Što je fleksibilni ARM za plaćanje
Fleksibilna ARM plaćanja, poznata i kao opcija ARM, bila je vrsta hipoteke podesiva stopa koja je dužniku omogućila da odabere između četiri različite opcije plaćanja svakog mjeseca: 30-godišnju, u potpunosti amortizacijsku uplatu; plaćanje u potpunosti s amortizacijom u trajanju od 15 godina; isplata samo za kamate ili takozvana minimalna uplata koja nije pokrivala mjesečne kamate. Porezni ured za zaštitu potrošača (CFPB) učinkovito je eliminirao fleksibilne ARM-ove plaćanja u 2014. godini kroz nove standarde kvalificirane hipoteke (QM).
BREAKING DOWN Fleksibilni ARM za plaćanje
Fleksibilni ARM-ovi plaćanja bili su popularni prije hipotekarne krize 2007.-2008., Kada su cijene kuća naglo rasle. Hipoteke su imale vrlo nisku uvodnu kamatarnu kamatnu stopu, obično 1 posto, zbog čega su mnogi ljudi pretpostavili da mogu priuštiti više kuće nego što im prihodi mogu sugerirati. Ali stopa teasera bila je samo mjesec dana. Tada se kamatna stopa vraća na indeks kao što je indeks troškova uštede Wells-a (COSI) plus marža, često rezultirajući "šokom plaćanja".
Koristeći novu kamatnu stopu, korisnici kredita mogli su odlučiti izvršiti konvencionalnu 30-godišnju hipoteku ili čak i veću, ubrzanu isplatu od 15 godina. U praksi je to malo posuđivača učinilo; nakon prvog mjeseca većina se odlučila za plaćanje samo za kamate ili minimalno mjesečno plaćanje, što se činilo kao velika stvar. Mnogi zajmoprimci nisu razumjeli da će se neplaćene kamate primiti na saldo zajma, proces nazvan negativna amortizacija. Kad su se cijene domova srušile, korisnici kredita utvrdili su da duguju više hipoteke nego što vrijede njihovi domovi.
Pojedinosti su otkrile mnoge vlasnike kuća
Opcijski ARM-ovi također su imali fini tisak koji su mnogi zajmoprimci prekrivali. Na primjer, većina ARM-ova s opcijama imala je negativnu amortizacijsku granicu, što znači da je dužnik mogao izvršiti minimalna plaćanja dok vrijednost zajma ne dosegne 110-115 posto od prvobitnog iznosa. Minimalna plaćanja su se također povećavala godišnje, ponekad postocima koji nisu izgledali puno, ali su složeni brzo. A opcija plaćanja samo za kamate bila je obično dobra samo prvih deset godina. Mnogi vlasnici kuća vidjeli su da im se otplata kredita dvostruko povećala nakon samo nekoliko godina.
Kako bi obeshrabrio banke od pisanja kredita koji mogu potencijalno bankrotirati vlasnike kuća, CFPB je uspostavio svoj program kvalificirane hipoteke u 2014. U skladu s tim programom, neke vrste stabilnih hipoteka dobile bi odobrenje agencije za upravljanje kvalitetom i osigurale banku izdavaču veću zaštitu u slučaju neplaćanja, Budući da negativni amortizacijski zajmovi poput fleksibilnih ARM-ova nikada nisu dobili odobrenje za upravljanje QM-om, banke su ih u velikoj mjeri napustile u korist konvencionalnijih ARM-ova i hipoteka s fiksnom stopom.
