Što je zakup zemljišta?
Zakup zemljišta je ugovor u kojem stanaru je dozvoljeno razviti nekretninu tijekom razdoblja zakupa, nakon čega se zemljište i sva poboljšanja predaju vlasniku nekretnine.
Kako djeluje zakup zemlje
Temeljni najam pokazuje da će poboljšanja biti u vlasništvu vlasnika imovine, osim ako se stvori iznimka i ne predviđa da sve relevantne poreze nastale tijekom razdoblja zakupa stanar plati. Budući da zakup zemljišta omogućuje posjedniku da preuzme sva poboljšanja nakon isteka roka najma, posjednik može prodati nekretninu po višoj cijeni. Iznajmljivanje zemljišta često se naziva i zakupom zemljišta, jer gazdari iznajmljuju samo zemljište.
Iako se koriste prije svega u komercijalnom prostoru, najmovi zemljišta znatno se razlikuju od ostalih vrsta komercijalnih najmova poput onih koje se nalaze u trgovačkim kompleksima i poslovnim zgradama. Ovi drugi najmovi obično ne dodjeljuju najmoprimcu da preuzme odgovornost za jedinicu. Umjesto toga, tim najmoprimcima naplaćuje se najamnina kako bi upravljali svojim tvrtkama. Zakup zemljišta uključuje davanje u zakup zemljišta na dugoročno razdoblje - obično na 50 do 99 godina - stanaru koji na tom objektu gradi zgradu.
99-godišnji najam općenito je najduži mogući rok zakupa dijela nekretnina. To je nekada bilo uobičajeno po općem zakonu. Međutim, najmovi za 99 godina i dalje su uobičajeni, ali prema zakonu više nisu najduži.
Najam zemljišta utvrđuje tko je vlasnik zemljišta, a tko vlasnik zgrade, te poboljšanja na posjedu. Mnogi iznajmljivači koriste zakupnine zemljišta kao način da zadrže vlasništvo nad svojom imovinom iz planiranja, kako bi se izbjegli kapitalni dobici i ostvarili prihod i prihod. Stanari uglavnom preuzimaju odgovornost za sve i sve troškove. To uključuje izgradnju, popravke, obnove, poboljšanja, poreze, osiguranje i sve troškove financiranja povezane s imovinom.
Stanari uglavnom preuzimaju odgovornost za sve financijske aspekte najma zemljišta, uključujući najamninu, poreze, izgradnju, osiguranje i financiranje.
Primjer zakupa zemlje
Zemljišne zakupe često koriste franšize i trgovine s velikim sandučićima, kao i drugi komercijalni subjekti. Sjedište tvrtke će obično otkupiti zemlju i stanaru / graditelju omogućiti da gradi i koristi objekt. Postoji dobra šansa da McDonald's, Starbucks ili Dunkin Donuts u vašoj blizini budu vezani zakupom zemlje.
U srpnju 2016., njujorška investicijska firma AllianceBernstein kupila je 99-godišnju zakupnu zemlju od tvrtke BLDG Management za njujorški hotel George Washington u dogovoru vrijednom 100, 4 milijuna dolara. BLDG je prvobitno kupio hotel kad je 1994. godine isključen objekt. Iako je zgradu koristila Škola vizualnih umjetnosti sa sjedištem na Manhattanu, kao studentski dom, BLDG je u travnju 2016. podnijela planove za vraćanje vlasništva u hotel s restoranom, barom i prizemne trgovine. Nekretnina trenutno djeluje kao butik hotel Freehand, u okrugu Flatiron u New Yorku.
Neke od osnova svakog najma zemljišta trebale bi uključivati:
- Uvjeti zakupaPravila i zakupnika i zakupcaUvjeti o financiranjuUsiguranje o korištenjuFeesTitle osiguranjeStvarno
Podređeni nasuprot neuboridirani najmovi zemljišta
Stanari zakupa zemlje često financiraju poboljšanja preuzimanjem duga. U podređenom zakupu zemljišta, posjednik pristaje na niži prioritet potraživanja na nekretnini u slučaju da stanar ne ispuni kredit radi poboljšanja. Drugim riječima, podređeni najmoprimac zakupnika zemljišta u osnovi omogućuje da imovinski akt djeluje kao kolateral u slučaju nepodmirenja stanara na bilo kojem zajmu u vezi s poboljšanjem. Za ovu vrstu najma zemljišta, posjednik može pregovarati o višim isplatama zakupa u zamjenu za rizik koji je preuzeo u slučaju neispunjenja stanara. Ovo može imati koristi i za posjednika jer gradnja zgrade na njegovom zemljištu povećava vrijednost njegove imovine.
Suprotno tome, neodgovarajući zakup zemljišta omogućuje posjedniku da zadrži glavni prioritet potraživanja na nekretnini u slučaju da stanar propusti u zajmu za poboljšanja. Budući da zajmodavac možda neće preuzeti vlasništvo nad zemljom ako zajam ne bude plaćen, profesionalci zajma mogu se ustručavati produžiti hipoteku za poboljšanja. Iako posjednik zadržava vlasništvo nad nekretninom, obično stanaru treba naplatiti manji iznos najma.
Prednosti i nedostaci zakupa zemljišta
Najam zemljišta može imati koristi i stanar i iznajmljivač.
Prednosti stanara
Najam zemljišta omogućuje stanaru da gradi na nekretnini na izvrsnom mjestu koje sami nisu mogli kupiti. Iz tog razloga, velike trgovačke lance poput Whole Foods i Starbucks često koriste zakupnine zemlje u svojim planovima za širenje poduzeća.
Zakup zemljišta također ne zahtijeva da stanar ima predujam za osiguranje zemljišta, kao što bi to zahtijevalo kupnja nekretnine. Stoga je manje kapitala uključeno u stjecanje zakupa zemlje, što oslobađa gotovinu u druge svrhe i poboljšava prinos korištenja zemlje.
Svaka najamnina plaćena za zakup zemlje može se odbiti od državnih i saveznih poreza na dohodak, što znači smanjenje ukupnog poreznog opterećenja stanara.
Prednosti iznajmljivača
Vlasnik zemljišta stalno prima dohodak stanara zadržavajući vlasništvo nad nekretninom. Iznajmljivanje zemlje obično sadrži klauzulu o eskalaciji koja jamči porast prava na najamninu i iseljavanje koji pružaju zaštitu u slučaju neplaćanja najma ili drugih troškova.
Postoje i porezne uštede za stanodavca koji koristi zakup zemljišta. Ako proda nekretninu najmoprimcu odmah, ostvarit će dobitak od prodaje. Izvršavanjem ove vrste zakupa, izbjegavaju izvještavati o bilo kakvim dobicima. No mogu postojati određeni porezni utjecaji na najamninu koju primaju.
Ovisno o odredbama stavljenim u zakup zemljišta, posjednik će također moći zadržati određenu kontrolu nad imovinom, uključujući njezinu upotrebu i način njezinog razvoja. To znači da posjednik može odobriti ili odbiti bilo kakve promjene na zemljištu.
Nedostaci stanara
Budući da stanodavci mogu zahtijevati odobrenje prije bilo kakvih promjena, stanar može naići na zapreke u korištenju ili razvoju nekretnine. Kao rezultat, stanar može imati veća ograničenja i manje fleksibilnosti.
Troškovi povezani s postupkom najma zemljišta mogu biti veći nego ako najmoprimac kupi nekretninu izravno. Iznajmljivanje, porezi, poboljšanja, dozvole, kao i bilo koja čekanja za odobrenje stanodavca, mogu biti skupi.
Nedostaci posjednika
Stanodavci koji ne odrede odgovarajuće odredbe i klauzule u najmu, izgube kontrolu nad stanarima čija se imovina razvija. Zbog toga je uvijek važno obje strane prije pregledavanja unaprijed pregledati svoje najmove.
Ovisno o mjestu na kojem se nekretnina nalazi, korištenje zakupa zemlje može imati veće porezne posljedice za posjednika. Iako možda ne ostvaruju dobit od prodaje, najamnina se smatra dohotkom. Dakle, najam se oporezuje po uobičajenoj stopi, što može povećati porezno opterećenje.
Ključni odvodi
- Zemljišni zakup je ugovor u kojem zakupac može razviti imovinu tijekom razdoblja zakupa, nakon čega se predaje vlasniku nekretnine. Iznajmljivanje zemlje obično se odvija između komercijalnih posjednika, koji obično iznajmljuju zemlju na 50 do 99 godina stanarima grade objekte na imanju. Stanari koji u protivnom ne mogu priuštiti kupnju zemljišta mogu graditi imovinu uz zakup zemljišta, dok stanodavci dobivaju stalni prihod i zadržavaju kontrolu nad korištenjem i razvojem svoje imovine.
