Sadržaj
- Osnove uklanjanja kapitala
- Korištenje HELOC-a
- Povlačenje druge hipoteke
- Korištenje izuzeća za domove
- Strategija prijateljskih zajmova
- Cross-kolateralizacija
- Nekretnine LLC
- Donja linija
Skidanje vlasništva - postupak smanjenja vrijednosti kapitala imovine u nekretninama - jedna je od najstarijih strategija zaštite imovine. U osnovi, podrazumijeva opterećivanje imovine s dugom do te mjere da je vjerovnici malo ili nikako da ih steknu. Dajući tužbu drugoj strani protiv imovine, vlasnici zadržavaju kontrolu nad novčanim tokovima i upotrebom imovine, a vlasništvo čine neprivlačnim onima koji pokušavaju usavršiti bilo koju vrstu pravnog suda. Iako je ovo naizgled jednostavan pristup, postoje određeni zahtjevi koji se moraju ispuniti kako bi se osigurala njegova učinkovitost. Različiti načini izvršenja ove strategije pružaju sve veću korist vlasnicima.
Osnove uklanjanja kapitala
Ne smiju se brkati sa prijevarama o pravnom lijeku za otkup prava, uklanjanjem kapitala ili kolateralizacijom kako bi se zaštitilo vlasništvo nad nekretninama tako što će kapital u tim sredstvima biti bez vrijednosti u očima vjerovnika. Iako postoji mnogo različitih strategija uklanjanja kapitala, sve uključuju nadzor nad imovinom bez velikih udjela u kapitalu. Tako da je kapital ili imovina otežan ili skup za stjecanje, vlasnici se nadaju da će u pravnim postupcima izolirati svoje domove i drugu imovinu. Ideja je jednostavna: zadržite kontrolu i uživanje u imovini, ali ostavite malo ili nikakvog kapitala za vjerovnika. (Za više informacija pročitajte Izbjegavanje prevare o zabrane zatvaranja .)
Istodobno, kao i kod bilo koje vrste strategije zaštite imovine, uklanjanje kapitala mora biti izvedeno prije vremena kada je potrebna zaštita. Izvršavanje bilo koje strategije projektovanja imovine tijekom pravnog postupka sudovi će obično smatrati neprimjerenom. Na primjer, pokušaj stavljanja imovine u tuđe ime smatrao bi se lažnim prijenosom, koji se obavlja isključivo u svrhu skrivanja imovine.
Tradicionalno, najčešći oblik oduzimanja kapitala (poznat kao oduzimanje supružnika) bio je odricanje od naslova supružniku, koji je manje vjerovatno bio tužen iz financijskih razloga. Ta se prethodno učinkovita strategija više ne koristi jer je razvod sada veća prijetnja imovini nego pravna obveza.
Korištenje HELOC-a
Ovih je dana najčešći način za smanjenje vjerojatnosti prisvajanja pozajmljivanje imovine i davanje drugoj strani založno pravo na dug. Najčešći oblik zaduživanja je home equity linija kredita (HELOC). S HELOC-om zajmodavac dobiva založno pravo na kapitalu imovine, što služi kao zalog za kredit. Čak i nefinancirani dionički zajam značajno će smanjiti nečiji knjižni kapital bez stvaranja značajnog rizika za dužnika. Većina kreditnih linija ne naplaćuje naknadu za neiskorištenje sredstava i vrlo su jeftine (ako ne i besplatne) za postavljanje. HELOC-i znatno otežavaju i koštaju vjerovniku da stekne stvarni kapital u nekretnini i često će odvratiti vjerovnike od pokretanja pravnih postupaka, bez utjecaja na novčani tok dužnika.
Postavljanje nefinanciranog HELOC-a na komad nekretnina prva je obrana svake imovine; također pruža izvor sredstava koja se mogu koristiti u hitnim slučajevima ili drugim neočekivanim financijskim obvezama. Ako ostane bez sredstava, HELOC neće dodati nikakav financijski rizik u obliku potrebnih kamata ili otplata glavnice. Budući da vjerovnici ne mogu utvrditi koliko se zapravo duguje banci, ova strategija može biti učinkovita u obeshrabrivanju stranke da ne prođe imovinu, ali je manje učinkovita ako vjerovnik odluči ići pred sud.
Povlačenje druge hipoteke
Učinkovitije, iako rizičnije, sredstvo zaštite je korištenje financiranih zajmova u obliku HELOC-a ili druge hipoteke. Kad se zajam financira, zajmodavac prima založno pravo na prvenstvo, tj. Zahtjev protiv vlasništva za posuđeni iznos, koji zamjenjuje presudu bilo kojeg vjerovnika. U ovom se slučaju kapital u imovini umanjuje za iznos posuđenog kapitala koji se ne može povratiti pravnim sredstvima, čime se dodatno smanjuje motivacija vjerovnika za tužbu.
Korištenje izuzeća za domove
Mnoge države imaju izuzeća od domaćinstava koja ograničavaju iznos vlasničkog kapitala koji vjerovnik može iskoristiti kako bi zadovoljio financijsku obvezu. Međutim, za većinu ljudi izuzeće za domaćinstvo zaštitit će samo djelić vrijednosti kapitala kuće. Na primjer, kuća od 400 000 dolara bez hipoteke i izuzeće od kuće u iznosu od 100 000 dolara imalo bi 300 000 dolara vlasništva izloženo potencijalnim pravnim zahtjevima. U ovoj bi situaciji imalo smisla zadržati neku vrstu zajma na nekretnini, tako da kapital nikada ne bude veći od 100.000 dolara. Ako se nešto dogodi i donese se presuda, vjerovnik pregledava imovinsku evidenciju, procjenjuje vrijednost kuće i odlučuje da se skupocjenim pravnim postupkom ne može dobiti malo.
Međutim, pitanje financiranja zajma je dvostruko. Prvo, vlasnik nekretnine mora pronaći uporabu kapitala koji će biti podjednako ili produktivniji kao i ulaganje u nekretnine. Drugo, vlasnik mora biti u mogućnosti održavati zajam putem potrebnih mjesečnih plaćanja glavnice i kamata ili riskirati potraživanja od strane zajmodavca. Postoji mnogo računa vlasnika imovine koji oduzimaju svoj kapital zbog kapitala i ulažu ga u dioničko tržište. Ova strategija, koja se proslavila na tržištima bikova, potaknula je stope ovrhe tijekom produženih razdoblja pada tržišta. Prilikom razmatranja ove strategije, većina ljudi ne razmišlja kako pravilno koristiti ili uložiti prihod koji su izvukli iz svojih nekretnina. (Za pozadinske informacije pogledajte našu posebnu značajku Investopedia: Subprime hipoteke .)
Strategija prijateljskih zajmova
Kako bi umanjili rizik ovrhe, neki vlasnici dobivaju prijateljski zajam od tvrtke ili povjerenja pod nadzorom nekoga koga osobno poznaju. Zbog osobnog odnosa, vlasnici pretpostavljaju da zajmodavac neće isključiti pravo u slučaju razdoblja sporog ili nepostojećeg plaćanja kredita. Mnogi od tih prijateljskih zajmova na kraju se odbacuju kao lažni jer se čini da nisu istinski.
Iako svako nadležno tijelo ima svoje posebne propise, za prijelaz u zajam, zajam se mora dati za određenu ekonomsku svrhu, mora biti na odgovarajući način dokumentiran i podignut založni založni postupak. Što je još važnije, plaćanja glavnice i kamate moraju se izvršiti na vrijeme i u skladu s dokumentima o zajmu. Mnoge zajmove dane za zaštitu imovine odbacuju sudovi jer dužnik nikada nije izvršio ili dokumentirao plaćanja hipoteke.
Cross-kolateralizacija
Međusobna kolateralalizacija je još jedna strategija zaštite imovine koja opterećuje kapital u nekretnini, pri čemu se taj kapital koristi kao kolateral za više drugih imovine. Iako na njemu nema založnog prava, ne može se priložiti jer treba zaštititi interes drugog zajma ili garancije.
Ovako to funkcionira: pretpostavite da dvije tvrtke u vlasništvu iste skupine imaju imovinu. Tvrtka br. 1 daje zajam Društvu br. 2 i koristi njegovo vlasništvo kao kolateral. Tvrtka br. 2 koristi sredstva od zajma kako bi Društvu br. 1 dala ekvivalentni zajam i založila je svoju imovinu kao osiguranje. Bez ikakvog novca izvan iste vlasničke grupe, obje nekretnine imaju založno pravo i sada su zaštićene od vjerovnika. Ako se Tvrtka br. 1 tuži i donese presudu protiv nekretnine, ova se pretplata može i dalje bez problema koristiti.
Na kraju, kada se proda, prihod se koristi za otplatu postojećeg hipotekarnog zajma, ostavljajući povjeriocu bez ikakvog povratka imovine. Iako je ovo vrlo pojednostavljen i transparentan primjer, složenije strukture, koje koriste offshore subjekte i privatne testere, često se koriste da bi vjerovnicima otežalo utvrđivanje stvarnog vlasništva ili dokazati da transakcije nisu dobre.
Nekretnine LLC
Posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje visoko je rizično nastojanje. Jako je teško zaštititi imovinu od pravne odgovornosti posjedovanja i upravljanja imovinom. Međutim, korištenjem LLC preduzeća za nekretnine, vlasnici su pronašli način zaštite svoje ostale imovine od svojih nekretnina i obrnuto. Posjedovanjem imovine unutar LLC preduzeća s jednom imovinom može se pokrenuti samo imovina koja izolira vlasnike drugih sredstava od privrženosti.
Budući da je LLC pravna osoba, vjerovnici koji žele tužiti vlasnika mogu samo slijediti vlasnikov interes za LLC. Kako bi se dodatno izolirala imovina, LLC preduzeća s jednim imovinom često su u vlasništvu upravljačkog LLC preduzeća registriranog u državi poput Nevade, koja omogućava nalog za naplatu kao jedini način napada na entitet. Budući da nalog za naplatu omogućuje samo vjerovnicima da uđu kao član, oni nikada neće primati raspodjelu dohotka od upravitelja, već snose porezne obveze; to je financijski neizdrživo. Zanimljivo je da većina strategija sa sjedištem u LLC-u također predlaže uklanjanje kapitala putem HELOC-a, koristeći sredstva za ulaganje ili ažuriranje ostalih nekretnina.
Donja linija
Kada se učini kao dio promišljenog i dobro izrađenog plana, skidanje vlasničkog kapitala može biti vrlo moćan alat za zaštitu imovine. Često se najbolje koristi s drugim strategijama zaštite, poput strukture LLC preduzeća u području nekretnina, koja podjednako štiti vlasništvo i vlasnika. Ove strategije moraju uzeti u obzir strateško korištenje sredstava od kredita i treba se izvršiti prije nego što postoji potreba da se izbjegne da ih sud doživljava kao prijevarne prijenose. Kao i kod svake strategije zaštite imovine, prije provedbe bilo kakvih zajmova ili pravnih dokumenata potrebno je konzultirati odvjetnika koji ima znanje u ovom području. (Da biste saznali više, pogledajte naš vodič o osnovama hipoteke .)
