Okretanje prema svojstvima prihoda od najma: pregled
Na pitanje je li flipping ili kupovina i holding najbolja strategija ulaganja u nekretnine nema jedan točan odgovor. Umjesto toga, odluka o odabiru jedne metode nad drugom trebala bi biti dio eksplicitnog strateškog plana koji uzima u obzir ukupne investicijske ciljeve investitora. Razmatranja će također uključivati mogućnosti koje pruža postojeće tržište.
Zašto ulagati u nekretnine?
Vlasništvo stambenih nekretnina dobiva sve veći interes od malih ulagača iz mnogih sljedećih razloga:
- Nekretnine pružaju predvidljiviji povrat od dionica i obveznica. Realna nekretnina pruža zaštitu od inflacije jer se stanarine i novčani tijek ulaganja obično povećavaju barem onoliko koliko stopa inflacije. Realna nekretnina pruža izvrsno mjesto za kapital u vremenima kada ulagači nisu sigurni izglednosti na tržištima dionica i obveznica ili kada investitori očekuju da dugoročni prinosi u kapitalu, dužničkim instrumentima i drugoj imovini budu neadekvatni. Kapital stvoren u investiciji u nekretnine pruža izvrsnu osnovu za financiranje ostalih mogućnosti ulaganja. Umjesto da se zadužuju za dobivanje kapitala za ulaganje (tj. Kupovinu dionica pod maržom), ulagači mogu posuđivati svoj kapital za financiranje drugih projekata. Relativna lakoća pozajmljivanja ulaganja u nekretnine, u kombinaciji s odbitkom hipotekarnog kamata, čini ovu opciju jeftinijom metodom financiranja drugih prilika za ulagače koji ugodno preuzimaju dodatni financijski rizik. Osim što osiguravaju novčani tok za vlasnike, stambena nekretnina može se koristiti i kao kuća ili u neku drugu svrhu (očito, ne istodobno).
Utjecaj tržišnih čimbenika
Da bi se ocrtali implici donošenja odluke moraju se razumjeti pitanja svojstvena svakoj od strategija. U usporedbi s dionicama i obveznicama, nekretnine su relativno neučinkovito tržište koje karakterizira nizak obujam transakcija i podaci o nekretninama i tržištima koji često nisu vrlo transparentni. Poteškoća u pronalaženju mogućnosti za nekretnine, u kombinaciji s nelikvidnošću tržišta, otežava transakcije nekretninama i koštaju od prometa dionicama i obveznicama.
Sa pozitivne strane, fluktuacije vrijednosti nekretnina javljaju se sporije. Stambene nekretnine vrednuju se metodom procjene, a ne kontinuiranim trgovanjem, što rezultira povratima od ulaganja koji su predvidljiviji i manje volatilni od povrata dionica i obveznica. Budući da na potražnju nekretnina utječu dugoročni ekonomski trendovi, poput rasta lokalnog stanovništva, radnih mjesta i opće ekonomije, nekretnine su produljile razdoblja visokih i niskih vrijednosti i obima transakcija.
Tržišta nekretnina s dugim uzlaznim trendom karakteriziraju povećana potražnja i razdoblja u kojima investitori "zarađuju sijeno dok sunce sja", dok silazna tržišta imaju tendenciju prikazivanja ograničenog prometa, a ulagači uzimaju gubitke od papira dok se tržište ne oživi i ponovno mogu shvatiti dobici.
Da biste demonstrirali relativno visoke troškove ulaganja u nekretnine u ukupnim investicijskim strategijama, uporedite razliku između ulaganja u dionice od 200 000 USD i jednakih ulaganja u nekretnine. Kada preuzme veliku izloženost prema kapitalu, investitor može odmah prodati dio investicije radi zarade i zadržati bilancu do prosjeka cijene u dolaru, dok čekaju na potencijalne dobitke ili zauzeti dugoročnu poziciju u toj industriji ili kompaniji, Položaj od 200 000 dolara u posjedu mogao bi biti bilo što, od jedne obiteljske kuće do nekoliko malih imanja.
Osim sekuritiziranih ulaganja u nekretnine, poput investicijskih timova za ulaganja u nekretnine (REITs), jedan problem stambene imovine je taj što ga nije lako podijeliti. S drugim vrstama ulaganja, poput dionica, ako je ulagaču neugodno određeno izlaganje, on ili ona mogu "otpustiti" izloženost derivatima ili prodati dio investicije. Ako je ulagač u vlasništvo nad nekretninama, jedini praktični način za smanjenje izloženosti je prodaja udjela u nekretnini, što može dovesti do pitanja kontrole, pravnih i upravljačkih pitanja.
Za i protiv okretanja
Najočitija prednost obrnutog ulaganja u imovinu je mogućnost da se dobit odmah realizira i da se kapital veže za najmanje moguće vrijeme. Također, za razliku od tržišta dionica, koja se može pretvoriti sredinom dana, tržišta nekretnina se lakše predviđaju i mogu proizvesti produžena razdoblja koja nadoknađuju ulagače za prebacivanje nekretnina. U tom smislu, prevrtanje nekretnina moglo bi se smatrati sigurnijom strategijom ulaganja jer je namijenjen za zadržavanje kapitala u minimalnom vremenu i zbog nedostatka rizika upravljanja i zakupa koji su svojstveni držanju nekretnina.
Dvije glavne vrste nekretnina mogu se koristiti u pristupu kupovini / prodaji ulaganja u nekretnine. Prvo su kuće ili stanovi koji se mogu kupiti ispod trenutne tržišne vrijednosti, jer su u financijskoj nevolji. Drugi je fiksatorski gornji dio, svojstvo koje ima probleme sa strukturom, dizajnom ili stanjem, koje se može svladati radi stvaranja vrijednosti.
Ulagači koji se usredotočuju na imanja u nevolji to čine identificiranjem vlasnika kuća koji više ne mogu upravljati ili održavati svoja imanja ili pronalaze imanja koja su prekomjerna i za koja postoji opasnost da će propasti. Oni koji više vole popravljače, s druge strane, preuredit će ili poboljšati nekretninu tako da ona bolje funkcionira za vlasnike domova ili je učinkovitija za stanare stanova.
Koristeći ovu taktiku, kupac popravljača oslanja se na uloženi kapital kako bi povećao vrijednosti za razliku od samo kupnje nekretnine po niskoj osnovi kako bi se stvorili visoki prinosi od ulaganja. Naravno, također je moguće kombinirati ove dvije strategije prilikom prebacivanja svojstava, a mnogi investitori to rade.
Međutim, prebacivanje nekretnina može stvoriti probleme s troškovima i porezom s kojima se čovjek ne susreće s dugoročnim ulaganjima. Troškovi prelaska mogu zahtijevati mnogo novca, što dovodi do problema s novčanim tokom. Budući da su transakcijski troškovi vrlo visoki i na strani kupnje i prodaje, mogu značajno utjecati na dobit. Brzi preokret nekretnina (a brzina je sve što se može dogoditi u uspješnim prebacivanjima) može stvoriti promjene u prihodima koje mogu potaknuti račune za porez - posebno ako se stvari prebrzo kreću kako bi se iskoristile dugoročne porezne odredbe o kapitalnoj dobiti.
Nadalje, pronalaženje ovih mogućnosti može biti teško tijekom dugog, konzistentnog razdoblja. Za većinu investitora prebacivanje imovine treba smatrati više taktičkom strategijom nego dugoročnim planom ulaganja.
Za i protiv holdinga
Poznata je činjenica da je kupovina i držanje nekretnina recept za sakupljanje velikog bogatstva. Većina "starog novca" u SAD-u i inozemstvu akumulirana je putem vlasništva nad zemljom. Unatoč razdobljima smanjenja cijena, vrijednosti zemljišta gotovo se dugoročno oporavljaju jer postoji ograničena ponuda zemlje.
Međutim, vlasništvo nad nekretninama dugoročno ima mnogo upravljačkih i pravnih pitanja s kojima se investitori u dionice i obveznice nikada ne moraju boriti. Vlasništvo nad nekretninama napor je upravljanja koji je izvan skupa mnogih ulagača.
Ulagači u kapital moraju imati vještine za analizu određenog tržišta, određene tvrtke i sposobnosti menadžmenta da izvršava svoje poslovne strategije. Dugoročni investitor u nekretnine treba iste vještine, ali ima dodatnu odgovornost kreiranja i provođenja tih poslovnih strategija za svoje nekretnine.
Mnogi investitori, posebno vlasnici nekretnina koje prvi put iznajmljuju, loše su pripremljeni ili nisu dobro opremljeni za rješavanje odgovornosti koja proizlazi iz statusa posjednika. Postupak pronalaska kvalitetnih stanara i servisiranja njihovih potreba, zajedno s održavanjem i održavanjem imovine, može biti stresan i dugotrajan posao, ali uspješno upravljanje imovinom potrebno je za osiguravanje stalnih novčanih tokova iz nečijeg ulaganja.
Rizici svojstveni dugoročnom vlasništvu nad nekretninama su veliki, ali ako ih ublaže, investitor je dobro nadoknađen da ih preuzme. Većina tih rizika, koji uključuju transakcijske rizike kupnje i prodaje nekretnina, rizike za dobrobit imovine i rizike pronalaska i servisiranja stanara smatraju se nesustavnim rizicima ili investicijskim rizicima koji se mogu raznoliko ukloniti ako postoji odgovarajući broj ulaganja se kupuje u dobro izrađenom portfelju. Problem za većinu investitora je taj što nekretnine djeluju na kapital. Iznos potreban za kupnju dovoljno imovine za ublažavanje tih rizika je izvan njihovih mogućnosti ili mogućnosti.
Odabir strategije
Da biste odlučili je li prevrtanje svojstava ili dugoročno zadržavanje njih najprikladnija strategija, potrebno je odgovoriti na nekoliko kritičnih pitanja. Ulagač mora odlučiti je li raspodjela kapitala trajna ili prolazna i je li to temeljni dio cjelokupne strategije ulaganja ili sredstvo za povećanje prinosa. Također treba utvrditi koji je omjer rizika i prinosa prikladan za ovaj dio njihovog ulagačkog portfelja i ima li investitor odgovarajuću toleranciju i vještinu za preuzimanje upravljačkih odgovornosti koje idu uz bilo koju vrstu ulaganja.
Ako kapital nije dostupan za kupnju raznolikog portfelja, potencijalni ulagač mora biti spreman preuzeti nesistematični rizik, uključujući pojedinačne rizike od imovine i potencijalni nedostatak potražnje za imovinom, bilo da su to vlasnici kuća ili iznajmljivači. Odlučujući da preuzme strategiju kupovine i prodaje, investitor također mora utvrditi ima li vještinu otkrivanja problematičnih prodajnih nekretnina ili popravljača sredstava. U ovoj transakcijskoj strategiji važno je utvrditi može li se kapital dovoljno puta okrenuti unutar određenog razdoblja ulaganja kako bi se svladali transakcijski troškovi i na strani kupnje i prodaje, uključujući brokerske, financijske i završne naknade.
Donja linija
Iako izbor između dvije dotične strategije ovisi o posebnoj financijskoj situaciji i investicijskim ciljevima, dugoročna strategija držanja općenito je prikladnija za one koji nekretnine koriste kao temeljni dio svojih ukupnih ulagačkih portfelja; okretna svojstva su prikladnija kada se nekretnine koriste kao dodatak ili taktika za povećanje povrata.
Ulagači koji žele prikupiti bogatstvo i ostvariti prihod od svojih ulaganja u nekretnine trebali bi razmotriti dugoročno vlasništvo nad nekretninama, koristeći kapital koji je ugrađen u portfelj za financiranje drugih mogućnosti ulaganja, s potencijalom eventualne prodaje nekretnina u nadgradnji. Preokretna svojstva je taktika koja je najprikladnija za razdoblja kada su izgledi na tržištu dionica i obveznica niski, ili za investitore koji žele ostvariti kratkoročni kapitalni dobitak onoliko dugo koliko to dopušta današnje tržište.
