priuštiti višu mjesečnu uplatu, kratkotrajni zajam s fiksnom stopom (recimo 15 ili 20 godina) pomaže vam da otrijebite vrijeme i plaćanja kamata. Također ćete mnogo brže izgraditi kapital u vašem domu.
Odlučiti se za kraću hipoteku na određeno vrijeme znači da će mjesečne isplate biti veće nego kod dugoročnijeg zajma. Stisnite brojeve kako biste osigurali da vaš proračun može podnijeti veća plaćanja. Možda biste željeli uzeti u obzir i druge ciljeve, poput štednje za mirovinu ili hitnog fonda.
Zajmovi s fiksnom stopom idealni su za kupce koji planiraju ostati dugi niz godina. 30-godišnji fiksni zajam može vam pružiti sobu za zadovoljenje ostalih financijskih potreba. Međutim, ako imate apetit za malo rizika i resursima i disciplinom da otplatite hipoteku brže, 15-godišnji fiksni zajam može vam značajno uštedjeti na kamatama i smanjiti rok otplate na pola.
Hipoteke podesive stope su rizičnije od onih s fiksnom stopom, ali mogu imati smisla ako planirate prodati kuću ili refinancirati hipoteku u kratkom roku.
Hipoteke podesive stope
Hipoteke s podesivom stopom (ARM-ovi) imaju fiksnu stopu za početno razdoblje od tri do 10 godina, ali nakon isteka tog razdoblja stopa varira s tržišnim uvjetima. Ti zajmovi mogu biti rizični ako ne možete platiti višu mjesečnu hipoteku nakon što se stopa smanji. Neki ARM proizvodi imaju ograničenje stope koja određuje da mjesečno plaćanje hipotekom ne može premašiti određeni iznos. Ako je to slučaj, usitnite brojeve kako biste osigurali da potencijalno možete podnijeti bilo koje povećanje plaćanja do tog trenutka. Ne računajte da ćete moći prodati kuću ili refinancirati hipoteku prije nego što se ARM resetira jer bi se tržišni uvjeti - i vaše financije - mogli promijeniti.
ARM-ovi su dobra opcija ako ne planirate ostati u kući nakon početnog razdoblja s fiksnom stopom ili znate da namjeravate refinancirati prije ponovnog vraćanja kredita. Zašto? Kamatne stope za ARM-ove obično su niže od fiksnih stopa u prvim godinama otplate, tako da biste potencijalno mogli uštedjeti tisuće dolara na kamatama u početnim godinama vlasništva.
Programi za prvu pomoć
Posebni programi koje sponzoriraju države ili lokalne stambene vlasti nude pomoć posebno kupcima koji prvi put dolaze. Mnogi od tih programa dostupni su na temelju prihoda ili financijskih potreba kupaca. Ovi programi, koji obično nude pomoć u obliku bespovratnih sredstava, također mogu uštedeti prvim zajmoprimcima značajan novac na zatvaranju troškova.
Američko Ministarstvo za stambeni i urbanistički razvoj nabraja programe za prvu kupnju kuća od strane države. Odaberite svoju državu, a zatim odaberite "Pomoć kod kuće" kako biste pronašli program koji vam je najbliži.
Hipoteke za kupce koji prvi put kupuju
Svi ovi programi zajma (s izuzetkom programa pomoći za prvu pomoć kod kuće) dostupni su svim kupcima kuća, bilo da je to vaš prvi ili četvrti put kada kupujete kuću. Mnogi ljudi lažno misle da su zajmovi FHA dostupni samo kupcima koji prvi put dolaze, ali ponovljeni zajmoprimci se mogu kvalificirati sve dok kupac nije posjedovao primarno prebivalište najmanje tri godine koje je dovelo do kupnje.
Odabir zajma koji je najbolji za vašu situaciju ovisi prvenstveno o vašem financijskom zdravlju: vašem prihodu, kreditnoj povijesti i rezultatima, zaposlenosti i financijskim ciljevima. Hipotekarni zajmodavci mogu vam pomoći u analiziranju vaših financija kako bi se utvrdili najbolji proizvodi zajma. Također vam mogu pomoći da bolje razumijete zahtjeve za kvalifikacijom, koji su obično složeni. Zajmodavac ili hipotekarni posrednik vam također može dati domaći zadatak - ciljana područja financija koje treba poboljšati - kako biste vas postavili u najjačem mogućem položaju da biste dobili hipoteku i kupili dom.
Donja linija
Bez obzira koju vrstu kredita odabrali, prethodno provjerite svoje kreditno izvješće da biste vidjeli gdje se nalazite. Imate pravo na jedno besplatno kreditno izvješće iz svake od tri glavne urede za izvješćivanje svake godine putem Annualcreditreport.com. Odatle možete uočiti i ispraviti pogreške, raditi na plaćanju duga i poboljšati povijest kasne isplate prije nego što pristupite hipotekarnom zajmodavcu.
Potražiti financiranje može biti korisno prije nego što se ozbiljno pozabavite domovima i dajete ponude. Zašto? Moći ćete brže djelovati i prodavači će ih možda shvatiti ozbiljnije ako u ruci imate pismo za predujam.
