U jeku procvata stambenog prostora 2004. i 2005. godine, zajmodavci su se šalili da je "sve što trebate da biste dobili hipoteku bilo disanje". Vremena su se promijenila. Između debakla na tržištu nekretnina i bankarske krize, standardi za odobrenje zajma pooštrili su se daleko od disanja. (Za čitanje vezano uz njih, pogledajte 4 ključna faktora koji pokreću tržište nekretnina .)
TUTORIJAL: Ekonomski pokazatelji koje treba znati
Iako je danas teže kvalificirati se za hipoteku, proces na mnogo načina je jednostavno povratak u dane prije stambenog razdoblja kada su potrošači morali dokazati svoj prihod i imovinu, pokazati sposobnost da vraćaju kredit i imaju dovoljnu uštedu za predujam i novčane rezerve.
Zahtjevi za predujam Dani široko dostupni, zajmovi bez plaćanja dugovanja većini kupaca nedostaju. Usred stambenog procvata, zajmovi koji nisu otplaćeni bili su lako dostupni, ali ovih dana uobičajeni zajmovi zahtijevaju predujam od 5 do 15%. Državni zajmovi osigurani za FHA zahtijevaju predujam od 3, 5% za kvalificirane kupce, ali oni s kreditnom ocjenom ispod 580 moraju uplatiti predujam od 10%. Zajmovi VA, koji su na raspolaganju vojnim i veteranima, dostupni su bez predujma. Program zajma USDA, koji je dostupan stanovnicima određenih ruralnih područja, također ne nudi zajmove bez predujma. (Saznajte više o VA kreditima u Jedinstvene prednosti VA hipoteka .)
Vrste kredita Zajmoprimci su nekada mogli podnijeti zahtjev za razne hipotekarne proizvode kao što su zajmovi samo za kamate i opcijski ARM-ovi. Iako su zajmovi samo za kamate danas rijetko dostupni, opcija-ARM-ovi potpuno su nestali. Obični vanilin zajmovi s fiksnom stopom najpopularniji su većinom zajmoprimaca danas, a slijede hibridni ARM-ovi s fiksnom stopom od jedne do deset godina, a slijedi stopa koja se prilagođava godišnje. (o opciji ARM-ova u opcijama ARM-ova: američki san ili hipoteka?
Kreditni rejtingi Zajmodavci se danas oslanjaju više nego ranije na vašu kreditnu ocjenu kako biste odredili ne samo da li ispunjavate uvjete za hipoteku, već i postaviti kamatnu stopu. Iako zajmodavci variraju, većina kaže da je za konvencionalni zajam potreban kreditni rezultat od 680. Zahtjevi za FHA kredit su malo labaviji, a neki zajmodavci (ali ne svi) odobrit će FHA kredit potrošaču s kreditnom ocjenom od 620 ili ispod. Mnogi zahtijevaju ocjenu 640 za FHA zajam. Zajmoprimci s kreditnom ocjenom od 720 ili 740 i više će vjerojatno biti odobreni, ovisno o drugim financijskim okolnostima. Kamatne stope postavljaju se na slojevitoj osnovi, a najbolje kamatne stope idu klijentima s najvišim kreditnim rezultatima.
Provjera Na vrhuncu stambenog procvata mnogi su zajmodavci odobravali "kredite bez provjere dohotka / ne-dokumentaciju", ali to je danas gotovo nemoguće pronaći. Zajmoprimci moraju dokazivati svoj dohodak s dvije godine porezne prijave i trebat će im bankovni izvodi kako bi dokazali da imaju imovinu i novčane rezerve. Novac koji se koristi za predujam i troškove zatvaranja mora imati papirnati trag koji pokazuje odakle dolazi, jer postoje pravila koja se tiču mogućnosti korištenja darovnih sredstava.
Zapošljavanje Prije nekoliko godina, zajmodavci su odobravali kredite s „navedenim dohotkom“, ali sada zajmodavci trebaju vremena za provjeru zaposlenosti i pažljivo promatraju stabilnost posla kao dio postupka odobrenja. Odobrenje hipoteke puno je teže samozaposlenim podnositeljima zahtjeva koji moraju dokazati stalan tok prihoda i održivost poslovanja.
Omjer Još jedan restriktivniji korak zajmoprimaca danas je omjer duga i prihoda. U danima gubitničkih smjernica, zajmodavci su bili spremniji povećati omjer duga i prihoda na čak 50% ako se činilo da zajmoprimci mogu otplatiti zajam. Većina zajmodavaca sada zajmoprimce ograničava na stambeno plaćanje od 31 do 33% bruto mjesečnog dohotka i ukupni dug od 43 do 45%. Ponekad visoki kreditni rezultat ili značajne novčane rezerve ili visoka predujam dopuštaju dužnicima da prekorače ove smjernice, ali zajmodavci su mnogo manje voljni proširiti te omjere nego u prošlosti.
Dodatni kreditni čekovi Kao dio novih strožih smjernica, zajmodavci ponekad ponovno provjeravaju vašu kreditnu sposobnost nakon odobrenja zajma, ali prije datuma namire zajma kao dodatnu zaštitu njihovim ulaganjima. Zajmoprimci moraju biti vrlo oprezni da izbjegavaju korištenje svojih kreditnih kartica, podnošenje zahtjeva za dodatni kredit ili zamjenu poslova tijekom ključnog razdoblja između odobrenja zajma i namire.
Dno crta Sva ova nova pravila i promjene u hipoteci znače da se promijenila još jedna stvar od bankarske krize: odobravanje zajma traje duže. Zajmodavci sada moraju pomno provjeriti svaki detalj o zahtjevu za kredit zajedno s procjenom, tako da zajmoprimci moraju biti spremni na razdoblje podnošenja zahtjeva za namirenje od najmanje 30 dana, ali često od 45 do čak 60 dana. Iako ovo može biti frustrirajuće, sve je to dio obnovljenog napora zajmodavaca da pažljivo pregledaju podnositelje zahtjeva za kredit. (Za dodatno čitanje pogledajte i Najviši kreditni rezultat: Je li moguće dobiti? )
