Dobivanje hipoteke naspram plaćanja gotovine za investicijsku imovinu: pregled
Sudar stanovanja u potpunosti je restrukturirao američko hipotekarno tržište. Dio tog razvoja uključivao je i stroža ograničenja za dobivanje hipoteka, zajedno s obiljem novootvorenih kuća na prodaju. To je pak omogućilo nekim investitorima da kupuju druge nekretnine za potrebe ulaganja i zakupa.
Postoje dvije glavne škole razmišljanja kada se razmišlja o ulaganjima u nekretnine i kako im se pristupiti: Jedna vjeruje da je pametnije isplatiti sav novac za drugi dom, dok druga strana smatra da je to utjecalo na drugi - ili čak treći ili četvrti imanje — daleko je unosnije. U nastavku su navedeni slučajevi za oba.
Ključni odvodi
- Ulagač s utjecajem može iskoristiti prilično profita s tri ili četiri imovine, dok kupac novca može biti ograničen. Ulagači u gotovini mogu brzo kupiti kad postoji dobra prilika, a ne da čekaju na proces hipoteke. Ako bilo koja kupovina imovine s hipotekom ili gotovinom, svaki zahtijeva značajan iznos raspoloživog dohotka.
Dobivanje hipoteke
Ova je rasprava jako pokrivena putem interneta, a nekoliko web stranica i blogova o financijskim vijestima navodi da je korištenje prednosti više smisla pri kupnji investicijskih nekretnina. Na primjer, Ali Boone iz BiggerPockets.com tvrdi da su prinosi veći i da su rizici manji kada se koristi ova vrsta ulaganja. Logika koja stoji iza toga je da će investitor, ako imovina povećava vrijednost, manje odbiti, ali tada može dobiti puno više od svog izvornog kapitala.
Na primjer, pretpostavimo da ste odložili 15% na kuću od 500 000 dolara. Vaša početna investicija tada bi bila 75.000 USD. Dvije godine kasnije, ako se ta vrijednost kuće poveća na 650.000 USD, mogli biste prodati i dobiti puno više od početnih 75.000 USD. U tom slučaju će vam se vratiti glavna investicija od 75.000 USD plus dodatnih 75.000 USD. U tom slučaju riskirali biste daleko manje nego što bi ulagač koji kupuje novac imao u ovoj situaciji, a ipak bi stvorio značajnu zaradu.
Pomnožite ovu formulu i strategiju preko tri ili četiri nekretnine, a pametni investitor može donijeti veliku zaradu. Ulagač s polugom ima više mogućnosti od svog kolege koji kupuje gotovinu u takvim situacijama. Kupci novca često kupuju kuću izravno s većinom novca koji raspolažu ulaganjem. Suprotno tome, ulagač s utjecajem na dobit može diverzificirati raspodjelu tog novca u nekoliko različitih svojstava, čime je moguće dugoročno povećati stopu prinosa.
Rizici iskorištavanja
Uzimanje bilo koje vrste ulaganja ima inherentni rizik - posebno kada se radi o nesigurnostima na stambenom tržištu. Prvo i najvažnije, diverzifikacija novca kroz investicijska svojstva je pristup koji bi trebao ozbiljno razmotriti samo dobro informirani investitor. Potrebno je oštro razumijevanje trenutnih ekonomskih uvjeta, ukupnog zdravlja tržišta stanovanja općenito i područja na koje posebno kupujete.
Iako postoji nekoliko prednosti uzimanja zajma za kupnju investicione nekretnine, stvari bi mogle poći po zlu. Pretpostavimo da je svaka nekretnina za najam amortizirala oštro u vrijednosti. Investitor s utjecajem na dobit sada duguje mnogo više nego što je ikada odložio. Ako biste pogrešno preskočili tržište, mogli biste se masovno izgubiti, posebno ako imate nekoliko svojstava u svom portfelju.
Iako je ovdje korist od toga da će banka sigurno izgubiti više nego što ćete vi, na vaš kreditni rezultat može se ozbiljno utjecati. Potencijal za značajan povrat privlači mnoge za ovu vrstu strategije, ali treba joj pristupiti s jasnim razmatranjem svih uključenih rizika. Ova će strategija također zahtijevati da prođete postupak hipoteke - u mnogim slučajevima nekoliko puta - što bi trebalo uzeti u obzir i drugu stvar.
Plaćanje gotovinom za investicijsku imovinu
Ulagači u gotovini mogu zaobići cjelokupni postupak podnošenja zahtjeva za hipoteku i brzo investirati ako vide priliku, što je vrlo korisno. Još jedna korist od plaćanja gotovine za nekretninu unaprijed je ta što ne morate plaćati kamate. Iako su kamate niže kao sada, dugoročno će uvijek biti skuplje platiti bilo koju vrstu kamate nego što je neće biti.
Za mnoge investitore koji imaju sredstva, kupovina imovine gotovinom ima smisla, pogotovo ako vjerujete da će se tržište u sljedećih nekoliko godina uvelike povećati.
Na primjer, recimo da kupujete kuću za 400 000 dolara i sjedite na njemu dok ne vidite da je trenutak za prodaju. Ako ste u pravu u vezi s usponom, a dom procjenjuju na 500 000 USD, to je izravna dobit od 100 000 USD investitoru, bez potrebe za plaćanjem bankovnih kamata ili iznosa koji ste posudili hipotekom. Imajući 100% udjela u kući također olakšava investitoru da uzme zajam u budućnosti, ako je to potrebno. Kupnja kuće u gotovini također može stvoriti trenutni novčani tok za investitora.
Određeni investitori žele stvoriti pokretni dohodak svojim nekretninama, a prava vrsta iznajmljivača može to pružiti.
Kupovanje nekretnina hipotekom ili gotovinom zahtijeva značajan iznos raspoloživog dohotka od ulaganja.
Posebna razmatranja: rizici plaćanja gotovine
Povezuje svu svoju imovinu u jednom ulaganju izuzetno je rizično. Tada takav pristup možda neće biti najbolja strategija za investitora koji dugoročno ima ograničenu količinu novca.
Dok se dom može povećati, on se jednako brzo može amortizirati, a novac koji izgubite biti će potpuno. Diverzifikacija je jedna od osnovnih zapovijedi ulaganja. Vezivanje većine imovine u jednoj kategoriji imovine može dovesti do ogromnog gubitka. Stavljanje stotina tisuća dolara u jednu klasu imovine također povezuje vašu likvidnost dok nemate prodavatelja.
Ključne razlike
Obje strategije nude prednosti, ali za različite vrste investitora. Važno je napomenuti da svaka strategija zahtijeva značajan iznos raspoloživog dohotka od ulaganja. Čak će i kupci koji imaju prednost, koji investiraju u nekoliko nekretnina, morati preuzeti rizik da se sve te nekretnine amortiziraju. Nadalje, prilikom kupnje novog doma za gotovinu, ne koristite mirovinsku štednju ili hitni fond.
Za investitora koji ima veliku količinu novca spremnu za ulaganje sklonost riziku je ono što će doista pokrenuti smjer odluke. Povlaštene pozicije u investicijskim nekretninama nesumnjivo će donijeti veći povrat, ali za manje uključene ili ulagačke investitore koji još uvijek traže kapital i povrat, kupovina u gotovini možda bi bila bolja opcija. (U vezi s čitanjem, pogledajte "Treba li platiti svu gotovinu za svoj sljedeći dom?")
