Deseci hipotekarnih zajmodavaca za nekoliko tjedana proglašavaju bankrot. Tržište je ispunjeno zabrinutostima od velike globalne kreditne krize koja bi mogla utjecati na sve klase korisnika kredita. Središnje banke koriste hitne klauzule za ubacivanje likvidnosti na prestrašena financijska tržišta. Tržišta nekretnina su pala nakon više godina rekordnog rasta. Stope ovrha dvostruko su veće u odnosu na drugu polovicu 2006. i u 2007. godini.
Izvješća zvuče zastrašujuće, ali što sve to znači?
Trenutno smo duboko u financijskoj krizi koja se usredotočuje na američko tržište stanova, gdje se pad sa smrznutog hipotekarnog hipotekarnog tržišta prelijeva na kreditna tržišta, kao i na domaća i svjetska tržišta dionica. Čitajte dalje kako biste saznali više o tome kako su tržišta do sada pala i što nam predstoji.
Put do krize
Je li to slučaj da je jedna grupa ili jedna tvrtka zaspala za volanom? Je li to rezultat premalog nadzora, previše pohlepe ili jednostavno nije dovoljno razumijevanja? Kao što je često slučaj kada financijska tržišta pođu krivo, odgovor je vjerovatno "sve gore"
Zapamtite , tržište koje danas promatramo nusproizvod je tržišta prije šest godina. Povratak natrag u kraj 2001., kada je strah od globalnih terorističkih napada nakon 11. rujna pokrenuo ekonomiju koja se već borila, ekonomsku ekonomiju koja je tek počela izlaziti iz recesije koju je 1990-ih izazvala tehnološka mjehurić. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte Najveći pad tržišta i kada strah i pohlepa preuzmu .)
Kao odgovor na to, tijekom 2001. godine, Federalne rezerve su dramatično počele smanjivati stope, a stopa nahranjenih sredstava dostigla je 1% u 2003. godini, što je u centralnom bankarskom jeziku u osnovi nula. Cilj niske stope saveznih sredstava je proširiti novčanu ponudu i potaknuti zaduživanje, što bi trebalo podstaći potrošnju i ulaganje. Ideja da je potrošnja „domoljubna“ rasprostranjena je i svi - od Bijele kuće do lokalne udruge roditelja i nastavnika - ohrabrili su nas da kupujemo, kupujemo, kupujemo.
Djelovalo je, a ekonomija se počela neprestano razvijati 2002. godine.
Nekretnine počinju izgledati privlačno
Kako su niže kamatne stope prodirale u gospodarstvo, tržište nekretnina počelo je prerastati u bjesnilo jer je broj prodanih domova - i cijene za koje su prodane - dramatično porastao početkom 2002. godine. U to vrijeme, stopa na Hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina bila je na najnižim razinama koje su zabilježene u gotovo 40 godina, a ljudi su vidjeli jedinstvenu priliku za pristup gotovo otjecanju dostupnog kapitala. (Za čitanje vezano uz članak, pogledajte zašto Pop mjehurići na mjestima stanovanja i kako kamatne stope utječu na tržište dionica .)
Investicione banke i jamstvo zaštićeno imovinom
Da se tržište stanova bavilo samo pristojnom rukom - recimo, onom koja ima niske kamatne stope i rastuću potražnju - svi bi problemi bili pošteno obuzeti. Nažalost, to je doživljeno fantastično, zahvaljujući novim financijskim proizvodima koji su se zavrtili na Wall Streetu. Ti su se novi proizvodi široko rasprostranjeni i uključili u mirovinske fondove, hedge fondove i međunarodne vlade.
I dok sada učimo, mnogi od tih proizvoda nisu ni vrijedili ništa.
Jednostavna ideja vodi do velikih problema
Sigurnost zaštićena imovinom (ABS) postoji već desetljećima, a u njezinoj srži leži jednostavan princip ulaganja: uzmite gomilu imovine koja ima predvidljive i slične novčane tijekove (poput hipoteke pojedinca u kući), povežite ih u jedan upravljani paket koja prikuplja sva pojedinačna plaćanja (hipotekarna plaćanja) i novac koristi za plaćanje ulagačima kupona na upravljanom paketu. Tako se stvara imovina zaštićena imovinom u kojoj nekretnine djeluju kao zalog. (Za više uvida, pročitajte raspodjelu imovine s fiksnim primanjima .)
Još jedan veliki plus bio je taj što će agencije za kreditni rejting, poput Moody's-a i Standard & Poor's-a, na mnoge od tih vrijednosnih papira staviti pečat odobrenja „AAA“ ili „A +“, što signalizira njihovu relativnu sigurnost kao investiciju. (Za više uvida pročitajte što je korporativni kreditni rejting? )
Prednost za investitora je ta što on može steći raznovrstan portfelj imovine s fiksnim prihodom koji stiže kao jedno plaćanje kuponom.
Vladino nacionalno udruženje za hipoteku (Ginnie Mae) godinama je spajalo i prodavalo sekuritizirane hipoteke kao ABS; njihove ocjene "AAA" uvijek su imale garanciju koju je podržala vladina podrška Ginnie Mae. Ulagači su ostvarili veći prinos nego na blagajnama, a Ginnie Mae je uspjela iskoristiti sredstva za ponuditi nove hipoteke.
Širenje marže
Zahvaljujući eksplodirajućem tržištu nekretnina, također je stvoren ažurirani oblik ABS-a, samo što su ovi ABS-ovi bili napunjeni hipotekarnim hipotekarnim kreditima ili kreditima kupcima koji imaju kredit manje od zvjezdanog. (Da biste saznali više o subprimeu, pročitajte Subprime Često je subpar i subprime pozajmljivanje: Pomaganje ruku ili nedovoljno? )
Krediti za subprime, zajedno sa njihovim mnogo većim zateznim rizicima, svrstani su u različite klase rizika, ili tranše, od kojih je svaka imala svoj raspored otplate. Gornji tranši mogli su primiti ocjene "AAA" - čak i ako su sadržavali subprime zajmove - jer su im ove tranše obećane prvi dolari koji su ušli u vrijednosni papir. Niže tranše nosile su više kuponske stope da bi nadoknadile povećani rizik od zadane vrijednosti. Sve do dna, tranša "udjela" bila je vrlo špekulativna investicija, jer je mogla novčana kretanja u biti izbrisati ako bi se zadana stopa na cijelom ABS-u popela iznad niske razine - u rasponu od 5 do 7%, (Da biste saznali više, pročitajte iza scena svoje hipoteke .)
Odjednom su čak i hipotekarni zajmodavci imali aveniju prodati svoj rizični dug, što im je zauzvrat omogućilo još agresivnije tržište duga. Wall Street je bio tu da uzme svoje subprime zajmove, spakira ih s drugim kreditima (neke kvalitetne, neke ne) i proda ih investitorima. Pored toga, gotovo 80% tih paketnih vrijednosnih papira čarobno je postalo investicijski razred ('A' s višom ocjenom), zahvaljujući rejting agencijama, koje su zarađivale unosne naknade za svoj rad na ocjenjivanju ABS-a. (Za više uvida, pogledajte što znači ocjena ulaganja? )
Kao rezultat ove aktivnosti, postalo je vrlo isplativo podrijetlom hipoteke - čak i rizičnih. Nedugo zatim, hipotekarni zajmodavci nisu previdjeli ni osnovne zahtjeve poput dokaza o dohotku i predujma; 125% hipoteka na vrijednost zajma bilo je sklopljeno i dano potencijalnim vlasnicima kuća. Logično je da će, s tako brzim rastom cijena nekretnina (prosječne cijene kuća rasti do 14% godišnje do 2005.), 125% LTV hipoteka biti iznad vode u manje od dvije godine.
Vrijednost poluge
Ojačavajuća petlja počela se prebrzo vrtjeti, ali tko je trebao staviti kočnice s Wall Streeta, Main Streetom i svima koji su iznutra profitirali od vožnje?
Rekordno niske kamatne stope kombinirale su se sa sve labavijim standardima zajma kako bi se cijene nekretnina potaknule na rekordne visoke u većini Sjedinjenih Država. Postojeći vlasnici kuća refinancirali su se u rekordnom broju, iskorištavajući nedavno zaradljeni kapital koji bi mogao dobiti od nekoliko stotina dolara utrošenih na procjenu imovine. (Za čitanje u vezi, pogledajte Zajmove s vlasničkim kapitalom: Troškovi i Zajam za vlasnički kapital: što je i kako funkcionira .)
U međuvremenu, zahvaljujući likvidnosti na tržištu, investicijske banke i drugi veliki investitori bili su u mogućnosti da se sve više i više zadužuju (povećani utjecaj) kako bi stvorili dodatne investicijske proizvode, koji su uključivali uzdrmanu potporu.
Kolateralni dug se pridružuje državi
Mogućnost posudbe više banaka i drugih velikih ulagača za stvaranje dužničkih osiguranih obveza (CDO), koja su u osnovi skupila kapital i „mezzaninske“ (srednje do niske ocjene) tranše s MBS-a i ponovno ih prepakivali, ovaj put u mezanin CDOs.
Korištenjem iste sheme plaćanja „drobljenje“, većina mezonskih CDO-ova mogla je steći kreditni rejting „AAA“, predajući ga u ruke hedge fondovima, mirovinskim fondovima, komercijalnim bankama i drugim institucionalnim ulagačima.
Kućne hipotekarne vrijednosnice (RMBS), u kojima novčani tokovi potječu iz stambenog duga, a CDO-i su učinkovito uklanjali linije komunikacije između dužnika i izvornog zajmodavca. Odjednom su veliki ulagači kontrolirali kolateral; Kao rezultat toga, pregovori oko zakašnjelih plaćanja hipoteke zaobiđeni su za model "izravnog ovrha" investitora koji želi smanjiti njegove gubitke. (Za više pročitajte Spremi svoj dom od ovrhe .)
Međutim, ovi čimbenici ne bi uzrokovali trenutnu krizu kada bi 1) tržište nekretnina nastavilo procvat i 2) vlasnici kuća mogli zapravo platiti svoje hipoteke . Međutim, budući da se to nije dogodilo, ovi su čimbenici samo pomogli da se naknadno potakne broj foreclosures.
Cijene najave i ARM-a
Uz hipotekarne zajmodavce koji su izveli veći dio rizika u subprime kreditiranju vrata investitorima, mogli su osmisliti zanimljive strategije kako stvoriti zajmove sa svojim oslobođenim kapitalom. Korištenjem stope zadatka (posebne niske stope koje bi trajale prvu godinu ili dvije hipoteke) unutar hipoteka podesivih stopa (ARM), korisnici kredita mogu se upisati u početno pristupačnu hipoteku u kojoj bi plaćanja porasla za tri, pet ili sedam godina. (Da biste saznali više, pročitajte Noćna mora ARMed and Dangerous i Američki san ili hipoteka? )
Kako je tržište nekretnina gurnulo svoje vrhunce u 2005. i 2006. godini, dražesne stope, ARM-ovi i zajam "samo za kamate" (gdje se ne obavljaju načelna plaćanja prvih nekoliko godina) sve više su gurani na vlasnike kuća. Kako su ti zajmovi postali sve češći, sve je manje korisnika kredita dovelo u pitanje uvjete i umjesto toga bili su zavedeni izgledom da će se moći refinancirati kroz nekoliko godina (uz veliku dobit, navodi se u argumentu), omogućujući im da izvrše sve nadoknadu potrebno. Međutim, zajmoprimci nisu uzeli u obzir na procvatnom stambenom tržištu, bilo je da će svako smanjivanje vrijednosti kuće ostaviti zajmoprimca neodrživu kombinaciju plaćanja balonom i mnogo većom hipotekom.
Tržište koje je blisko kući, kao i nekretnine, postaje nemoguće zanemariti kada puca na sve cilindre. Tijekom pet godina cijene kuća u mnogim su se područjima doslovno udvostručile, a gotovo svi koji nisu kupili kuću ili refinancirali smatrali su se da su zaostali u utrci za zarađivanjem novca na tom tržištu. Hipotekarni zajmodavci to su znali i gurali su sve agresivnije. Nove domove nije bilo moguće izgraditi dovoljno brzo, a zalihe graditelja kuća su se povećale.
Tržište CDO-a (osigurano uglavnom subrimenom dugom) bazirano je na više od 600 milijardi USD izdanja samo tijekom 2006. godine - više od 10 puta više od iznosa objavljenog samo desetljeće ranije. Te su vrijednosne papire, iako nelikvidne, poželjno skupljene na sekundarnim tržištima, koja su ih srećom parkirala u velike institucionalne fondove po tržišnim kamatama.
Pukotine se počinju pojavljivati
Međutim, sredinom 2006. godine pukotine su se počele pojavljivati. Prodaja novih kuća zaustavila se, a prosječne prodajne cijene zaustavile su uspon. Kamate - iako su povijesno još uvijek niske - bile su u porastu, a strahovi od inflacije prijetili su da će ih povećati. Sve hipoteke i preciziranja koja se mogu lako podnijeti i već su obavljena, a prvi drhtavi ARM-ovi, napisani 12 do 24 mjeseca ranije, počeli su se resetirati.
Zadane stope počele su naglo rasti. Odjednom, CDO nije izgledao toliko privlačno za investitore u potrazi za prinosom. Uostalom, mnogi su CDO-i bili pakirani toliko puta da je bilo teško otkriti koliko je subprime izloženosti zapravo u njima.
Kriza lakih kredita
Nedugo zatim vijesti o problemima u tom sektoru prešle su od diskusija u upravnim dvoranama do vijesti koje su dobile naslov.
Deseti hipotekarni zajmodavci - bez više nestrpljivih sekundarnih tržišta ili investicijskih banaka za prodaju kredita - bili su odsječeni od onoga što je postalo glavni izvor financiranja i bili su prisiljeni obustaviti poslovanje. Kao rezultat toga, CDO-i su prešli iz nelikvidnih u nemjerljive.
Uprkos svim tim financijskim nesigurnostima, ulagači su postali mnogo skloniji riziku i pokušali su odmotati pozicije u potencijalno opasnim MBS-ovima i bilo kakvom vrijednosnom papiru s fiksnim prihodom koji ne plaća odgovarajuću premiju za rizik za percipiranu razinu rizika. Investitori su masovno glasali o tome da rizici sa niskim cijenama nisu vrijedni rizika.
Usred ovog leta za kvalitetu, tromjesečni blagajnički zapisi postali su novi "must-have" proizvod s fiksnim dohotkom, a prinosi su u nekoliko dana opali šokantnih 1, 5%. Još je zapaženije od kupovine državnih obveznica (i kratkoročnih u tom trenutku) bilo širenje između sličnih korporativnih obveznica i trezorskih zapisa, koji se s oko 35 baznih bodova proširio na više od 120 baznih bodova manje od tjedan.
Te promjene mogu zvučati minimalno ili štetno za nepoučeno oko, ali na modernim tržištima s fiksnim prihodima - gdje je poluga kraljica, a jeftini krediti samo trenutni glavni pokretač - takav potez može napraviti veliku štetu. To je ilustrirano propadanjem nekoliko hedge fondova. (Za više detalja o tim urušavanjima pročitajte Propadanje neuspjeha u Amarant Gamble and Massive Hedge Fund .)
Mnogi su se institucionalni fondovi suočili s nervoznim bankama i marginama koje su ih prisiljavale na prodaju druge imovine, poput dionica i obveznica, kako bi prikupile gotovinu. Pojačani pritisak prodaje preuzeo je tržište dionica, budući da su u prosjeku u nekoliko tjedana glavni prosječni vlasnički udjeli u svijetu pogodili naglim padovima, što je efektivno zaustavilo snažno tržište koje je Dow Jones Industrial Average dovelo do svih vremena najviše u srpnju 2007., Da bi spriječile utjecaj krize, središnje banke SAD-a, Japana i Europe, novčanim ubrizgavanjem od nekoliko stotina milijardi dolara, pomogle su bankama u pitanjima likvidnosti i pomogle stabilizaciju financijskih tržišta. Federalne rezerve su također smanjile diskontnu stopu, što je financijskim institucijama omogućilo da pozajmljuju sredstva od Feda, dodaju likvidnost u svoje poslovanje i pomažu u borbi s imovinom. (Da biste saznali više, pročitajte Upoznajte glavne središnje banke .)
Dodana likvidnost pomogla je u određenoj mjeri stabilizaciji tržišta, ali puni utjecaj tih događaja još nije jasan.
Zaključak
Ništa nije pogrešno ili loše u vezi s obvezom osiguranog duga ili bilo kojom od njegovih financijskih srodnika. To je prirodan i inteligentan način diverzifikacije rizika i otvaranja tržišta kapitala. Kao i sve drugo - mjehurić dotcoma, kolaps dugoročnog upravljanja kapitalom i hiperinflacija s početka 1980-ih - ako se strategija ili instrument zloupotrijebi ili prekuva, morat će se dobro protresti iz arene. Nazovite to prirodnim produžetkom kapitalizma, gdje pohlepa može potaknuti inovaciju, ali ako su neprovjerene, potrebne su velike tržišne snage kako bi se sustav vratio u ravnotežu.
Što je sljedeće?
Pa kamo idemo odavde? Odgovor na ovo pitanje usredotočit će se na otkrivanje koliko će dalekosežan učinak biti, kako u Sjedinjenim Državama, tako i širom svijeta. Najbolja situacija za sve uključene strane ostaje ona u kojoj američko gospodarstvo djeluje dobro, nezaposlenost ostaje niska, osobni dohodak ide u korak s inflacijom, a cijene nekretnina pronalaze dno. Tek kada se dogodi posljednji dio, moći ćemo procijeniti ukupni utjecaj podvale subprime.
Regulatorni nadzor bit će pojačan nakon ovog fijaska, vjerojatno zadržavajući ograničenja pozajmljivanja i ocjene obveznica vrlo konzervativnim narednih nekoliko godina. Bilo koja naučena lekcija na stranu, Wall Street će i dalje tražiti nove načine cjenovnog rizika i pakiranja vrijednosnih papira, a investitor ostaje dužnost vidjeti budućnost kroz vrijedne filtere prošlosti.
Za one-stop shop o hipotekarnim hipotekama i podmirivanje subprime, pogledajte značajku hipoteke subprime .
