Sve više Amerikanaca traži u inozemstvu kuće za odmor, nekretnine za iznajmljivanje i mjesta za umirovljenje tijekom odlaska u mirovinu - bilo da je tu pet ili 30 godina. Porezne olakšice posjedovanja imovine u inozemstvu slične su onima vlasništva u Sjedinjenim Državama, s nekoliko izuzetaka.
Ključni odvodi
- Ako posjedujete imovinu u inozemstvu, vaše porezne olakšice u SAD-u ovise o načinu korištenja imovine. Hipotekarne kamate - ali ne i porez na imovinu - možete odbiti ako je imovina za osobnu upotrebu. Ako primate prihod od najma, pravila ovise o tome koliko dana kada kuću koristite za osobnu, a ne za najam.
Koristi koje vlasnici nekretnina ostvaruju iz američkog poreznog zakona ovise o načinu korištenja imovine. Na primjer, ako živite u kući, općenito možete odbiti kamate na hipoteku. Ako nekretninu koristite za prihod od najma, možete odbiti hipoteku i niz drugih troškova, uključujući osiguranje imovine i odgovornosti, troškove popravka i održavanja te lokalne i dugoročne putne troškove povezane sa održavanjem imovine.
Čitajte dalje kako biste vidjeli kako američki porezni zakoni tretiraju vlasništvo nad stranom imovinom, kao i porezne implikacije prodaje imovine.
Vlasništvo za osobnu upotrebu
Kao i kod primarnog prebivališta, ne možete otpisati troškove kao što su komunalne usluge, održavanje ili osiguranje ako niste u mogućnosti zatražiti odbitak od kućnog ureda.
Iako je odbitak od hipotekarnih kamata isti bez obzira jeste li dom u SAD-u ili u inozemstvu, porezi na imovinu djeluju drugačije. Prema Zakonu o porezima i smanjenju poslova (TCJA), više ne možete odbiti porez na imovinu na stranu imovinu.
Iznajmljivanje imovine
Porezna pravila su složenija ako primate prihod od najma na nekretnini. Primjenjuju se različita pravila, ovisno o tome koliko dana koristite dom za osobnu, a ne za najam. Općenito, spadate u jednu od dvije kategorije:
- Iznajmljujete kuću na 14 dana ili manje, a nekretninu koristite više od 14 dana ili 10% ukupnog dana koliko je iznajmljeno. Možete unajmiti kuću nekom drugom do dva tjedna (14 noći) svake godine bez da taj prihod prijavljujete IRS-u. Čak i ako ga unajmite za 5000 dolara po noći, ne morate prijavljivati prihod od najma ako niste iznajmljivali dulje od 14 dana. Kuća se smatra osobnim prebivalištem, omogućavajući vam odbiti hipoteku po standardnim pravilima o drugom domu, ali ne i gubitke ili troškove najma. Dom iznajmljujete na 15 ili više dana i koristite ga manje od 14 dana ili 10% dana kada je dom iznajmljen. U ovom slučaju, IRS smatra imovinu za iznajmljivanje kuće, a aktivnosti iznajmljivanja se vide kao posao. Imajte na umu: Ako član vaše obitelji koristi kuću (tj. Vaš supružnik, braća i sestre, roditelji, bake i djedovi, djeca i unuci), to se smatra osobnim danom, osim ako ne prikupite fer cijenu najma. Morate prijaviti sav prihod od najma IRS-u, ali dobra je vijest da vam ovo omogućuje odbitke troškova najma, poput hipoteke, poreza na imovinu, troškova oglašavanja, premija osiguranja, komunalija i naknada plaćenih upraviteljima imovine. Jedna primjetna razlika između nekretnine za iznajmljivanje kod kuće i kuće u inozemstvu: Vaš se inozemni iznos amortizira u razdoblju od 40 godina, umjesto 27, 5 godina za domaće stambene objekte. U oba slučaja amortizirate samo vrijednost građevine (zgrade); zemlja se ne amortizira.
Prodaja imovine
Odjeljak 1031 SAD-a omogućuje vam prodaju i zamjenu stranog vlasništva samo s drugom stranom imovinom.
Međutim, značajna razlika u poreznom tretmanu domaće u odnosu na stranu imovinu je ta što se ta imovina u SAD-u ne smatra sličnom vrstom bilo koje imovine u inozemstvu. Odjeljak 1031 u SAD-u dopušta samo razmjenu domaćih-za-domaće i strane za strane.
SAD smatra da je bilo koji objekt izvan Sjedinjenih Država sličan bilo kojem drugom sličnom posjedu izvan Sjedinjenih Država, pa je moguće 1031 zamijeniti kuću u Panami za drugu u Panami, ili Ekvadoru ili Kostariki. Jednostavno se neće smatrati dobrom s bilo kojom imovinom u SAD-u
Dvostruko oporezivanje
Pored uzimanja poreznog kredita za sve plaćene poreze na stanarinu, možete zatražiti i inozemni porezni kredit ako prodajete nekretninu i plaćate porez na kapitalni dobitak u stranoj državi.
Donja linija
Kada kupujete u inozemstvu, morate posebno paziti na planiranje i detalje. Mnoge zemlje imaju pravila i propise o tome tko može posjedovati imovinu i kako se ona može koristiti. Ako kupujete dom u inozemstvu, provjerite je li transakcija izvedena tako da štiti vaša imovinska prava. U SAD-u kupci kuća dobivaju pravo vlasništva; ta razlika nije tako jasna u svim zemljama.
Također imajte na umu da će vam, kao strani vlasnik nekretnina, biti potrebno zatražiti brojne američke porezne obrasce, ovisno o vašoj situaciji. Na primjer, ako iznajmite svoj dom u inozemstvu i otvorite bankovni račun za prikupljanje stanarina, morate podnijeti obrazac FBAR (Izvještaj strane banke i financijski računi) ako je ukupna vrijednost svih vaših računa 10.000 USD ili više "na bilo koji dan dan kalendarske godine."
Ostali obrasci uključuju Obrazac 5471 - Povratak podataka američkih osoba koje poštuju određene strane korporacije (ako se vaša imovina nalazi u stranoj korporaciji); i Obrazac 8858 - Povratak američkih osoba s poštovanjem stranih zanemarenih entiteta (ako je vaša offshore imovina u inozemnom LLC-u).
Budući da su zakoni o vlasništvu nad stranom imovinom i porezni zakoni složni i povremeno se mijenjaju, zaštitite se savjetujući se s kvalificiranim poreznim računovođom i / ili odvjetnikom za nekretnine u SAD-u i inozemstvu.
