Kojih je 5 pogrešaka zbog kojih kuća može pokrenuti flop?
Izgleda tako jednostavno! Kupite kuću, napravite nekoliko kozmetičkih popravaka, vratite je na tržište i napravite ogroman profit. U bilo kojem trenutku, pola tuceta emisija na televizijskoj emisiji dobro izgledajući, dobro obučeni ulagači čine da proces izgleda brzo, zabavno i profitabilno.
I dosta se domova zatvara. ATTOM Data Solutions izvještava da je kupljeno i prodano više od 200 000 domova u Sjedinjenim Državama s istim razdobljem od 12 mjeseci 2017. To je nešto manje od 6% svih obiteljskih kuća i stanova koje su prodane u toj godini.
Ipak, put do bogatstva nekretninama nije sve u ograničenoj privlačnosti i "prodanim" znakovima. Previše previše potencijalnih moćnika za nekretnine previdi osnove i na kraju ne uspije. Pa, što su pet najvećih pogrešaka koje mogu učiniti? I kako ih izbjegavati?
Prvi, najbolji savjet je ograničiti svoj financijski rizik i povećati povratni potencijal. Jednostavno rečeno, nemojte previše plaćati kuću (znajući što vrijedi) i svakako provjerite koliko će koštati potrebni popravci ili nadogradnje prije nego što kupite. Imajući te podatke, tada možete izračunati idealnu cijenu kupnje.
Ključni odvodi
- Flipping kuće je posao kao i svaki drugi u onome što zahtijeva znanje, planiranje i štedljivost da bi bio uspješan. Uobičajena vrsta pogreške koju investitori u nekretnine čine je podcjenjivanje vremena ili novca koji će zahtijevati projekt. Druga pogreška kuće koju čine greške je precjenjivanje njihove vještine i znanja. Upornost i prosuđivanje osobito su važni u vremenski utemeljenim poslovima poput ulaganja u nekretnine.
Pravilo od 70% kaže da investitor treba platiti ne više od 70% ARV-a (vrijednost popravka) nekretnine umanjene za potrebne popravke. ARV je ono što vrijedi dom nakon što je u potpunosti popravljen.
Evo primjera: Ako je ARV kuće 150.000 USD, a popravci su mu potrebni 25.000 USD, tada pravilo 70% znači da investitor za kuću ne smije platiti više od 80.000 USD. 150.000 USD x 0.70 = 105.000 USD - 25.000 = 80.000 USD.
Kao i bilo koja druga mala tvrtka, i za to će trebati vrijeme i novac, planiranje i strpljenje, vještina i trud. Vjerojatno će biti napornije i skuplje nego što ste ikada zamislili. Čak i ako izvučete svaki detalj, promjena tržišnih uvjeta može značiti da će svaka pretpostavka koju ste dali na početku biti nevaljana do kraja. Lagano shvatite na štetu: Ako samo želite da se brzo obogatite prelaskom kuće, mogli biste završiti u siromašnoj kući.
Top 5 modnih ručica za preklopne kuće
Razumijevanje 5 pogrešaka zbog kojih kuća može pokrenuti pad
Flipping (naziva se i veleprodajno ulaganje u nekretnine) vrsta je strategije ulaganja u nekretnine u kojoj investitor kupuje nekretninu koja se ne koristi, ali s namjerom da je proda s ciljem zarade.
Ta dobit se obično izvodi iz aprecijacije cijena koja proizlazi iz vrućeg tržišta nekretnina na kojem cijene brzo rastu ili od kapitalnih poboljšanja imovine koja su izvršena - ili oboje. Na primjer, investitor može kupiti gornji fiksator u „vrućem“ kvartu, izvršiti značajne obnove, a zatim ga ponuditi po cijeni koja odražava njegov novi izgled i pogodnosti.
Investitori koji bave nekretnine koncentriraju se na kupnju i kasniju preprodaju jednog imanja ili grupe nekretnina. Mnogi investitori pokušavaju ostvariti stalan protok prihoda baveći se čestim okretima.
Pa kako prebaciti zgradu ili kuću? Jednostavno rečeno, želite kupiti nisku i prodati visoku (kao i većina drugih investicija). Ali umjesto da prihvatite strategiju otkupa, dovršite transakciju što je brže moguće kako biste ograničili količinu vremena za koji je vaš kapital ugrožen. Općenito, fokus bi trebao biti na brzini, a ne na maksimalnoj dobiti. To je zbog toga što vas svaki dan koji prođe košta više novca (hipoteka, komunalije, porezi na imovinu, osiguranje i drugi troškovi povezani s vlasništvom kuće.).
To je generalni plan, iako dolazi s nekoliko zamki.
1. Nema dovoljno novca
Dabljanje u nekretninama je skupo. Prvi trošak je trošak stjecanja imovine. Premda je potraživanja za financiranje s niskim / nema novca niže, pronalazak ovih poslova kod legitimnog dobavljača lakše je reći nego učiniti. Također, ako financirate kupnju, plaćate kamate.
Iako su kamate na posuđeni novac i dalje nakon oporezivanja Zakona o porezu na smanjenje poreza i radnih mjesta neoporezive, to nije 100-postotni odbitak. Svaki dolar potrošen na kamate dodaje iznosu koji ćete trebati zaraditi na prodaji samo da biste izjednačili.
A ako za financiranje kupnje flip-housea koristite hipoteku ili hipotekarni kapital (HELOC), samo kamate je odbitne. Glavnica, porezi i dijelovi vašeg plaćanja ne mogu se odbiti.
Pažljivo istražite mogućnosti financiranja kako biste utvrdili koja vrsta hipoteke najbolje odgovara vašim potrebama i pronađite zajmodavca koji nudi niske kamatne stope. Jednostavan način istraživanja troškova financiranja je pomoću hipotekarnog kalkulatora koji omogućava usporedbu kamatnih stopa različitih ponuda zajmodavaca. Naravno, plaćanje gotovim novcem uklanja troškove troška kamate, ali čak i tada postoje troškovi posjedovanja imovine i oportunitetni troškovi za vezanje vašeg novca.
Kad su kamatne stope porasle od najnižih kriza nakon stambene krize, zarada je teža od nekad. Zapravo, u prvoj polovici 2018. godine došlo je do usporenog preokretanja aktivnosti na gotovo četverogodišnju nisku, a marže profita smanjuju se na najniži prosječni bruto povrat ulaganja (ROI) od kraja 2014., pokazuju podaci ATTOM-a. To ne znači da se nema novca zaraditi (ROI je bio sjeverno sjeverno od 44%), ali to zapravo znači da je potrebna pažnja. Prosječna bruto dobit na leđima je 65.520 dolara, ali to je bruto.
Troškovi obnove također se moraju uzeti u obzir. Ako namjeravate popraviti kuću i prodati je radi zarade, prodajna cijena mora prelaziti kombinirani trošak stjecanja, troškove držanja nekretnine i troškove obnove.
Kuhinja s 25.000 dolara, kupaonica od 10.000 dolara, porez na nekretnine, komunalije i drugi troškovi prenosa smanjuju taj broj za oko dvije trećine. Izbacivanje u neočekivanom strukturalnom problemu s imovinom i bruto dobiti može postati neto gubitak. Čak i ako uspijete prevladati ove prepreke, ne zaboravite na poreze od kapitalne dobiti koji će vam oduzeti zaradu.
2. Nema dovoljno vremena
Renoviranje i obrada kuća dugotrajan je pothvat. Možete potrajati mjesecima dok pronađete i kupite pravu nekretninu. Jednom kada posjedujete kuću, trebat ćete uložiti vrijeme da je popravite. Ako imate dnevni posao, vrijeme provedeno na rušenju i izgradnji može se pretvoriti u izgubljene večeri i vikende. Ako za posao obavljate nekoga drugog, i dalje ćete potrošiti više vremena za koje očekujete da će nadzirati aktivnost i troškovi plaćanja drugima smanjit će vašu zaradu.
Nakon što posao obavite, morat ćete zakazati inspekcije kako biste bili sigurni da nekretnina udovoljava važećim građevinskim pravilima prije nego što je možete prodati. Ako to ne uspije, morat ćete potrošiti više vremena i novca da se on izjednači. Dalje, to može biti prilično vremensko ulaganje za prodaju imovine. Ako je sami pokažete potencijalnim kupcima, možete provesti dosta vremena putujući do imovine i iz hotela, kao i na sastancima.
Je li to vrijedno? Za mnoge će ljude možda imati više smisla pridržavati se dnevnog posla, gdje mogu zaraditi istu vrstu novca u nekoliko tjedana ili mjeseci putem stalne plaće, bez ikakvih rizika i dosljednih obaveza u vremenu.
3. Nema dovoljno vještina
Profesionalni građevinari i kvalificirani profesionalci, poput stolara i vodoinstalatera, često okreću kuće kao sporedni prihod u svojim redovnim poslovima. Oni imaju znanje, vještine i iskustvo za pronalaženje i popravljanje kuće. Neki od njih imaju i sindikalne poslove koji osiguravaju provjere nezaposlenosti cijele zime dok rade na svojim sporednim projektima.
Pravi novac u okretanju kuća dolazi od kapitala za znojenje. Ako ste prikladni čekićem, volite položiti tepih, možete objesiti suhozid, krovište kuće i instalirati kuhinjski sudoper, steći ćete vještinu za okretanje kuće.
S druge strane, ako ne znate odvijač glave glave Phillips iz ravnog odvijača, morat ćete platiti stručnjaka koji će uraditi obnove i popravke. U skladu s tim, izgledi za ostvarivanje znatne dobiti od ulaganja umanjuju se.
4. Nema dovoljno znanja
Da biste bili uspješni, znate kako odabrati pravu nekretninu, na pravom mjestu, po pravoj cijeni. U susjedstvu domova od 100 000 dolara, stvarno očekujete da ćete kupiti za 60 000 dolara, a prodati za 200 000 dolara? Tržište je previše učinkovito da bi se to moglo redovito događati.
Čak i ako vam dođe do dogovora za cijeli život, snimanje kuće za ovrhu za pjesmu, recite - znajući koje obnove napraviti i koje preskočiti je ključno. Morate razumjeti i primjenjive porezne zakone i zakone o zoniranju i znati kada smanjiti gubitke i izaći prije nego što projekt postane novac.
Zillow, tvrtka koja se bavi nekretninama, sada prelistava kuće na odabranim tržištima. Tvrtka očekuje da će kupiti nekretninu u roku od 90 dana, a oni posjeduju podatke i znanje kako bi ponudili operaterima mama i pop žestoku konkurenciju. Zajmodavci iz velikih liga također su počeli tražiti profit na tržištu flip-zajmova, a globalna investicijska tvrtka KKR & Co. Inc. (ranije poznata kao Kohlberg Kravis Roberts & Co. i KKR & Co. LP) pridružila se ostalim privatnim investicijskim tvrtkama koje traže komad radnje.
5. Nema dovoljno strpljenja
Profesionalci uzimaju svoje vrijeme i čekaju pravo vlasništvo. Novaci žure da kupe prvu kuću koju vide. Tada angažuju prvog izvođača radova koji nudi ponudu za rješavanje poslova koje sami ne mogu. Profesionalci ili sami obavljaju posao ili se oslanjaju na mrežu unaprijed dogovorenih, pouzdanih izvođača.
Novaci unajmljuju nekretninu da pomognu u prodaji kuće. Profesionalci se oslanjaju na napore „na prodaju od strane vlasnika“ kako bi umanjili troškove i maksimizirali dobit. Novaci očekuju da pojure kroz postupak, udaraju po sloju boje i zarade čitavo bogatstvo. Profesionalci razumiju da kupovina i prodaja kuća treba vremena i da su profitne marže ponekad male.
