Kupnja vašeg prvog doma može biti uzbudljivo i nervirajuće iskustvo. Ne samo da morate pronaći pravo mjesto, već morate pronaći i pravu hipoteku. Uz malo zaliha na mnogim lokalnim tržištima i rastuće cijene domova u cijeloj zemlji, pronalazak pristupačne kuće može biti izazov.
Možda ćete osjetiti pritisak da biste odmah pronašli dom, ali prije nego što posjetite kuće i počnete stvarati ponude, vaše financiranje mora biti na redu. To uključuje osiguravanje da će vaša kreditna povijest i kreditni rezultat, omjer duga i prihoda i ukupna financijska slika uvjeriti zajmodavca da ste dovoljno kreditno sposobni da posuđujete novac.
Mnogi kupci koji prvi put kupuju greške u postupcima hipoteke i kupovine kuće. Ovdje su neke od najčešćih pogrešaka koje treba izbjegavati.
1. Ne vodi kartice na kredit
Nitko ne voli iznenađenja, pogotovo prije kupnje kuće. Ako vi (i / ili vaš supružnik) imate očigledne kreditne probleme - kao što su povijest kasne isplate, akcije naplate duga ili značajni dugovi - hipotekarni zajmodavci mogu vam ponuditi kamatne stope i uvjete manje od idealnih ili odbiti vašu prijavu potpuno. Bilo koja situacija može biti frustrirajuća i može potaknuti vašu idealnu vremensku traku.
Da biste unaprijed riješili potencijalne probleme, svake godine besplatno provjerite svoje kreditno izvješće na godišnjoj kreditnoj agenciji svake od tri agencije za kreditno izvještavanje: Transunion, Equifax i Experian. Potražite pogreške i osporite bilo kakve pogreške u pisanom obliku s agencijom za izvješćivanje i vjerovnikom, uključujući prateću dokumentaciju koja će vam olakšati slučaj. Ako pronađete trenutne, ali točne negativne stavke, kao što su zakašnjela plaćanja ili deliktni računi, nema načina da ih brzo uklonite. Ostat će na vašem kreditnom izvještaju 7 do 10 godina. No možete povećati rezultat na vrijeme plaćajući račune, vršeći više od minimalnih mjesečnih uplata na dugove i ne povećavajući raspoloživi kredit. Iznad svega, budite strpljivi; može proći najmanje godinu dana da se poboljša nizak kreditni rezultat.
Također provjerite pruža li vam banka, kreditna unija ili pružatelj kreditnih kartica besplatan pristup kreditnom rezultatu. Ako je rezultat niži od 620, možda ćete imati problema s dobivanjem odobrenja za uobičajenu hipoteku. Da biste se kvalificirali za FHA zajam, trebat će vam minimalni kreditni rezultat od 580 kako biste iskoristili maksimalno financiranje programa (3, 5% predujam) ili minimalni rezultat 500 sa potrebnim 10% predujma.
2. Traženje domova prije odobrenja
Kad pronađete savršenu kuću, nema vremena za gubljenje. Na mnogim vrućim tržištima suočit ćete se s višestrukim ponudama i jakom konkurencijom. Prodavači vjerojatno neće uzeti u obzir ponude kupaca koji nemaju zajam za odobravanje. Pismo o odobrenju pokazuje prodavaču da je zajmodavac obavio dužnu skrb kako bi osigurao da imate sredstva i motivaciju za otplatu računa na temelju vaše kreditne povijesti i rezultata, povijesti prihoda i radnog odnosa, financijske imovine i drugih ključnih faktora.
Na konkurentnom tržištu prodavači vas neće shvatiti ozbiljno bez pisma o prethodnom odobrenju i mogli biste se izgubiti u kući koju stvarno želite. Ovaj dokument navodi iznos zajma za koji se kvalificirate, kamatnu stopu i program zajma, te procijenjeni iznos avansa. U nekim slučajevima (posebno za kuće s višim troškovima ili na super konkurentnim tržištima), zajmodavci bi mogli tražiti da priložite dokaz o predujmu. Pismo o odobrenju također uključuje datum isteka, obično u roku od 90 dana.
3. Ne kupujete hipoteku
Kupac kupci mogu ostaviti puno novca na stolu kad ne kupuju hipoteku. Podnošenje zahtjeva za hipoteku s nekoliko različitih zajmodavaca omogućava bolji osjećaj onoga što si možete priuštiti, i omogućava vam usporedbu usporedbe proizvoda zajma, kamatnih stopa, troškova zatvaranja i naknada zajmodavaca od jabuke do jabuke. Još važnije, kupovina hipoteke dovodi vas u bolji položaj za pregovore s zajmodavcima kako biste postigli najbolju moguću ponudu.
Dok kupujete zajmodavce, obratite pažnju na naknade i troškove zatvaranja koji se mogu dodati na završnom stolu. Iako se neke od varijacija cijena trenutno ne mogu činiti velikim na papiru, mogu dodati značajne uštede troškova tijekom trajanja vašeg zajma. Imajte na umu da će vam neki zajmodavci ponuditi "bodove" s popustom, način da unaprijed otkupite svoju kamatnu stopu, što povećava troškove zatvaranja. I drugi zajmodavci koji promiču niske ili nikakve troškove zatvaranja imaju tendenciju da naplaćuju veće kamatne stope kako bi nadoknadili razliku.
Uz provjeru kod trenutne financijske institucije (banke ili kreditne unije), zatražite od hipotekarnog posrednika da kupuje cijene u vaše ime. Hipotekarni posrednici nisu zajmodavci; djeluju kao posrednik između vas i zajmodavaca u njihovoj mreži. Oni vam mogu uštedjeti vrijeme i novac uspoređujući više zajmodavaca koji imaju proizvode koji odgovaraju vašim potrebama. Također, vrijedno je pogledati neke izravne zajmodavce, bilo online ili osobno, da biste vidjeli što nude.
Podnošenjem zahtjeva za hipoteku s nekoliko zajmodavaca, dobit ćete procjene kredita za usporedbu stopa i troškove zatvaranja jedan pored drugog. Također, ako većinu kupoprodajnih stopa obavljate u roku od 30 dana, obavljanje više kreditnih provjera računat će se kao "težak upit", kako ga nazivaju kreditni rejtingi, i malo je vjerojatno da će smanjiti vaš kreditni rezultat. Ne postoji zlatni broj zajmodavaca koje biste trebali kupiti, ali ako imate tri do pet procjena zajma u ruci, dat će vam jaku osnovu za usporedbu.
4. Kupnja više kuće nego što možete priuštiti
Kad vam zajmodavac kaže da možete posuditi do 300.000 dolara, to ne znači da bi trebali. Zašto ne? Ako maksimizirate zajam, mjesečna plaćanja možda zapravo ne mogu biti upravljana. Obično si većina potencijalnih vlasnika kuća može priuštiti iznos kredita između 2 i 2, 5 puta više od njihova bruto godišnjeg dohotka. Drugim riječima, ako zarađujete 75.000 USD godišnje, možda biste si mogli priuštiti dom po cijenama između 150.000 i 187.500 dolara. Kalkulator hipoteke Investopedia može vam pomoći u procjeni mjesečnih plaćanja, što je bolji barometar možete li sebi priuštiti dom u određenom cjenovnom rangu.
Kupnja više kuće nego što si razumno možete priuštiti može vas dovesti u probleme ako morate ispružiti mjesečni proračun da biste izvršili hipoteku. Drugim riječima, možete završiti osjećajući se "siromašno u kući" i osjećati kajanje kupca. Također, uzmite u obzir da vlasništvo nad kućom dolazi s dodatnim troškovima izvan tih mjesečnih hipotekarnih plaćanja. Potrebno je uštedjeti za neizbježne troškove održavanja, popravke, naknade za udruživanje vlasnika kuće (ako je primjenjivo) i druge troškove koje niste morali platiti kao iznajmljivač.
Istezanje mjesečnog proračuna za pokrivanje hipoteke također može značiti da ne možete uštedjeti za hitne slučajeve ili popravke kuća, a to će potrošiti vaš novčani tok i za druge financijske ciljeve.
Dno: Ne postavljajte maksimalni iznos zajma na koji ste odobreni, već na to možete li priuštiti mjesečno hipotekarno plaćanje na toj cijeni. Kupac za prvu kupnju možda želi biti oprezan i kupiti dom ispod svog maksimalnog budžeta.
5. Ne zapošljavate agenta za nekretnine
Pokušaj vlastitog traženja kuće dugotrajan je i kompliciran. Profesionalni, iskusni agent za prodaju nekretnina može vam pomoći suziti vaš izbor i tačka oko pitanja, kako s fizičkom imovinom, tako i u pregovaračkom procesu s prodavačima. Neke države zahtijevaju odvjetnika za prodaju nekretnina koji će obaviti transakciju, ali odvjetnici vam neće pomoći potražiti dom; oni vam mogu pomoći sastaviti ponudu, pregovarati o ugovoru o kupnji i djelovati kao agent za zatvaranje.
Također, ako idete na izložbe bez vlastitog agenta za prodaju nekretnina, prodavatelj može ponuditi da vas zastupa. Ovo može biti teško jer taj agent nema na umu vaše interese; njihov je cilj dobiti najvišu i najpovoljniju ponudu za prodavatelja. Imati vlastitog agenta, čiji su interesi više usklađeni s vašim, pomoći će vam da se odlučnije odlučite.
I najbolje od svega, troškovi prijave agenta neće izravno doći iz vašeg džepa. Kao kupac, uglavnom ne plaćate proviziju kupca. Prodavatelj to obično plaća prodavačevom agentu koji tada dijeli proviziju s kupčevim agentom.
6. Otvaranje (ili zatvaranje) kreditnih linija
I dalje možete odbiti hipoteku nakon što je ona prethodno odobrena. Hipotekarni zajmodavci provjere vaš kredit tijekom prethodnog odobrenja i opet neposredno prije zatvaranja prije nego što vam daju konačno zeleno svjetlo. U međuvremenu, zadržite status quo u kreditima i financijama. To znači ne otvaranje novih kreditnih linija ili zatvaranje postojećih kreditnih linija. Na taj način možete sniziti kreditni rezultat i povećati omjer duga i prihoda - oba ključna razloga zajmodavca da uskrati konačno odobrenje.
Umjesto toga, pričekajte dok ne zatvorite svoj dom kako biste uzeli nove kreditne linije (poput kredita za automobil ili auto ili nove kreditne kartice). I dok je izvrsno otplaćivati račun ili kreditnu karticu prije nego što zatvorite kuću, zatvaranje računa uklanja tu kreditnu povijest iz izvješća. Dužina kredita jedan je od ključnih čimbenika koji kreditni izvještaji koriste za generiranje vašeg kreditnog rezultata. Umjesto toga, ostavite račun otvoren i aktivan, ali nemojte ga koristiti do zatvaranja. (Napomena: Neke tvrtke s kreditnim karticama mogu zatvoriti vaš račun zbog dugotrajne neaktivnosti, što može negativno utjecati i na vašu kreditnu karticu. Držite račune aktivnim obavljajući male kupovine koje otplaćujete odmah i cjelovito svaki mjesec.)
7. Plaćanje velikih kupovina na kredit
Baš kao što otvaranje ili zatvaranje kreditnih linija može oslabiti vaš rezultat, tako može pokrenuti postojeće račune. Opet, održavajte svoje kredite i financije stabilnim sve dok ne zatvorite svoj dom. Upotrijebite gotovinu ili još bolje, odgodite kupnju novog namještaja ili televizora do zatvaranja.
Također, želite steći predodžbu o načinu na koji će vaš proračun podnijeti nove troškove vlasništva nad kućom. Možda biste trebali pričekati nekoliko mjeseci prije nego što dodate više mjesečnih plaćanja za velike kupovine u miks.
8. Kretanje oko novca
Još jedno veliko ne-osiguravanje hipoteke: obavljanje velikih depozita ili podizanje s vašeg bankovnog računa ili druge imovine. Ako zajmodavci odjednom vide kako nenaplaćeni novac ulazi ili odlazi, to bi moglo izgledati kao da ste dobili zajam, što bi utjecalo na omjer duga i prihoda. Zajmodavci nisu zabrinuti zbog transparentnih depozita, poput bonusa poslodavca ili povrata poreza na IRS. Ali ako vam prijatelj zarađuje novac ili primate poslovni prihod na svom osobnom računu, zajmodavac će zahtijevati dokaz da provjeri da depozit nije prikriveni zajam. Očekujte da zajmodavac zatraži račun za prodaju (ako je polog od nečega što ste prodali), poništeni ček ili zapreku za plaćanje.
Možete koristiti poklon od rođaka ili prijatelja za svoj početni iznos. Međutim, mnogi proizvodi zajma zahtijevaju poklon pismo i dokumentaciju za uplatu depozita i provjeru da li donator ne očekuje vraćanje novca.
9. Promjena poslova
Iako promjena posla može koristiti vašoj karijeri, može zakomplicirati odobrenje hipoteke. Zajmodavac želi osigurati da imate stabilna primanja i zaposlenost te da si možete priuštiti otplatu hipoteke. Ako vam je odobrena hipoteka na temelju određenog dohotka i radnog mjesta, bilo kakve šanse za prijelazno razdoblje prije zatvaranja mogu biti crvena zastava i odgoditi zatvaranje.
Za odobrenje općenito morate pružiti dokaz o dvije uzastopne godine stalnog zaposlenja i primanja. Kad promijenite posao, taj kontinuirani evidencija dohotka i zaposlenosti je poremećen, osobito ako uzimate posao nižeg plaće. Također, ako se prebacite na ulogu koja u provizijama isplaćuje 25% ili više vaše plaće, morate dokazati da ste taj dohodak ostvarili tijekom dvije ravno godine. Kad god je to moguće, zajmodavci preporučuju pričekanje na zamjenu poslova do zatvaranja vašeg zajma. Ako to nije moguće, odmah obavijestite svog zajmodavca.
10. Preskakanje kućne inspekcije
Ako nemate puno novca za uređenje doma i spremni ste riskirati da ćete morati platiti za nepredviđene popravke, odricanje od kućne inspekcije može biti skupa greška. Zašto? Kućne inspekcije imaju za cilj da otkriju velike probleme s kućom, a štite vas (kupca). Ako ne dobijete inspekciju, nećete se žaliti ako je glavni problem, poput puknutih cijevi ili oštećenja vode, nakon što zatvorite kuću. To znači da možda možete podnijeti čitav račun da biste riješili ta pitanja. Kada dajete ponudu za dom, možete uključiti nepredviđeni domski pregled koji vam omogućuje ispad iz kaznenog djela bez kazna ako se ne otkriju glavni problemi i prodavač ne želi popraviti ga prije zatvaranja.
Uz postojeći slučaj, možete povući svoju ponudu i obično vratite svoj puni zaradjeni depozit. Naknada za kućnu inspekciju se ne vraća i obično kupac plaća kućnom inspektoru unaprijed, a obično se kreće od 300 do 500 dolara, ovisno o lokaciji i veličini nekretnine. To je mala cijena koju trebate platiti kada je vagate protiv potencijalnog granatiranja tisuća dolara kako biste zamijenili peć, grijač vode, krov ili druge stvari s velikim ulaznicama. Možete razmotriti dodatne inspekcije, poput inspekcije štetočina, plijesni ili radona ili opsega kanalizacije, na primjer, ako to zahtijeva vaš zajmodavac. Ove i druge inspekcije mogu vam pomoći u zaštiti ulaganja i sigurnosti.
11. Ne uspoređujući procjenu zajma s završnim otkrivanjem
Po zakonu je potrebno da vaš zajmodavac dostavi završno otkrivanje tri radna dana prije datuma zatvaranja. Ovaj dokument navodi točne troškove koje očekujete da platite prilikom zatvaranja, uključujući vaš predujam, troškove zatvaranja, detalje i uvjete zajma i ostale važne podatke. To je dokument od pet stranica, pa potrajte vrijeme da ga usporedite s početnom procjenom zajma koju ste dobili kako biste bili sigurni da vam zajmodavac ili druge strane koje su uključene u transakciju neće naplaćivati dodatne naknade (zvane junk naknade).
Također, ako određene naknade porastu više od očekivanih, zamolite zajmodavca da objasni zašto. Provjerite jesu li osnovni detalji, kao što su vaše ime i druge identifikacijske informacije, pravilno navedeni, kako ne biste naišli na probleme s papirom na dan zatvaranja. Ako ustanovite greške ili upitne ili neobjašnjene dodatne naknade, odmah obavijestite svog zajmodavca kako bi se ti problemi mogli riješiti. U nekim će slučajevima vaše zatvaranje možda trebati pomaknuti natrag kako biste osigurali da se papiri ispravljaju i ažuriraju te da se sva pitanja riješe.
Donja linija
Ne želite nenamjerno sabotirati hipoteku - i kupnju kuće. Neke od ovih pogrešaka izgledaju nevine, ali mogu spriječiti zatvaranje i stvoriti velike glavobolje. Razgovarajte sa svojim zajmodavcem o tome što biste trebali učiniti od prethodnog odobrenja do zatvaranja kako biste osigurali nesmetan postupak. Pokušajte i sve svoje dokumente - bankovne izvode, W-2, zapise o depozitima, porezne prijave, platiće itd. - organizirati i ažurirati kako biste mogli osigurati dokumentaciju ako vaš zajmodavac to zatraži.
Kada dođe vrijeme za kupnju vašeg prvog doma, dobro čitanje i educiranje o procesu kreditiranja i nekretnina može vam pomoći izbjeći neke od ovih pogrešaka i uštedjeti novac na putu. Nadalje osigurajte da transakcija ide glatko obučavanjem iskusnih stručnjaka koji će vas voditi. To može ublažiti dio stresa i složenosti na putu.
