Cijene nekretnina na dnu kamena privlače neke investitore početnike u tržište. No, prije nego što se pridružite redovima iznajmljivača, budite sigurni da ste čvrsto shvatili financijske informacije koje mogu napraviti razliku između postajanja sljedećeg Donalda Trumpa i pronalaska stečajnog suda. Evo osam brojeva za ulaganje u nekretnine koje trebate znati. (Za više informacija o kupnji kuće pogledajte: Prvi vodič za kućne kupce)
1. Vaša hipoteka
Za standardnu kuću u kojoj žive vlasnici, zajmodavci obično preferiraju omjer ukupnog duga i prihoda od 36%, ali neki će ići i do 45% ovisno o ostalim kvalificirajućim čimbenicima, kao što su kreditni rezultat i novčane rezerve. Ovaj omjer uspoređuje vaš ukupni bruto mjesečni dohodak s mjesečnim obvezama plaćanja duga. Za plaćanje stanovanja, zajmodavci preferiraju bruto plaćanje stambenog zbrinjavanja od 28 do 33%, ovisno o drugim čimbenicima. Za investicijsku imovinu Freddie Mac smjernice kažu da je maksimalni omjer duga i prihoda 45%. (Za više provjerite Jednostavni načini ulaganja u nekretnine. )
2. Zahtjevi za predujam
Iako se nekretnine u vlasništvu mogu financirati hipotekom i samo 3, 5% niže za FHA zajam, za hipotekarne uloge investitora obično je potrebno uplatiti 20 do 25% ili ponekad čak 40%. Niti jedan predujam ili troškovi zatvaranja za investicijsku imovinu ne mogu biti iz darovnih sredstava. Pojedinačni zajmodavci će odrediti koliko vam je potrebno položiti da biste se kvalificirali za zajam ovisno o omjerima duga i prihoda, kreditnom rezultatu, cijeni imovine i vjerovatno najmu.
8 brojeva za ocjenu ulaganja u nekretnine
3. Prihod od iznajmljivanja da bi se kvalificirao
Iako možete pretpostaviti da će, budući da će stanarina najamnina (nadamo se) pokriti vašu hipoteku, ne trebati dodatni prihod da biste se kvalificirali za kredit za stanovanje. No, da bi se stanarina smatrala dohotkom, morate imati dvogodišnju povijest upravljanja investicijskim nekretninama, kupiti osiguranje pokrića gubitka od najma za najmanje šest mjeseci bruto mjesečne najamnine i bilo koji negativan prihod od najma od bilo koje imovine mora biti smatra se dugom u omjeru duga i prihoda. (Osim stvaranja stalnog povećavanja prihoda i kapitala, nekretnine nude odbitke koji mogu umanjiti porez na dobit na vašu zaradu. Pogledajte porezne olakšice za vlasnike nekretnina za iznajmljivanje .)
TUTORIJAL: Istraživanje investicija u nekretnine
4. Omjer cijene i prihoda
Ovaj omjer uspoređuje medijanu cijene kućanstva na nekom području i srednji prihod kućanstva. Prije pucanja stambenog balona, omjer cijene i prihoda u SAD-u bio je 2, 75, dok je na kraju 2010. taj omjer bio 1, 71. Prosjek između 1989. i 2003. je 1, 92 prema Fiserv, Inc., Federalnoj agenciji za stambeno financiranje, Moody's Analytics.
5. Cijena za najam omjer
Omjer cijene i najamnine izračun je koji uspoređuje srednje cijene kuća i prosječne najamnine na određenom tržištu. Jednostavno podijelite srednju cijenu kuće s srednjom godišnjom stanarinom da biste stvorili omjer. Na vrhuncu američkog tržišta u 2006., omjer za SAD bio je 18, 46. Do kraja 2010. omjer je pao na 11, 34. Dugoročni prosjek (od 1989. do 2003.) bio je 9, 56. Kao općenito pravilo, potrošači bi trebali razmotriti kupovinu kada je omjer ispod 15, a najam kad je iznad 20. Tržišta s visokim omjerom cijene / najamnine obično ne nude kao dobre mogućnosti ulaganja. (Razmišljamo o kupnji kuće? Promatramo početne i tekuće troškove kao i prednosti. Odjavljivanje za iznajmljivanje ili kupnju? Financijska pitanja .)
6. Bruto prinos
Bruto prinos najamnine za pojedinu nekretninu možete pronaći dijeljenjem godišnje najamnine prikupljene s ukupnim troškovima imovine, množenjem tog broja sa 100 da biste dobili postotak. Ukupni trošak imovine uključuje otkupnu cijenu, sve troškove zatvaranja i troškove obnove.
7. Stopa kapitalizacije
Vrijedniji broj od bruto prinosa najamnine je stopa kapitalizacije, poznata i kao maksimalna stopa ili neto prinos najamnine, jer ova cifra uključuje poslovne troškove imovine. To se može izračunati počevši s godišnjom stanarinom i oduzimanjem godišnjih troškova, a zatim taj broj podijeliti s ukupnim troškovima imovine i množenje dobivenog broja sa 100 za postotak. Ukupni troškovi zakupa uključuju troškove popravka, poreze, osiguranje stana, troškove slobodnih radnih mjesta i agencijske naknade.
8. Novčani tok
Donja linija
Nakon što napravite sve ove proračune, možete donijeti informiranu odluku o tome hoće li određena nekretnina biti vrijedna investicija.
